城市更新网创始人、总经理宋留强/文

一栋楼，几十户业主，因为一户不签字，整栋楼的更新计划原地停摆。这个场景，正在很多城市反复上演。

有人把它归结为“业主不齐心”，也有人把它解释成“程序必须严谨”。但真正值得追问的是：“必须100%同意才能启动”的说法，到底是法律要求，还是一个被反复传播的误会？

“100%业主同意”

并非法律规定

“搞自主更新，必须先100%业主同意。”这句话听起来很稳妥，可放到现实中，它的效果往往是：只要有一户不同意，整栋楼就停在原地。如果把同样的逻辑套到危房上，后果更严重：一栋D级危房，几十户业主每天住在危房里，仅仅因为极少数人不签字，整栋楼就无法启动更新。这究竟是“尊重少数”，还是“绑架多数”？

其实，现行法律从来没有规定，改建、重建建筑物必须全体业主同意。《民法典》第二百七十八条把“改建、重建建筑物及其附属设施”列为业主共同决定事项，表决规则是：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这就是业内常说的“双三分之二参与、双四分之三同意”，两个口径缺一不可。

立法者为什么不将这个比例设置为100%？因为共有财产的决策，天然无法靠“全体一致”运转。实践过程中，全国多地的自主更新规则，门槛都显著低于100%：福州对零星危险住房采用“双三分之二参与、双四分之三同意”；珠海对危旧住房拆除新建，要求权利人“双95%”书面同意；沙湾市要求90%以上业主同意；浙江试点实践中，初步意愿同意率原则上达到95%，正式启动则要求100%签约。可以看到，即便在要求最严的地方，100%也仅出现在“正式启动签约”阶段，而不是最初的发起阶段。

危房等级不同

意愿门槛应有所不同

专业鉴定把危房分为A、B、C、D四级，风险程度不同，不能用同一把尺子量所有小区，更合理的做法，是让意愿门槛跟随危险等级动态变化：

D级危房——承重结构已不能满足安全使用要求，整体处于危险状态，随时可能危及生命。对这样的房子，建议业主联名同意比例达到10%即可发起更新；此后按“双三分之二参与、双四分之三同意”申请立项，并启动产权归集。

B、C级危房——结构存在安全隐患，但尚未达到整体危险的程度。发起门槛可提高到20%业主联名；立项仍按“双三分之二、双四分之三”；到了产权归集阶段，需要“双95%”业主同意才能启动。

这个设计的内在逻辑很清楚：危险等级越高、安全风险越紧迫，发起门槛就越低。危房治理首先是安全议题，然后才是财产议题——当房子已经危及生命安全时，把启动权交给个别业主的一票否决，等于让整栋楼为一个人的意愿承担风险。

有人会问：就算按比例推进，到最后产权归集阶段，总有人不签字，怎么办？这正是“零星征收”要解决的问题。

对D级危房产权归集中那约三分之一不同意的业主，以及B、C级危房中那约5%不同意的业主，通过“零星征收”这一司法救济手段依法处理，最终实现100%的产权归集。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，由政府组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建，属于公共利益需要，可以依法征收。深圳在旧住宅区改造中率先建立“个别征收+行政诉讼”制度：签约比例达到双95%、经区政府调解仍未达成一致的，可以对未签约部分实施征收。武汉的城市更新条例同样规定，签约比例达到90%以上，可以依法启动征收或权益归集。

需要说明的是，零星征收不是“强拆”。被征收人依法享有补偿协商、行政复议和行政诉讼的权利，征收决定要经过法定程序审查。它兜底的是“极少数人既不接受合理方案、又不放弃否决权”的僵局，而不是绕过程序剥夺任何人的合法权益。

将“100%”前置

等于把否决权交给极少数人

如果反过来，把100%同意当作启动的起点，会发生什么？答案很直接：否决权被制度化地放大。只要一户不签字，就能让整栋楼维持危房状态，等于把公共利益和多数人的居住安全，打包交给一个人。

在“100%才能启动”的规则下，“不同意”不再是表达诉求，而是一种可以待价而沽的筹码——坚持不签字的人，往往不是最需要被倾听的人，而是最能从中获益的人。

有研究者把这种现象概括为“全体同意的僵局”：一票否决机制导致多数人的合法、合理权益长期得不到满足，形成“协商失灵”。破局的方向，正是“多数决+征收”——用法定比例启动，用司法程序兜底。

当然，有人会担心：降低意愿门槛，会不会侵害少数业主的权益？这个担心有合理成分。降低门槛的前提，是配套的制度保护必须跟上：危房鉴定要真实可信，更新方案要充分公示，补偿标准要公平可协商，不同意见要有听证渠道，最后还有司法救济兜底。

所以“尊重业主意愿”从来不是一句口号，而是体现在每一个环节里：发起阶段，门槛放低——让多数人的安全诉求能够启动程序，不被个别否决绑架；决策阶段，比例从严——立项、方案等重大事项按“双三分之二、双四分之三”甚至更高比例表决；归集阶段，司法兜底——对极少数不配合者依法征收，并保证其获得公平补偿。意愿征询、方案、资金、进展全程透明，让每一户都知道自己在为什么签字。

自主更新的本质，不是让所有人都满意，而是让正当的、紧迫的、属于多数人的诉求，能够通过一套看得见的程序往前走。