中房报记者 梁笑梅 北京报道

6月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市房屋专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，引发社会高度关注。这份时隔15年全面修订的新规，直面维修资金管理沉疴，直指业主“钱袋子”安全痛点——强化资金归全体业主共有属性，取消开发企业代收资格，规定房屋产权变更时维修资金随房过户，并对挪用行为最高处挪用金额二倍的罚款。

新规背后是血淋淋的教训。2021年国务院第九督查组发现，襄阳市9家房企长期滞留5062万元维修资金，最长达8年；同年另有4家开发商或物业挪用1184万元；2022年湖南东安县住房保障中心工作人员侵吞维修资金近千万元；2025年永州某房企挪用312万元维修资金支付工资税款……

此次新规的出台，被视为对行业乱象的一次“刮骨疗毒”。专家指出，“这次政策调整不仅回应了业主关切，也从制度层面强化了对公共财产的保护。开发商代收模式已成资金监管最大漏斗，郑州新规正是对制度漏洞的亡羊补牢。”

权属归位

业主共有唤醒“沉睡”资金池

此次《管理办法》首次明确提出，房屋专项维修资金属于全体业主共有，这是对《民法典》精神的进一步细化落实。过去，不少小区在动用维修资金时，因业主参与度低、流程复杂而导致资金“沉睡”，影响公共设施维护效率。

新规最核心的突破在于明确维修资金“属于全体业主共有”。 北京物业管理行业协会副会长宋宝程指出，这并非创新，而是回归本源：“《民法典》早已明确维修资金属于业主共有，本次新规是对上位法的重申。”维修资金自1998年制度创立伊始就明确归属全体业主，此次郑州新规是地方立法对法律精神的坚决贯彻。

北京物业管理专家史文军强调，突出“共有属性”直接关联使用前提：“这特别强调了资金使用需经共同决定，是对业主‘惰性’的强制约束。”当资金归属明确划归业主，其使用决策权自然同步回归——维修资金的续交方案需体现业主决策，资金使用透明度要求提高，业主参与小区治理的积极性将被激活。

对郑州大量老旧小区而言，这更是及时雨。同策研究院联席院长宋红卫分析：“房地产市场已进入存量时代，房龄较长住房面临集中修缮，维修资金是重要来源。”归属权明确后，集中账户管理效率提升，老小区改造资金保障能力将显著增强。

资金流转革新

随房过户切断挪用链条

近年来，部分房地产开发企业在销售过程中代收维修资金，但迟迟不将款项缴入专户，导致资金无法及时用于小区维护，甚至被挪作他用，引发业主强烈不满。事实上，房屋专项维修资金是保障物业共用部位和设施设备正常维护的重要经济支撑，但在实际操作中，存在使用难、监管弱、挪用频发等问题。

取消开发商代收资格是新规关键一招。宋宝程直指代收模式弊端：房企资金链断裂、涉诉导致代收资金被挪用、冻结案例频发，“取消代收是从源头上杜绝挪用风险”。郑州新规规定业主直接向行政主管部门专户交纳资金，不动产登记时需核验缴存凭证，彻底绕开开发商这一风险环节。

针对产权变更痛点，新规明确维修资金“随房过户”。史文军警示实际操作风险：“新业主常只关注权属变更，忽视资金余额。若前期资金使用过量，新业主可能面临被动补缴负担。”他呼吁物业公司建立“一房一档”定期公示机制，产权变更时主动告知资金现状。

宋红卫补充指出，房龄较长住宅过户时维修资金不足问题更突出：“物业需做好维修项目清单与账目管理，避免信息不对称引发争议。”郑州新规为此预留空间——维修资金相关业务细则将由房管部门另行制定。

罚款翻倍难言震慑

监管闭环仍需加码

新规对挪用行为最高处二倍罚款引发热议。宋红卫直言震慑力不足：“部分暴雷开发商即便挪用也无力偿还，二倍罚款形同虚设。”他建议将未经业主同意挪用资金造成损失的行为纳入侵占罪、挪用资金罪范畴，追究刑事责任。

史文军肯定罚款力度进步，但更强调过程监管：“需建立社区、审批部门对业主签字真实性的抽查机制，业主代表应深度参与资金使用‘监理’，审计环节必须严格。”他提出“纪检监察式”监督模式，形成使用前、中、后的全链条监管闭环。

当前，全国多地都在探索维修资金管理改革，有的城市已试点“线上投票+智能监管”模式，实现资金使用全程可视化。郑州作为中部重要城市，若能在本次改革基础上进一步引入科技手段和公众参与机制，有望为全国提供可复制的经验样本。

“不敢挪”转向“不能挪”才是治本之策。安恒泰物业副总王帅指出，郑州取消开发商代收正是制度性纠偏。而宋红卫透露更深层布局：维修资金是住房养老金制度的个人账户部分，未来将与公共账户合并统一管理，“政府统收统管是过渡到住房养老金的必由之路”。

郑州此次维修资金新规修订，是地方对《民法典》等上位法的主动适配，更是对基层治理痛点的制度性回应。当业主共有的资金彻底摆脱开发商代收的灰色地带，当随房过户的权责与透明监管的链条逐步扣紧，房屋“养老金”才能真正成为守护万家灯火的稳定基石。