面对中国房地产行业的深刻变革与转型机遇，民营房企代表新城控股近期实施了一系列组织架构调整与战略深化措施。

11月30日，新城控股内部发布通知，对地产开发事业部进行组织架构调整。具体来看，此次调整主要围绕两大方向：一是新城建管公司撤销原有组织设置，新设立新城万嘉建管公司与新城宏图建管公司，专注轻资产业务发展；二是将原有多个区域整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司，推进管理提效。

新城控股方面表示，此次调整是为“进一步提升运营效率，强化与战略适配的组织能力”，属于公司对组织体系的优化升级。

就在前几天，11月28日，新城控股在融资端也取得重要突破——公司成功发行全国首单消费类持有型不动产ABS，规模达6.16亿元，创下行业“双首单”纪录。

与此同时，公司三季度业绩报告显示，其住宅与商业双轮驱动模式成效显著，融资创新与债务结构持续优化，为企业穿越周期提供了坚实支撑。

架构优化：拆分建管、整合区域，向轻资产与高效率迈进

在新城控股此次调整中，变化最显著的是轻资产建管板块，撤销原有组织架构，设置新城万嘉建管公司与新城宏图建管公司，分别负责事业部下不同区域的轻资产业务拓展与运营管理。

随着组织架构调整，相应人员也作出调整。其中，孟庆利出任新城万嘉建管公司总经理；姚晓宇出任新城宏图建管公司总经理。

据公开资料显示，两位新任总经理均为新城控股内部培养的“老将”，前者2006年就加入新城控股，曾担任华北区域总经理，后来担任过地产开发事业部市场营销中心总经理、新城建管公司总经理，对建管业务较为熟悉；姚晓宇曾任湖南区域总经理、华北区域总经理，还曾获得新城控股内部最高荣誉“金骆驼奖”。

在业内人士看来，老将挂帅，既体现了新城控股对建管业务的重视，也有利于团队稳定和经验传承。

此次新城控股将建管业务分设两家公司独立运营，也体现出其对行业趋势的精准把握。随着传统房地产开发规模见顶，行业从“增量开发”向“存量运营”转型趋势明显。以代建为代表的轻资产业务，因其低负债、高盈利、抗周期等特点，成为众多房企战略转型的关键方向。据第三方机构统计，目前，房地产行业已有超百家品牌房企涉足代建领域，形成了多远梯队竞争格局。

新城控股早在2023年便前瞻性布局建管业务，目前已进入快速发展期。一组数据显示，2025年上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，全国累计管理项目达115个，其中商业综合体管理项目超65个，累计管理总建筑面积超1900万平方米，基本实现全国化布局。

至今年三季度，新城建管业务规模进一步拓展，累计管理项目超130个，管理总建筑面积突破2100万平方米，2025年新增签约面积超570万平方米。

业务拓展的同时，新城建管的专业能力与品牌价值也获得市场认可。公司获评“2025年中国房地产企业代建综合能力TOP9”“2025中国房地产代建领先品牌”等荣誉。第三季度，新城建管签约优质代建项目18个，业态覆盖住宅、街区、综合体等。具体项目如青岛即墨吾悦广场成功开业，天津品悦万澜、南通和美玺悦成为行业“好房子”优秀代建项目典范；运营项目如沧州海润华城、南阳高新吾悦广场等，均成为区域市场热销与价值标杆。凭借出色的服务，新城建管持续获得委托方的赞誉与感谢。

除了总部职能重塑、建管业务独立发展，在地产开发事业部区域层面，公司设置华北区域、华东区域、东南区域和华南区域。各区域管辖范围进行了重新划分，例如华北区域合并原华西与华北区域项目，华东区域整合原沪苏、山东及苏皖（除安徽）区域等。

这一整合也是行业普遍趋势。近年来，为应对市场变化、降低管理成本、提高决策效率，众多房企纷纷进行区域公司合并与精简。新城控股此次调整意在打通内部资源，强化区域深耕与一体化运营能力。

伴随区域调整，核心负责人也得以明确：倪寅任华北区域总经理，濮春天任华东区域总经理，贺亮任东南区域总经理，田久才任华南区域总经理。值得注意的是，这些区域总经理均是在新城控股服务超过十年的资深管理者，凸显了新城控股深厚的人才储备与团队稳定性。

