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广开首席产业研究院连平/文

“十四五”时期，我国房地产市场经历了一场罕见的深度调整，这次调整既与人口周期变化、城镇化、就业和收入等长期宏观因素有关，也与行业相关的重要因素如居民住宅水平、库存水平和居民部门杠杆水平变化等密切相关。“十五五”时期，与房地产有关的宏观因素和行业因素将会发生哪些重要变化及其影响，市场的供求关系将会怎样演绎，市场结构将如何变化，政策怎样进行应对，是本文将要讨论的内容。

一、宏观因素对住房总需求和市场结构的影响

展望“十五五”，全国住房总需求和总供给都可能进一步收缩。总需求主要受长周期人口下降、城镇化建设放缓等因素影响而回落；而房企风险较高和投资能力有限，供给端收缩的程度很可能大于需求端。供求关系有望向着平衡的方向发展，总供给过剩的程度将得到缓和。区域差异化的结构性市场特征将逐步显现，城镇化建设更加侧重和聚焦于重点城市群都市圈的发展，高能级城市的住房市场相较之下更具竞争力，其住房销售、土地和投资市场份额将进一步提升，与房地产相关的各项主要资源要素的分配将趋向合理。

我国将进入第一个完整五年规划期的人口减少周期。尽管国内在“十四五”时期后半段已经全面放开生育政策，人口下降过快的问题得到一定程度缓解，但无法根本解决人口迭代的趋势性发展。根据联合国发布的《世界人口展望2024版》的预测，到2030年，我国总人口约14亿人，较2025年总人口净减少480万人左右。经测算，适龄购房人群总量和占比均有所下降，适龄购房人群总数可能减少2100万人，占总人口比重将从39.2%降到38%。房地产需求长期看人口，由于未来中国总人口规模将持续减少，而适龄购房人群减少的数量可能更多，下一个阶段，全国住宅购置需求减少将是大概率事件。

置业人口结构性变化将支持改善性需求稳定增长。根据国际经验，一个国家改善性购房需求年龄大约是适龄购房人群年龄基础上增加15岁。经测算，“十五五”时期，我国改善性购房群体（35~64岁）人口基数有所提高，平均每年改善性购房人口约6.6亿人，较“十四五”时期平均每年6.3亿人多增将近3000万人；年均占总人口比例从“十四五”时期的44.3%升至46.3%。2024年大城市纷纷调整了新建商品房的住宅标准，更多120平方米以上的改善性商品房将流入新房市场，以满足日益增加的改善性购房需求。改善性需求在沿海大城市占比更高。据最新市场调研来看，诸如北上深等一线城市，二手房市场交易通常为新房市场交易量的1.5~2倍之多。如果参考全球城市发展经验来看，未来二手房市场交易的比例可能会更高。2025年美国成屋销售与新屋销售的比例接近6:1，未来我国改善性购房需求可能会进一步占据市场更多的交易份额。

未来城镇化建设仍能催生一定规模的城镇人口住房需求。尽管近年来城镇化建设进程整体放缓，但并不等于增量需求的消失。理论上长周期住房需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。根据联合国预测，到2030年左右我国城镇化率将达到70%左右，这意味着“十五五”时期，我国城镇化率仍有大约2~2.5个百分点的增长空间。随着改善性需求提升，未来我国人均住宅面积将进一步增大。历史数据显示，人均住宅面积增量与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做简单线性回归分析，数据选取1998年~2024年，发现其相关性超过97%，其他统计指标均表明两者关系密切，方程斜率为0.63，即自1998年房改后所经历的26年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.63平方米。基于上述分析，预计到2030年，我国城镇人口将达到9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积将升至44.6平方米，人均住房面积持续上升。

区域分化特征明显，需求将集中于重点城市群。展望“十五五”，区域发展差异化的结构性特征将进一步显现，重点聚焦城市群和大城市都市圈建设。预计重点城市群销售份额占全国比例有望升至80%，较“十四五”时期上升5个百分点左右。参照世界银行统计的城市集聚指数来看，与全球各大经济体相比，我国城市集聚程度尚处于相对偏低水平，距离美国还有一倍的差距，日韩因国土面积狭小其集聚程度更高。目前，我国一线城市中人口密度普遍在每平方公里几千人的水平。相较之下，欧日韩等发达经济体大城市人口密度均在万人以上。通常现代服务业为主的国家及其城市集聚程度很高，未来人口向大城市流入仍是主要发展趋势，大城市人口集聚仍有不小的增长空间。“十五五”时期，伴随着新质生产力的进一步发展，战略性新兴产业和高新技术产业的大规模崛起，必然带来产业和人口在大城市的进一步聚焦。在户籍、财税等公共政策推动下，预计大城市落户门槛将进一步降低，人口将进一步向经济发达地区持续集中。总量上，沿海发达地区仍有望保持人口净流入，而国内大部分低能级城市新增住房需求可能比“十四五”时期减少。

