企业方面称，红色框内地块此前要置换给企业。

中房报记者 陈标志 海口报道

14年前的一天，潮汕商人陈静平把儿子陈俊宏叫到跟前说：“有一袋材料在你妈妈那里，以后就交给你保管了。”

3天后，56岁的陈静平在三亚住处因病离世。

陈静平跟儿子所交待的“材料”，实际上是其于2002年在海口通过招拍挂受让一块15亩土地使用权的相关资料。作为当地政府招商引资的民营企业主，在海南经商多年的陈静平受让该地块准备开发一个精品住宅小区。

陈静平以其公司——定安宏华胶合板有限公司（以下简称“宏华公司”）的名义，与原琼山市江东新市区开发建设管理委员会签订了一份《土地出让协议》，受让该15亩地块的使用权，并分多次共计支付144万余元地价款。

但事与愿违，因该土地未完成征地手续等多种原因，导致该地块的使用权在长达20多年未能登记在受让人名下，并因此引发了一场索赔近1亿元的民事诉讼。

2025年5月底，海口市美兰区人民法院对该民事诉讼作出一审判决，支持了原告一方“退款付息”的诉求，而近1亿元索赔的诉求被法院驳回。6月13日，原告企业方对该判决不服，已向上一级法院提出上诉。

此前，海口市自然资源和规划局、美兰区政府相关方面也就此接受中国房地产报记者采访均表示，一切以政府部门此前给企业的回函及法院判决结果为准。

企业拿地开发房地产

林业花园项目等地块如今已建成了安置房小区。

今年5月28日，海口市美兰区人民法院对宏华公司状告海口市自然资源和规划局（以下简称“海口市资规局”）、美兰区人民政府合同纠纷一案，作出一审判决。

这桩民事诉讼要追溯至23年前，当地政府部门对一宗15亩土地的使用权出让。

2002年，潮汕商人陈静平作为海南省琼山市（2002年10月撤市改置琼山区，次年1月1日正式挂牌成立——记者注）招商引资的企业主之一，参与琼山市新市区的投资开发建设。

2002年11月18日，琼山市江东新市区开发建设管理委员会受琼山市委、市政府的委托，与陈静平创办的宏华公司签订了一份《琼山市新市区土地出让协议书》。前者将一宗实际使用面积为10255.036平方米（合15.383亩）的土地使用权转让给宏华公司，转让总价款为144.114万元。

在此协议前，琼山市发展计划局对陈静平拟开发的房地产项目进行了批复，同意宏华公司在琼山市新市区商业区征地兴建“林业花园”项目。该批复文件内容还记载，该项目总建筑面积20000平方米，项目计划投资2005万元，建设资金为自筹解决。

当年9月9日，海南省国土环境资源厅也对琼山市政府关于相关农用地转用及土地征用手续进行了复函，同意政府征用包括上述地块在内的土地。

同年11月8日，琼山市建设局也对林业花园项目住宅用地的规划作出了初步意见，称该项目各项规划控制性指标符合琼山新市区控制性规划要求。之后又为该项目颁发了《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。

在琼山市当时的一份《市政府常务会议纪要》中，对琼山新市区25个项目用地的价格问题进行了明确商定，其中林业花园项目净用地出让价为11.901万元/亩。2002年11月21日，琼山市政府专门复函宏华公司，同意该公司建设林业花园项目。

在通过一系列相关程序之后，2003年3月，海口市国土海洋资源局发布土地出让公告，决定挂牌出让包括林业花园项目用地（编号：LS-20-12）在内的11宗地块。同年5月22日，宏华公司以144.114万元竞得该地块。

2003年5月22日，琼山市新市区土地整理储备中心也给竞得人宏华公司出具了《挂牌交易成交通知书》。

在竞得该地块的前后，宏华公司已按照此前的协议分多笔汇款，全额支付了地价款及相关手续费共计约146万元。

尽管该宗土地经海南省政府批准、省国土环境资源厅复函，同意征用并农用地转国有建设用地，但据记者了解到，在政府部门对土地使用权挂牌出让时，该地块并没有完成征地及土地变性，即“非净地出让”为后来的政企合同纠纷埋下了隐患。

