中房报记者 曾冬梅 广州报道

11月28日，广州举办城市更新发展大会暨项目推介会，一次性推介102个城市更新项目，涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造等类型，总投资约8077亿元。其中，城中村改造项目是广州城市更新的重头戏，推介项目数量达到了43个，投资总额约6479亿元。

中国房地产报记者在现场了解到，列表中的城中村改造项目有部分因民营开发主体出险而停滞，此次公开推介是希望找到有实力、能解决融资问题的新合作伙伴。

据克而瑞统计，截至10月底，广州一手住宅的库存面积约1436万平方米，去化周期将近22.7个月，城中村改造释放的巨量供应会否加大楼市的去库存压力是各方都关注的焦点。广州正在尝试一条破题思路，即利用房票制度将村民的安置需求定向引导到商品房市场，帮助存量房去化。例如，今年前10月，黄埔区网签成交了5746套商品住宅，而同期通过房票认购的商品房达3723套。

102个项目寻求合作

公开信息显示，10月份以来，已有多个城市举办城市更新项目推介会，旨在调动各方力量，加快落实相关改造工作。

10月20日，上海举办了2025年城中村改造项目集中招商推介会，共推介10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元。

10月28日，2025中国（重庆）城市更新论坛暨资源对接大会发布了220余个项目、总投资超2600亿元的城市更新“机会清单”，现场签约31个城市更新相关项目、总投资375亿元，涵盖工业遗存焕新、商业活力重塑、城市功能完善、历史文化保护、智能科技等领域。

相较上述两个城市，广州拿出来的合作资源规模更大，项目类型也较丰富。除了老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造，还有旧厂改造、历史文化保护、基础设施升级等各种类型。其中，在加强老旧小区整治改造方面，海珠、荔湾、天河等区推出了7个宜居改造项目，投资11亿元。危旧住房原拆原建自主更新方面，重点推介得胜岗、应元路等8个项目，投资约18亿元。历史文化街区实施保护活化项目有7个，投资总额23亿元。

在实施老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造方面，此次重点推介了17个街区项目（662亿元）、20个旧厂房改造项目（884亿元）及43个城中村改造项目（6479亿元）。

从投资额来看，城中村改造项目占到了8077亿元总投资额的八成，是当之无愧的主角。其中不乏巨无霸项目，例如，荔湾区的大坦沙岛更新改造项目是广州市首个打破权属界线、整岛统一规划、实施连片更新改造的重点项目，涉及3条城中村，改造范围约239公顷，全岛规划总建筑面积约637万平方米，改造后可提供可出让地块14个。天河区的柯木塱城中村改造项目的规划建筑总量约470.67万平方米，投资总额约452.84亿元。

在本轮行业调整前，民营房企参与了广州不少城中村改造项目，因为近几年企业流动性紧张的影响，这些项目的改造进程被迫放缓乃至停滞，急需引入新的合作主体继续推进建设。如，黄埔区笔村的融资区未开工住宅建筑面积约56万平方米，未开工商业建筑面积12万平方米，计划投资金额约70亿元，复建区也需要投入约23.6亿元的资金。黄埔区相关部门表示，该项目的合作方式包括但不限于招引央企国企，以央企国企名义共同打造销售品牌，增加销售途径和收益等方式。

融资难、库存高的解题思路

根据《广州市城市更新专项规划（2021~2035年）》，广州规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里）。为筹集改造资金，2024年，广州申报城中村改造专项借款项目52个，共计获得授信金额4096亿元。

“城市更新领域是天量资金需求。”某国有银行的代表在会上表示，专项债和财政资金不应被当作城市更新的“口粮”消耗，而应作为项目资本金，最大限度的撬动银行贷款，破解“财政资金有限、项目需求庞大”的困境。

对比过往，金融机构的支持力度已有所加大。据国家开发银行的相关人士介绍，今年8月份，该行印发了贯彻落实《关于持续推进城市更新行动的意见》工作方案，围绕试点、示范城市研究差异化政策，加快推动融资落地见效。如，此前项目的最低资本金比例要求是20%，如今，对于符合《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》要求的项目，在投资回报机制明确、收益可靠、风险可控的前提下，可适当降低项目最低资本金比例，下调不得超过5个百分点，在一定程度上缓解了项目的资金压力。

对于城中村改造项目存量贷款的风险化解，部分银行也摸索出了新路径。白云区陈田村改造项目的存量银团贷款有120亿元，兴业银行是最大的债权人。在合作主体陷入流动性危机后，该行发现并购重组、破产重组、司法处置等传统处置方式都无法确保债务的有效偿付。最终转变理念，从自救的角度出发，将当期保全、快速变现的诉求转变为长期经营、控新降损，牵头制定了纾困方案，引入华发股份代管代建，并向该项目授予了115亿元的增量贷款，融资期限也拉长到了15年。据了解，今年10月份，陈田村改造项目的75亿元增量资金已经到位。对于因资金问题而烂尾的城中村改造项目而言，这种银行自救模式有着重要的借鉴意义。

合作主体和融资难题要破解，城中村改造项目建成后对商品房市场供求的影响亦需要统筹考量。2024年，广州开始探索房票安置政策机制，鼓励村民通过房票购买存量商品房，控制新建安置房规模，加速市场库存去化。试水一年多，手握房票的村民已经成为了部分区域房地产市场一股不容忽视的购买力。

南岗西路片区城中村改造项目的房票兑换工作于11月17日开始，按每套200万元计算，约能兑换1300套商品房，截至11月26日已有村民认购了340套商品房，兑换额度达9.75亿元。

主导多个城中村改造项目的科学城集团在11月23日披露，该公司已对接百余个房地产项目宣贯房票政策及流程，与42家房地产项目公司签署房票核发服务协议，在枫下、金坑村银岭片区城中村改造项目率先推行房票政策，合计认购村民826位、819套，认购金额达13.6亿元。第二批5个城中村改造项目也已全面启动房票兑换签约工作，目前村民意愿强烈，短时间内认购近200套。