二、房地产行业重要因素对供需的影响

从全球来看，我国居民目前住宅水平已达中等偏高水平。2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米。参考2021~2023年均值变化测算，预计到2025年底，我国城镇人均住房建筑面积可能达到41.4平方米（见图1），较“十三五”时期累计增长约3.8平方米，表明我国城镇人均住房建筑面积将持续上升。城镇户均套户数从2004年的0.84套，至2020年的1.02套，到2025年套户数接近1.10套。目前美日约为1.15~1.20，英德为1.0~1.05水平。

大城市改善性住房需求占比上升。以深圳为例，到2024年底，商品房住宅成交占比中，小户型（90平方米以下）占比为39.2%，占比较2020年末下降3.4个百分点；中户型（90~144平方米）占比为56.1%，占比较2020年末上升2个百分点；大户型（144平方米以上）占比为4.7%，占比较2020年末上升1.4个百分点。2023年底，北上广深一线城市全面调整普通住宅和非普通住宅标准，凡容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的定性为普通住宅。普通住宅标准全面提升，大城市带头提升“好房子”的住宅供给能力以满足当地居民改善性住宅需求。当前我国家庭住房面积水平处于全球主要经济体平均水平，高于东欧、俄罗斯、英国等地区，与美国、北欧、西欧相比仍有一定差距，与日韩水平接近。结合人均GDP水平来看，我国居民的住宅水平相对偏高，未来的需求成长空间相对较为有限。

当前我国住房库存水平处于历史高位。“十四五”时期，全国商品房年均待售面积为6.54亿平方米，较“十三五”时期5.61亿平方米多增16.5%；同期，全国商品房库销比均值水平位5.5，较“十三五”时期2.9的水平多增92%，商品房库存积压程度为历史之最。“十四五”尾部时期库存水平则更高。截至2025年6月，全国商品房待售面积为7.6亿平方米（见图2），较2020年末净增2.6亿平方米，累计增加52%；商品房库销比为7.7（见图3），较2020年末2.3的库销比水平净增5.4，大约多增2.5倍。商品房库销比和存量待售面积两项指标均处于历史最高水平区间，表明全国范围内，商品房供应过剩状况较为严重，需要一个较长时期才能得到消化。

居民部门杠杆率达峰值后逐步走低。由于住房需求释放节奏进一步放缓，新增个人按揭贷款仍然可能负增长。假设未来一个时期，中国GDP增速保持在4.5%左右，住户贷款增速保持在2%左右的增速，居民个人住房贷款增速按照（2022~2025年，剔除疫情影响）平均-0.6%的增速计算，预计到“十五五”末期，个人住房贷款占居民贷款的比例将从“十四五”末期的45%降至40%，居民部门杠杆率将从61%左右的水平降至54%（见图5）。居民部门杠杆率下降与全球发达经济体房地产运行周期的规律相吻合。由于居民部门存量债务处于相对偏高的水平，居民部门为了减轻偿债压力，减少房产购置和进行存量债务提前偿还是主要的选择方式；而居民信贷增速低于GDP增速，居民部门杠杆率将自然回落。长期来看，居民部门杠杆率的回落将有助于提升居民部门潜在的购房能力。

房企存量债务“尾部风险”压力犹存。商业银行未来持续增加对房企信贷支持依然存在难度。房地产销售的持续下滑对房企营收仍有负面影响，进而可能导致部分开发商资信评价的调降。长期持续高负债率增加房企还本付息压力。尽管住房金融政策对维持部分房企流动性给予了必要的支持，但当前主要的上市房企资产负债率仍然在75%~80%的高负债压力水平之上（见图6），每年仍将至少有15%~20%的资金用于还本付息，由此带来的房企现金流压力仍然偏紧。除非针对房企出台大规模债务出清的专项政策，否则在房地产中长期下行周期中，即便是经营比较稳健的公司也可能会因为暂时性的资金周转问题而被迫出现债务违约或付息困难的情况。

在“十四五”末期，上市房企投资回报率开始由正转负，部分房企资产减值损失正以倍数的方式逐年递增。这种情形可能在“十五五”时期进一步扩散蔓延，进而扩大商业银行房企不良贷款规模和提升不良率，风险可能从房企逐渐影响至重要的银行金融体系，而银行系统这类风险的显现往往是滞后的。

在房价持续存在较大下行压力之下，个人按揭贷款有较大范围违约的潜在风险。参考全球主要房地产市场的历史运行规律，个人住房贷款不良/拖欠率通常具有典型的尾部风险特征。即随着房价的持续下跌，个人存量住房贷款不良率将逐渐上升，尤其是在房价下跌的尾部阶段，个人住房贷款的不良率可能以指数化方式陡然升高。以美国为例，在次贷危机时期，个人住房贷款拖欠率从2007年前2%左右的平均水平大幅攀升，2009~2012年拖欠率在10%以上（见图7）；直到2022年6月，该指标才回到2%以内。香港在1998年爆发金融危机后，按揭贷款拖欠比率快速飙升至原有水平的十倍以上。类似的情况在上世纪九十年代日韩都发生过。尤其当存量房价距离历史高点持续累计跌幅接近或者超过50%以上后，个人住房违约风险可能集中爆发。尽管我国购房首付比例较高，相对发达国家有较高的安全垫，如果未来一个阶段我国商品房价格持续下跌30%甚至更高，居民部门住房贷款违约风险仍可能大幅上升。而居民部门住房贷款从爆发危机到回归安全水平可能需要消耗10~15年的时间，对市场的健康运行带来很大的负面压力。