土地置换未果

陈俊宏所见到与该幅地块出让后最近的相关材料，是2008年海口市美兰区江东开发办公室出具的一份《关于林业花园项目征地手续未能完善的情况说明》。

从2003年5月宏华公司竞得该地块，至2008年3月3日上述情况说明的5年间，陈俊宏称其父亲也曾多次向政府追要过该地块。

时间回到2011年1月20日，陈静平将年仅25岁的长子陈俊宏叫到跟前。原本打算待在汕头老家过年的陈静平，还是在农历“腊八”这一天回到三亚的住处。

陈俊宏告诉记者，父亲于2007年因病换过肝脏，身体一直不太好。2008年陈俊宏大学毕业后，帮助父亲打理家中的生意。“之前只是断断续续听过父亲提过那块土地的事。”陈俊宏说。

陈静平把儿子陈俊宏叫到跟前后，像是交待后事一样对儿子说：“有一袋材料在你妈妈那里，里面是在海口购地的材料。”

给儿子交待完事情的第三天，也就是2011年1月22日，56岁的陈静平在三亚住处离世。

美兰区江东开发办公室出具的上述情况说明中，提到林业花园项目征地手续未能完善的主要原因有两方面：其一，村民认为土地补偿款过低，拒绝配合政府的征地完善工作；其二，2003年1月海口市行政区划调整，琼山市被撤销，使琼山市江东新市区开发建设管理委员会（即后更名的“海口市美兰区江东开发办公室”）从2003年1月至2007年1月的几年时间里归属未定，因此该征地手续一直未能完善。

按照父亲的遗愿，陈俊宏开始向当地政府部门申请办理不动产权证登记证的补证问题，着手处理林业花园项目的历史遗留问题。宏华公司给海口市资规局的一份申请中称，企业自愿按照现势基准地价补交地价款，以彻底解决该历史遗留问题。

海口市资规局在参考其法律顾问单位的法律审查意见后，致函美兰区政府，建议按照企业提出的“自愿按现势基准地价补缴地价款”等方式，尊重历史的原则，由政府部门妥善解决该历史遗留问题。

2020年5月20日上午，海口江东新区管理局召开专题会议，研究处理江东新区多个历史遗留问题的事宜，其中包括林业花园项目。由于林业花园项目地块后被计划建设安置房项目，专题会议研究将该安置房项目东南角面积为14.07亩的地块置换给宏华公司的可行性。

2020年6月18日，美兰区政府向海口市政府请示，解决林业花园项目的历史遗留问题，其中提到了上述土地置换方案。

但后来江东新区管理局回复海口市政府的批转材料，称该拟置换地块规划为水系和绿地，目前暂时无非提出明确规划意见。也就是说目前无法进行置换。

于企业而言，原以为该历史遗留问题的解决即将看到了曙光，但事情兜兜转转又回到了起点。

法院驳回企业近亿元索赔

在与政府部门沟通无望的情况下，宏华公司于2024年7月将海口市资规局、美兰区政府诉至法院。

企业要求法院判令解除土地出让合同——《琼山新市区土地出让协议书》，两被告返还原告土地出让金和手续费约145万元，并判令两被告支付资金占用损失约1110万元。另外，要求法院判令两被告向原告赔偿可得利益损失9300余万元，并承担本案诉讼费。

记者从判决书上了解到，海口市资规局答辩内容主要包括：该局与本案所称的“合同”无关，不是合同的相对方，不应将其列为被告；原告宏华公司未签订《国有土地使用权出让合同》，尚未取得案涉土地使用权，对案涉土地不存在可得利益。

被告美兰区政府辩称，《琼山新市区土地出让协议书》因违反法律强制性规定本属无效合同，无效合同自始没有法律效力；原告与海口市国土海洋资源局并未签订《国有土地使用权出让合同》，并未取得该土地的使用权且实际占有使用案涉土地，故不存在相应可得利益损失等。

2025年5月28日，美兰区人民法院对该案作出一审民事判决，判令美兰区政府返还宏华公司土地出让金、手续费合计1446941元，并以此为基数，按照银行贷款利率支付相应资金占用损失；驳回宏华公司其他诉讼请求，57万余元案件受理费，由宏华公司承担约54万元。

在此判决前，海口市资规局、美兰区政府相关方面在分别接受记者采访时表示，一切均以法院的判决书为准。

“作为政府招商引资的企业，在林业花园项目的用地上，我们始终是按照政府的要求去做的，并切实履行了企业应尽的义务，政府将一块尚未完善征地手续且仍是农用地的地块进行招拍挂，给企业造成巨大损失。”美兰区人民法院对该案作出判决之后，宏华公司对此表示不服，于6月13日向上一级法院提起上诉。