彭红侠 中房报记者 梁笑梅 北京报道

收储存量用地，天津加快速度。

9月26日，天津市规划和自然资源局（以下简称“天津市规自局”）南开分局公示了2025年首批专项债收购存量闲置土地的价格。其中，光电子园B地块因为收储价为2.41亿元而受到市场关注。

光电子园B地块的收储面积2.17万平方米，6个月前定价为2.665亿元：3月22日，天津市规自局发布了2025年首批政府专项债拟收回收购存量闲置土地计划，共涉及12个区41宗地块，涉及资金75亿元。

半年时间过去，其收储的进程备受关注。10月21日，记者致电致函天津市规自局了解土地收储最新情况，截至发稿未收到回复。

但针对6个月内天津光电子园B地块收储价为何下调2550万元的情况变化，记者致电天津市规自局南开分局了解情况，一位工作人员回应称，这一地块收储价下调是依据自然资源部处置闲置存量土地要求，在定价方法上进行了相应调整，“地块推进较为顺利，并不涉及土地抵押、解押等复杂问题”。

对于不少城市来说，存量土地收储不仅承载着优化土地资源配置、盘活存量资产的重要使命，更是保障房地产市场平稳健康发展、防范系统性风险的重要举措。

化解债务

9月18日，天津市规自局武清分局公示了6宗闲置土地，包括5宗商服用地和1宗工业用地，地块多为10年前供应。在此之前的6月24日，和平区公示了1宗闲置土地，是由天津伟城房地产开发有限公司拍下的和平西宁道商业地块，闲置超过898天。

据记者统计，自2025年年初至今，天津已公布10宗闲置土地，涉及和平、南开、武清等区域。从公示情况来看，这些闲置土地大多以工业、商务、仓储等用地为主。

对于这些因企业开发乏力或政府规划调整而闲置的土地，2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称“通知”），鼓励地方政府运用专项债券开展土地收储工作。

据统计，截至2025年8月末，全国各地公示使用专项债收回收购的存量闲置土地数量已达4574宗，拟收储用地面积超2.3亿平方米，拟使用专项债收储土地总金额超6100亿元。

从相关信息来看，天津首批专项债收储的地块中，地方政府平台公司持有的土地成为主要收储对象，以首批收储的存量住宅地块为例，11宗宅地中区属平台公司的地块有9宗，涵盖西青、津南、北辰、东丽、宁河、滨海等区域，民营房企地块有2家，占比2成。

从收储价格来看，城投等国企平台公司收储的9宗住宅地块，均为底价成交。有熟悉情况的房企人士透露，近年来天津土地市场转冷，若地块无人参拍或竞价，城投等平台公司须兜底拿地。多次托底拿地下，导致地方平台公司债务规模上升，此次回购存量闲置土地，是化解这类企业债务风险、盘活存量资产的重要措施。

“给政府平台公司化解债务，是这轮收储的关键目标之一。”天津一位房地产观察人士称，过去企业的融资成本太高，专项债收储一方面可以降低融资成本，另一方面收储完成后，资产从平台公司剥离，平台公司的负债将缩减。

针对收储民企存量地较少的原因，天津中原研究院认为，民企手上的地块多位于天津环城环外及远郊区域，受市场下行影响，部分地块至今仍未开发，加之这些地块多处于抵押状态，故难以被纳入收储范围，因此民营企业地块仍难以解套。

从首批专项债券收储存量住宅用地的区域分布看，天津市北辰区大张庄、东丽区东丽湖、津南区辛庄，以及武清区、宁河区、静海区、滨海新区黄港与中部新城等板块，普遍处于市场冷门区域。

以天津市武清区新城规划新平路东侧地块为例，该地块于2019年出让，当时土地热度很高，起拍价2.82亿元，最终天津裕昌房地产开发有限公司以最高限价3.95亿元、自持租赁住房8700平方米摘得，自持比例约9%。此次回购总价为3.95亿元，相当于原价回购。

多难待解

不过，土地收储工作仍面临多重结构性挑战。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从发布公告到政策落地需要经过多重流程。首先，地块要纳入专项债资金处置闲置土地清单，之后要经评估公司估价，由土地储备中心和开发商协商确定收储价，经公示后才能正式签合同。直到地方政府将款项支付给开发商、地块《不动产权证》注销才算正式完成。

“想要走完这套流程并不容易，首先面临的就是纳入清单的门槛。”谢逸枫说，运用专项债收储的土地需要是“净地”，不能抵押给银行或有其他第三方债权债务关系。

一般情况下，房企拿地取得国有土地使用证后，会将土地抵押给银行获取开发贷，即便没有动工的项目，也会将土地抵押给金融机构获得融资，房企手中很少有闲置的净地。在这种情况下，资金紧张的房企很难筹集到足够的资金解押土地，即便筹集到资金，要解除因抵押产生的复杂产权关系，处理也需要时间。

另一个关键问题是收储价格。华泰证券分析师陈慎认为，收储工作难点在于匹配和交易，房企能否接受收储价格是一个未知数，若收购价格太低距离现金流平衡点太远，即使房企现金流压力再大，也会显著影响房企出售意愿。

对于收储存量闲置土地的价格评估，通知明确，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。

从当前各地公布的价格来看，通常收储报价是评估价的7折左右，资金紧张的开发商普遍无法接受这一价格，原因是所得资金不足以覆盖土地过往投入。

运用专项债收储存量闲置用地面临的另一个难题是，地方政府如何消化收储来的土地。

通知要求，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，供应面积不得超过当年收储总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目，不受上述限制。

谢逸枫表示，从当前部分区域收储情况来看，收储后的土地大多是修改规划重新挂牌出让、改变用途用作公共基础设施用地或建设保障房、进行土地置换或者用作未来长期土地储备，短期内不会再次出让。

以天津市南开区首批专项债收储存量地块的后续使用为例，天津市规自局南开分局表示，地块收储后的去向还未完全确定，可能会结合区政府招商意向及市相关部门要求统一安排，重新纳入规划再利用。

天津中原研究院认为，天津此次收储的住宅地块均不是市场热点区域，板块内住宅项目滞销，商业配套不足，因此预计近期再次出让的可能性不大。

在土地收储政策促进下，楼市的库存规模将有效下降。不过，天津楼市仍面临较大库存及去化考验。

天津凯成研究院表示，截至今年9月底，天津新房库存量1156万平方米，虽同比下降5.2%，去化周期18.7个月，但去化压力仍然较大。

其中，天津远郊区域去化周期长达27个月，库存压力较为突出。比如，滨海新房库存量256.7万平方米，同比下降5.7%，但受销售端走弱影响，去化周期延长至17.3个月，较去年增加1.5个月。

受此影响，天津新房供应量延续收缩态势，今年前三季度，新房累计供应474.1万平方米，同比下降2.2%。成交方面，今年前三季度，天津新房累计成交474.4万平方米，同比下降12.8%。

随着市场供求关系走弱，天津房价也出现明显下滑。自今年4月以来，天津二手房价格连续6个月下跌，9月份均价创近10年以来单月新低。

天津凯成研究院认为，从市场表现来看，2025年前三季度，天津新房市场呈现明显的区域分化特征，二手房价格则持续处于下行区间，这一态势表明整体市场仍处于探底过程。