彭红侠/发自北京

中建智地再获一宗住宅捆绑组合地。

10月28日，北京昌平区北七家镇歇甲村涉宅用地成功出让，中建智地和未来科学城联合体以底价26.012亿元竞获，综合楼面价约2.49万元/平方米。

歇甲庄地块总建筑规模约10.47万平方米，由“歇甲六子”组成，包括2宗居住用地和4宗配套用地，其中住宅部分0038、0046地块总建筑规模约9.13万平方米，容积率分别为2.1和2.05，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后须无偿移交。

在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，交通优势是歇甲庄地块最突出的亮点。地块距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站仅约1公里，而该站未来还将成为3条轨道交通的交会点，包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线，这一交通枢纽地位将极大提升区域的出行便利性。

配套方面，歇甲村地块邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。

歇甲庄地块临近天通苑，该区域自2016年至今仅供应3宗住宅用地，均分布在板块西部东小口镇。其中奥森ONE和奥海明月两个限竞房项目已售罄，共提供住宅4171套。另1宗贺村中滩村地块，10月30日也将迎来挂牌出让。

值得注意的是，该区域特别是地铁5号线与17号线沿线，长期面临新房供应短缺的局面。

从街区层面来看，歇甲村地块所在昌平区CP02-0704街区规划了A、B、C地块，区域内规划以住宅用地为主。其中A地块中0034和0039住宅地块已列入年度推介地块名单，B和C地块多宗规划住宅用地均未入市，待供地充足。这些地块的入市节奏与规模，将直接影响区域新房市场的竞争格局。

张凯认为，歇甲村地块所在板块所面临的多重挑战仍需要审慎评估。北七家作为远郊板块，其新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，反映出该区域在整体市场环境下行过程中所面临的压力。

除受宏观因素影响外，区域内部结构性因素亦不容忽视。

“当前，昌平区南部的朱辛庄板块凭借成熟的产业配套和市场热度已形成显著优势，南邵组团作为区级重点发展区域亦持续吸引投资。相比之下，未来科学城东区的发展节奏相对平缓，其产业构成以央企国企的研发部门及二级单位为主，所能带动的就业与居住需求规模有限，未能有效辐射周边。”张凯表示，歇甲村地块捆绑的4宗非住宅用地须由竞得方负责代建并无偿移交，这一安排进一步增加了实际开发成本，为项目未来的盈利预期带来更多不确定性。

“这次土拍结果也在一定程度上折射出开发商对北七家区域未来价值的判断。”业内人士认为，歇甲村与朝阳区一河之隔，未来项目售价很可能突破6万元/平方米。

此次歇甲村住宅捆绑配建模式，对于竞得者中建智地来说并不陌生。此前其在朝阳竞获的酒仙桥百亿地块，以及北京国贤府一期、二期地块，均为住宅与其它地块组合模式。此次中建智地需要无偿配建的1.34万平方米，未来将为住宅带来丰盛的生活配套，提升区域价值。