业绩与财务双支撑：商业引擎发力，融资创新突破

组织架构的优化，最终要服务于业务发展与财务健康。不久前，新城控股发布的2025年第三季度报告，则从业绩层面展现了其“住宅+商业”双轮驱动的韧性与潜力。

报告显示，公司前三季度实现营业收入343.71亿元，归属上市公司股东的净利润约9.74亿元，持续保持盈利。其中，商业运营总收入首次在前三季突破百亿大关，达到105.11亿元，同比增长10.82%，成为公司业绩增长的“稳定器”与“发动机”。

住宅业务方面，新城控股持续推进去化，前三季度实现合同销售金额150.5亿元，存货规模优化至819亿元，较半年度的853亿元持续回落；合同负债同步优化至438亿元，较二季度末减少43亿元，资产结构持续改善。

商业板块的强劲表现尤为亮眼。第三季度单季商业运营收入35.7亿元，同比增长9%。规模拓展同步推进，2025年山东淄博吾悦广场、青岛即墨吾悦广场相继开业。截至三季度末，新城控股已在全国141座城市布局205座综合体项目，其中已出租的176座物业平均出租率高达97.7%，运营效率居于行业前列。

商业的持续增长源于新城控股对运营逻辑的深度钻研与迭代。在2025年新商会上，公司发布了系统提炼的“吾悦经营五步法”与“悦链计划”，前者通过标准化流程提升运营效率，后者构建生态平台联动合作伙伴，共同创造价值。新城控股董事长兼总裁王晓松表示，未来公司将在深度运营基础上，进一步迭代机制、深挖效能、创新经营，贯彻吾悦商管“五边形经营理念”，坚持“做有人格的商业”。

基于强大的运营能力，市场对其增长充满信心。有投资分析显示，依托社会零售增长及运营能力加成，吾悦广场租金有望实现年化约6%的增长，即每年约增加10亿元租金收入。乐观预测显示，新城商业收入有望从2025年的140亿元线性增长至2031年的近200亿元。

在财务与融资层面，新城控股今年表现尤为活跃，多次在境内外市场实现突破。境外方面，9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据；6月母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家获境外融资的民营房企。境内方面，8月、9月分别成功发行10亿元和9亿元中期票据，均获中债增全额担保及AAA评级。

近期最引人注目的融资创新之举是公司成功发行设立 “吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划” 。该专项计划以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，配套4.1亿元债权，期限约25年。这是全国首单消费类持有型不动产ABS，也是首单由A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，创下行业“双首单”纪录。

上海证券交易所相关负责人表示，此次发行贯彻了新城控股近年来从“地产开发销售”向“资产运营”进行战略转型的核心理念。通过持有型不动产ABS这一创新工具，新城控股有效盘活了存量商业资产，优化资产负债结构，为商业地产“投融管退”构建全周期管理的新范式。

作为全国消费类+A股民企“双首单”持有型ABS，新城控股此次发行的成功，不仅打通了持有型商业地产通过权益型ABS盘活资产、拓宽融资的核心路径，更以标杆姿态为民营房企提供了可借鉴的实践范本，彰显了公司在资产运营与创新融资领域的领先实力。

此外，新城控股还在持续做好做优信用管理，确保债务结构安全稳定。在11月3日举办的2025第三季度业绩说明会上，王晓松表示：公司已连续七年实现了经营性现金流为正，今年将努力保持；也将充分借助政策支持，持续实现融资总量和结构的优化以及融资成本的连续下降，确保公开市场的到期全额兑付。

2025年第三季度，新城控股偿还境内外公开市场债券10亿元，继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录。截至9月底，合联营公司权益有息负债合计25.13亿元，较年初稳步下降。

稳健的业绩与财务表现也让新城控股赢得资本市场的认可。除了自身股价持续攀升，今年以来，超过20家券商发布研报，给予新城控股“买入”或“推荐”评级。机构普遍认为，其商业板块的持续增长与融资渠道的拓宽，为公司穿越行业周期提供了双重保障。

整体来看，新城控股此次组织架构调整并非简单“瘦身”，更像“健身”——强化轻资产运营能力，整合区域管理效能，为的是让双轮驱动注入更持久的动力。

在房地产行业从规模扩张向质量发展转型的大背景下，作为一家民营房企，新城控股逐渐摸索出一条清晰的应对逻辑，即通过组织优化提升运营效率，通过商业深耕增强现金流安全，通过融资创新拓宽发展空间。虽然行业未来仍充满不确定性，但新城控股正在一步步夯实属于自己的确定性。