中房报记者 曾冬梅 广州报道

位于广州市天河区的柯木塱村正在进行村民回迁安置房置换商品房意愿摸查，计划使用城中村改造专项借款购买存量商品住房作为村民的安置房。20天前，南沙区已将购置的232套商品房分配给了村民用作安置房。

2024年，广州获得4096亿元的城中村改造专项借款授信金额，其中部分便是用于订购存量商品房。6月18日，中国房地产报记者获悉，在专项借款的支持下，截至5月份，广州已合计认购存量房6000余套用于安置。一个可以参考的数据是，今年前5月，广州全市新房的月均成交量为5213套。

虽然广州尚未公布收购存量商品房的大致预算及套数，但可以明确的是，收购的动作还在持续推进。对于房企而言，这是一次难得的去库存机会。广州某在售楼盘近期被列入一个城中村改造项目的定向购买清单，该项目有关人士对中国房地产报记者表示，若能通过专项借款政策实现房源集中去化，可缓解不少销售压力。

安置房置换商品房

公开信息显示，为满足村民多样化、差异化安置需求，根据《广州市城中村改造建设指挥部办公室印发关于使用城中村改造专项借款购买存量商品住房作为安置房的工作方案的通知（暂行）》相关规定，柯木塑村将在6月11日至6月30日期间开展村民的回迁安置房置换商品房意愿摸查工作。

意愿征询表里列出了5个周边存量商品房房源项目，包括广州城投天禧、中建精诚壹号、天河麓誉府、慧源山庄、天河都荟，涵盖73平方米至152平方米的户型，房源的价格区间为3.6万元/平方米至6.2万元/平方米。原则上，每个村民可拿出不超过140平方米的回迁安置房用于置换商品房。不过，安置房无法按1:1的比例置换成商品房，各个项目的置换比例不同，如，慧源山庄的置换系数区间为1:0.63-1：0.53，广州城投天禧的则是1:0.89-1:0.75。

最终，村民的置换资格将视报名情况、商品房供给情况，通过摇号或其他方式确定。

还有不少城中村为村民提供了商品房安置方式。番禺的柏堂村也进行了意愿调查，表示根据广州市正在探索的做法，村民可放弃原址安置的复建安置房，另行选择项目周边符合条件的商品房作为安置补偿的方式之一。经初步估算，柏堂村项目评估楼面地价+综合建安单价+临迁费约为2.1万元/平方米，村民可选择周边价值相当的商品房作为安置房，若商品房的价值超出安置房的价值，需补差价或减少安置面积。据了解，柏堂村对接了周边4个在售楼盘，包括朗誉花园、保利鸿悦花园、卓越晴翠府、广地花园，销售单价约2.6万元/平方米至3.9万元/平方米。

拿到商品房的村民亦不在少数。早在2024年11月，越秀区的瑶台村就发布了招标公告，以42246元/平方米的限价收购周边5公里以内的新房，收购体量大约1.8万平方米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的项目。最终，该村收购了君越府项目的197套商品房，并于今年陆续进行网签。

今年3月份，南沙区土地开发中心购置了瑞湾雅苑项目的商品房作为万顷沙镇的安置房源，在登记认购期间，共有521位村民报名，意向认购682套房源，超过房源供应量的两倍。5月29日，通过摇珠分房，共有232套房源顺利分配到户。

已收房超6000套

2024年，广州成功申报城中村改造专项借款项目52个，共计获得授信金额4096亿元。52个城中村改造项目共涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房。部分安置房计划采用收购存量商品房的方式筹集。

2024年11月，广东省首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州，黄埔区“五村七片”城中村改造项目获得首期2.5亿元专项借款，用于收购存量商品房。截至今年5月份，广州下场收购的存量商品房已超过6000套。6月12日发布的《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》提到“推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房”，这意味着，未来广州仍将继续扩大存量商品房的收购规模。

收购形式方面，除了上述商品房房源安置方式，广州还探索了房票安置模式。房票是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。相较回迁、置换等安置方式，房票使用范围更广，灵活度也更高。

6月16日，南沙区向首批18名房票使用人颁发房票凭证，房票总额超5000万元。据介绍，该区的“房源超市”已扩容至12家开发商，总计提供超过1400套商品房。5月16日，花都区首批房票凭证顺利发放，杨二村的一位村民用手里的房票现场认购了花都城投集团旗下的商品房项目。

最早推行房票的黄埔区已经取得了一定成绩。据悉，截至5月底，该区通过房票安置模式累计完成认购商品房超过1100套，去化面积超过10万平方米，拉动资金流转超20亿元。最早获得专项借款的“五村七片”项目认购周边商品房逾560套，还实现了房票的跨区使用。

地方政府认为收购存量商品房作为安置房，可以帮助解决多个现实问题。南沙开发区土地开发中心相关负责人表示，商品房房源安置打破了传统安置房安置模式，一方面解决了群众期待的安置问题、缩短回迁周期，节省了财政资金，另一方面又有助于优化住房供应结构。花都区也表示，通过房票安置，可极大缩短村民回迁时间，同时减少市场商品房库存压力。

截至目前，广州已有不少在售项目享受到了这种定向去库存的利好。据统计，黄埔区的科城新世代已有超过900套存量商品房被收购用于安置房，白云区的云麓花城也因此消化了700多套库存，而君越府整个项目的可售货量仅197套，一次性被瑶台村买断。

不过，开发商要承接政策红利也有不少因素需衡量，除了价格让利外，还要考虑前期业主的抵触情绪。例如，瑞湾雅苑的部分业主表示，2024年该项目标榜自身为高端小区、人才小区，如今却变成安置区回迁房，而开发商并未向所有业主事先通报征求意见，涉嫌欺瞒消费者。