北京昌平紫金书院项目施工现场。

中房报记者 李叶 北京报道

北京昌平紫金书院的千名业主们正陷入集体焦虑。

业主陈明（化名）的手机里存着两张截图：一张是2024年年底的一份购房合同，房屋总价720万元；另一张是2025年3月代理公司发布的降价宣传图，同项目同户型房源标价在580万元左右，“4个月就蒸发了100多万元。”

除价格变化外，业主们对紫金书院还存在减配和工程进度方面的质疑。

“目前，距紫金书院计划的开放日仅剩2个月，距合同最晚交付时间仅剩7个月，但项目现场基本没有一处按效果图完整兑现。除外立面基本完工，景观、地下空间、科技系统、内部精装、小市政接驳等都还未完工。” 业主李梦（化名）向中国房地产报记者展示了一份项目进度图并表示，开发商售房期间公开发布的宣传内容与目前已实施的实物之间，也存在较大差异。

公开资料显示，2004年拿下紫金书院地块的开发商为北京新领域房地产开发有限公司（以下简称“北京新领域”），该公司成立于2001年8月2日，由北京中关村科学城建设股份有限公司（以下简称“中关村科学城”）全资持股。

从拿地到开发，该项目节奏缓慢。2004年获批拿地后，一期在2008年开盘，二期在2011年开盘，而到2022年8月，紫金新干线三期（即紫金书院）才首次开盘。价格方面，2008年紫金新干线首次开盘价为8800元/平方米，如今紫金书院三期的指导价已达63860元/平方米，相比首次开盘价格上涨了近5.5万元/平方米。

“从当时的宣传来看，该项目主打品质住宅，称要打造‘回天地区’的标杆样板、回龙观最好的小区。因此，它的售价也位居区域之首。”一名业主称，在回龙观地区花6万元~7万元/平方米的高价买房，就是冲着开发商宣传的高品质小区去的，如今的局面让很多人忧心忡忡，多次要求开发商就业主关心的热点问题给予公开答复，但大都被无视。

针对上述业主质疑，6月4日，中国房地产报记者致电北京新领域表明采访意图并留下了联系方式，截至发稿未收到回复。

从稀缺到抛售

紫金书院项目业主根据北京市住建委公开信息整理的网签数据，因涉及隐私对单元及房间号进行打码处理。

时间倒回2023年2月，紫金书院第二次开盘时曾上演过房源稀缺的景象。

“销售说高楼层全被预订，只剩底层可选。”二期业主刘黎（化名）回忆，当时，若想获得较好楼层房源，还需额外支付“茶水费”才有资格优先选房，这种氛围持续近两年，直到2025年3月开发商突然开始抛售，抛售的大量房源中不少是销售们此前宣称“售罄”的优质楼层房源。

根据紫金书院2024年年底到2025年3月的网签信息，该项目的单价从6.2万元~6.4万元/平方米降至4.7万元~5.3万元/平方米。

就这次抛售，紫金书院的5名业主代表与北京新领域负责营销的负责人于3月20日在项目售楼处进行了一次沟通会。业主称，该营销负责人在沟通中曾直言，由于企业面临极大资金压力，需要快速回笼现金流。因此，采取了打包资产包的销售策略，以“6折~8折” 的低价打包出售房源。清盘是短期内的核心目标，为了达成回款任务，尾盘剩余资源将迅速甩卖。

对于业主提及的早期购房“茶水费”一事，上述营销负责人则予以否认。“业主提供证据材料中的客户为市场客户，该客户无购买本项目记录，非紫金书院业主。”

就降价问题，该营销负责人的解释是，“甩卖的只是少量特殊户型。”但业主核对数据后发现，可售房源有115套，其中有不少为优质楼层，且近期已低价卖出40多套，占比较大。曾经“买不到”的房源现在正以更低的价格出售，也让业主产生了项目“捂盘惜售”的猜测。

3月26日，在相关职能部门的组织下，业主代表和开发商再一次进行了协调会。对于“捂盘惜售”的指摘，开发商方面在协调会上称，长时间没有被售卖的盘，都有内部员工或市场伙伴认购，但长期未网签。由于个人信息不能公开，因此证据不方便提供。

就降价抛售问题，开发商的回应则发生变化。“业主反映的降价信息非我司及我司所委托的销售机构所发布的信息，对此信息我司不承担相应法律后果。”

6月5日，中国房地产报记者就双方矛盾与北京市昌平区相关职能部门的一名工作人员进行了沟通。该工作人员向记者表示，“市场价格波动导致的开发商销售策略调整是常见的市场行为，且在可控范围，业主的核心诉求是退房或者是补偿部分购房款，这并非我们部门的职责范畴，需双方自行协商解决。”

