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楚小强 中房报记者 李叶 北京报道

2025年前三季度，兴城人居再次交出一份亏损的“答卷”，净亏损7.4亿元。这已是该公司连续第三个年头陷入亏损。与此同时，公司资产负债率攀升至历史高位，也让公司财务压力日益增大。

而今的困境局面，与2020年前后行业寒冬中逆势扩张息息相关。当激进的土地储备转化为如今的去化难题与债务压力，这家成都国资房企正试图通过“深耕广拓”与“一核多极”的战略布局破题，重回健康发展轨道。

营收激增背后的亏损困局

10月30日，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司（以下简称“兴城人居”）公布2025年三季报，公司前三季度营业收入74.15亿元，同比大幅增长329.6%。

然而，亮眼的营收增长并未带来盈利，公司同期录得净亏损7.4亿元。尽管相比去年同期8.43亿元的亏损略有收窄，但连续亏损的态势并未发生改变。

将业绩数据置于更长的时间轴上观察，兴城人居并非一直身处亏损泥沼。2021年，公司营业收入高达224.58亿元，净利润3.57亿元。次年开始，业绩画风骤变，2022年营收降至175.66亿元，净利润暴跌73.64%至0.94亿元。

下滑趋势在2023年加剧，这年兴城人居首次出现年度亏损，净亏损5.34亿元。到了2024年，亏损规模急剧扩大至20.08亿元，营收规模也萎缩至73.66亿元，不足2021年峰值时的三分之一。

作为成都本土国资房企，房屋销售是兴城人居的核心业务，收入占比在九成以上。不过，在房地产行业陷入调整后，同诸多房企一样，这项主业面临量价齐跌的双重挤压。一方面，销售规模缩水，公司签约销售金额降至2024年的58.44亿元，同比降幅高达69.42%。

另一方面，盈利能力急剧恶化。2020年，兴城人居房屋销售的毛利率曾达到47.13%，处于行业领先水平。但此后一路下滑，至2025年上半年，这一业务的毛利率已降至5.72%。

2025年前三季度公司营收大增，源于销售的项目在本期进入集中结转，但这些项目在市场低点售出，收入大增背后，利润的增长却十分有限。

逆势拿地导致债务压力增加

而今的业绩经营困境，与兴城人居2020年前后在逆周期的激进扩张息息相关。

当时，在“三道红线”政策约束下，绝大多数房企开始收缩战线、谨慎拿地，以修复资产负债表。但兴城人居却选择了截然不同的扩张。

基于打造土地储备“数万亩”、资产规模“上千亿”、年均营收“数百亿”的产业平台，建成“千亿能级”城市综合开发运营上市企业的目标，兴城人居开始在土地市场“逆势扫货”。

短短几年间，公司存货规模从2019年末的319亿元，一路飙升至2024年年末的706亿元，翻了一倍有余。尤其是在2023年，兴城人居拿地规模与金额一度位居区域之首。

在当时看来，这一“抄底”式的策略，可以在同行资金紧张时抢占优质土地资源，为未来发展和上市储备“粮草”。奈何低估了行业下行周期的深度和长度，让高位获取的土地在随后的调整期中，反而为公司增添了负担。

大量土地储备势必占用巨额资金。截至2024年9月末，兴城人居累计土地储备计容建筑面积达285.23万平方米，已缴纳的土地出让金超过140亿元。其中部分地块成本不低，如龙泉驿区人居兴晟商品房项目所在地块，楼面价达1.42万元/平方米。

不仅如此，拿地步伐的加快，也推高了公司的负债水平。兴城人居资产负债率从2022年末的80.56%，一路攀升至2024年的84.78%，并在2025年三季度末达到84.92%的历史新高。

截至2025年三季度末，兴城人居总负债为774亿元，较上年末的807亿元减少33亿元。其中短期借款规模从1.4亿元升至1.85亿元。

需要警惕的是公司的现金流状况，房地产企业的健康发展依赖销售回款带来的经营性现金流。2021年至2024年，兴城人居的经营性现金流净额持续为负，分别净流出83亿元、39亿元、12亿元和47亿元。2025年前三季度，再次净流出5.44亿元。

经营性现金流的持续净流出，一定程度上表明主营业务的“自我造血”功能亟待提升，支付土地款、工程款等大量现金支出，无法通过房屋销售及时回流。

兴城人居曾在2025年一期票据募集说明书中表示，随着公司经营规模的持续扩大，后续开发仍需大量资金投入，若未来销售资金不能及时回笼，公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。

为了填补资金缺口，兴城人居依赖外部筹资和股东支持。2024年末，控股股东成都兴城投资集团对兴城人居的资金拆借余额高达184.35亿元，并为其提供担保余额214.63亿元。强大的国资股东是其信用基石和“安全垫”，但长期依赖输血而非自身造血，也非市场化经营的可持续之道。

困境中的转型与破局

面对严峻的经营与债务压力，兴城人居并未坐以待毙，近年来积极推进转型，在困境中开辟破局之路。

公司提出两大战略布局——“深耕广拓”的市场布局和“一核多极”的业务布局。在“深耕广拓”方面，公司双管齐下。一方面继续深耕成都大本营，依托其国资背景，重点参与成都“东进”区域投资、TOD综合开发、国际社区、人才公寓、产业园区配套等政府主导的重大项目，以巩固区域优势。

另一方面，兴城人居试图打破地域局限，“广拓”国内外重点城市。但策略上趋于谨慎，主要通过项目股权合作的方式，轻资产介入外地市场，以期快速拓展市场范围并分散区域风险。

在业务布局上，兴城人居计划在稳住商品房开发这一核心业务的同时，培育新的增长极，这包括泛地产开发、智慧物业、民生工程、以及资产管理与资本运作等业务。目的是改变目前收入结构单一的局面，通过进入城市功能开发、商业运营、社区服务等领域，寻求开发与运营协同的长期稳定收益。

此外，公司明确了六大战略路径，通过推进标准化运营，计划形成“可复制、快周转”的开发能力，以提升效率、加速回款。同时，兴城人居仍不忘发力“上市梦”，推进股改并引入战略投资者，研究香港、新加坡等境外上市路径，希望扩展融资渠道。

为尽快走出困境，加速转型，公司在人才激励上也提出健全机制，探索中长期激励、项目专项激励等措施，以激发团队活力。

然而，转型之路挑战重重。首先，“深耕”面临的成都市场已今非昔比，整体需求有待复苏，公司存量项目的去化压力依然存在。“广拓”通过项目合作虽能降低风险，但如何在陌生市场建立品牌认知、实现有效管理并确保盈利，也并非易事。

最核心的挑战在于对现金流的改善。当前高企的负债和持续的经营性现金净流出，极大地约束了公司战略腾挪的空间。上市融资固然是目标，但在当前房企估值普遍偏低的资本市场环境下，何时才能成功推进上市，对兴城人居而言仍是一个巨大的问号。