进度与减配之谜

左图为项目二期合同预定竣工日期，右图为项目四期合同约定竣工日期。

“开发商通报的各节点完工时间明显晚于合同约定的竣工时间，存在项目延期风险或突击赶工引发的质量担忧。”一名业主一边指着合同一边表示，开发商与业主签订的购房合同中约定项目一期、二期竣工时间为2025年5月30日，其他几期竣工时间约定为2025年8月7日，北京市住建委网签备案页面显示的紫金书院项目竣工备案时间是2025年8月7日。

陈明表示，按照开发商公众号发布的《2025年3月工程特刊》中公示的工程节点完工计划，内装工程、科技系统、景观工程、地库工程、市政配套完工节点均晚于公布的竣工日期（详见下图），依此判断工程进度应该相比原计划滞后，工程存在延期的风险。

“不过，当前只是业主基于合同和开发商公布的工期进行判断，开发商未就上述业主疑虑进行实际性沟通。”李梦补充，对比同期开盘的各楼盘开放日前的小区建设状态，本项目当前进展情况与其他开发商常规做法存在较大差异，业主对此有疑惑，未得到开发商正面的回复。

该表格为业主整理的同期开盘项目进度对比图。

除了进度外，项目配套也是业主们担心的问题。

业主张强（化名）向记者展示了一份紫金书院的地下社区共享功能分布图。他表示，这是开发商开盘期间的宣传文件，根据这张图，蓝色区域都是社区共享部分。但目前，开发商只承诺了#D9号楼的地下空间为业主使用。

“其中，#D21为村公所，开发商曾作为亮点宣传该建筑对于小区价值的提升，包括地下游泳池等；但目前，我从小红书等渠道获知，开发商正在低价出售该建筑的运营权；与宣传的会提供小区运营和商业运营不符合。”张强称，开发商早期自持的紫金新干线一期、二期底商，目前都低价打包售卖了。这也引发业主对紫金书院项目配建的运营质量的担忧。

对于这座建筑的使用材料，业主们也提出的疑问。“开发商工程播报介绍过，该建筑主体外立面已接近完工状态。采用白色的初衷，是为了提升整体项目的高级感。但实际上，我们发现外立面采用了涂料，导致一下雨脏的特别明显，与宣传的品质明显不符。”

“与之前的宣传材料相比，对于很多交付物，开发商已经更改了口径，降低了交付标准，但因为还未竣工交付，暂不能‘实锤’。此外，开发商在售楼期间作为重点宣传的公区规划，经与相关部门核实，开发商一开始就未报规，比如围栏、风雨连廊和环形跑道等。”李梦认为，这些开发商的虚假宣传，严重损害了业主的权益。

北京市昌平区相关部门回复业主问题。

“违建”样板间

另一个让业主感到蹊跷的，是售楼处样板间的拆除事件。

“2024年10 月 16 日，北京新领域在与业主的沟通微信群里，发布了一张照片，是贴在售楼处的公告，内容是因接到政府有关部门紧急通知，特就紫金书院展示接待中心及样板间拆除。经确认，霍营街道拆委将于10 月 18 日正式开始拆除。”陈明称，公告显示的日期是 10 月1 日，据公告所述，10 月 1日起就应该停止接待了。但本人于当年10月13日到访售楼处，不仅没有看到图示的公告，多位置业顾问接待也一切正常，接待了多组来新看房的用户。

他表示，拆除的原因是该售楼处样板间是“违建”，开发商没有在临时建筑许可证到期的2个月内及时续期。经业主查询了解，2023年7月，紫金书院售楼处的样板间临时建筑（以下简称“临建”）就被列为“拆违腾退疑似违建建筑”，相关部门也曾通知过开发商，但开发商在明知“临建”到期时间，以及接到有关部门通知的情况下，仍然不在有效期内提交续期申请，导致“临建变违建”，这一行为存在“故意”。

业主们猜测，“是由于该样板间尺寸虚高，实体户型的真实使用面积缩水。拆除后，真实户型和样板间就失去了对比的证据。”有业主称，样板间实测面积为75平方米，实体户型面积则只有69.9平方米。

“从去年开始，我们就在对上述问题进行维权，当地相关职能部门也多次就我们与开发商之间的矛盾进行协调。目前，开发商对我们的诉求均是置之不理。”李梦表示。

同时，业主们将降价、减配及进度不及预期等线索联系起来认为，该项目从房地产发展进程中已获得了巨大利润，如今却因资金紧张导致项目各方面不如人意，或源于企业对项目预售资金的挪用。

不过，在上述相关职能部门给业主的行政事项答复意见书中写道，该项目预售资金监管账户内余额符合《北京市商品房预售资金监督管理办法》规定。北京新领域公司称，“目前项目预售资金余额足以覆盖项目后续工程建设使用”。我们认为，该项目不存在挪用购房款、资金的行为。若您有相关证据材料，可进一步向我委提供。

目前，由于沟通结果无法达成一致，业主们与开发商之间的纠葛仍在持续。