鉴于我国居民住宅水平已达到中等偏高的水平，居民部门杠杆率才从峰值下降，未来住房需求增长会受到一定制约；而住房库存处在很高水平、房企存量债务“尾部风险”压力犹存等因素将导致市场供给大幅走弱，市场可能会较长时间在底部徘徊。

三、政策引导市场供求趋向平衡并化解风险

住房政策调整依然将是市场供求关系的重要影响因素。由于“十四五”时期房地产市场已转为供大于求的状态，因此在“十五五”时期，整体住房政策基调的将是以释放需求为主线，引导市场向供求关系趋于平衡的方向发展，政策理念将基本延续“十四五”时期第二阶段的引导思路。个人购房政策在很多方面将维持较为宽松的政策环境，尽管进一步大幅调整购房门槛的空间不大，但在房地产市场完成筑底企稳之前，住房宏观政策并不具备退坡或完全撤销的条件，政策基调将延续以支持、呵护姿态为主。伴随市场调整的不断深入，监管部门将继续重点关注房企流动性风险，有条件地满足房企合理的融资需求。“十五五”时期，全国住房政策总体基调及其实施路径可能主要聚焦以下三方面：

第一，在供给侧加快推进商品房去库存。鉴于“十四五”末期全国商品房库存高企且去库进程不及预期，加速推进商品房去库是推动房地产市场供需平衡的重要举措。预计监管部门将视房地产市场去库存实际情况，灵活动态安排专项收储债券发行规模和发行节奏，逐年拨款支持商品房和闲置用地收储工作，总计专项债投放规模大约在1万亿~1.5万亿元，拉动商品房去库1亿~1.5亿平方米，约占目前库存总量的16%。

在去库存持续推进的同时，需要保持住房政策总体稳定，尽可能避免出现“大起大落”的状况。考虑到“十五五”末期房地产市场将大概率处于供求基本平衡的态势，其间大幅度震荡运行的可能性较小，整体政策基调将以稳为主，结合周期性特征适度做些微调。土地拍卖政策将逐步回归市场化运行方式，根据各地（主要是针对22个主要城市）不同的需求特点，灵活安排每年土拍次数，满足房企基本的土地储备购置需求。诸如房地产税改革等可能不利于市场预期稳定的政策，快速推进的概率不大。

第二，强化支持住房需求政策。为持续推动供求平衡，个人购房政策整体将保持宽松的政策环境，政策主旨继续强调支持刚性和改善性住房需求。预计“十五五”时期，个人购房利率将适度下调，包括商业银行住房抵押贷款利率和住房公积金贷款利率，总体上个人住房贷款利率将保持在低位运行。必要时北上深所在地商业银行可能会适度降低购房首付比例，包括首套和二套房。

“十五五”时期将加快城市更新计划，支撑住房需求并促进投资。最近召开的城市工作会议明确要求，“着力建设舒适便利的宜居城市……加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。这一政策表述与2024年10月住建部提出关于加力扩围城中村改造计划一致，参考上一轮棚改货币化（2014~2019年）的进程，预计“十五五”时期，相关住房保障财政支出资金规模约5000亿元，带动保障性住房贷款余额净增2万亿~2.5万亿元，每年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万套~200万套，如果按照平均每套保障房为50平方米，总计拉动住房总需求3.75亿~5亿平方米，有助于在相当程度上消化住房库存。

第三，稳妥推进房企债务及风险化解工作。“十五五”时期，监管部门将延续房地产宏观审慎的政策基调，央行可能再度延长住房“金融16条”支持政策的实施期限至2030年末。各地将推动并落实房地产融资协调机制，逐步落实房地产“白名单”项目贷款实际放款工作，加大民营企业债券融资支持工具的支持力度，满足包括民营房企在内的合理融资需求。以化解存量债务和缓释风险为主的策略，逐年逐级压降存量债务风险，保持对央国企开发商必要的开发贷等增量资金支持，保障已开工项目楼宇交付工作。

四、“十五五”时期房地产市场运行展望

进入“十五五”时期，房地产政策将引导市场向着供需平衡的方向发展，将在需求和供给两侧总体保持支持状态，从而推动房地产市场逐步进入平稳筑底时期。参考全球房地产成熟市场的发展经验，经过五年多的市场深度调整，“十五五”时期很可能成为房地产市场在新供求关系下的稳定期，相对于过去曾经出现过的暴涨和近五年来的持续下跌，房地产业活动将逐步趋于理性。

“十五五”时期，房地产市场将在筑底后步入中长期平稳运行时期，具体可能会有以下七个表现。

一是商品房销售放缓。预计“十五五”时期，城镇住宅建筑面积总需求约30亿平方米，平均每年新增住宅建筑需求面积为6亿平方米左右。与“十四五”末期年化住宅销售面积8亿平方米相比，大约减少四分之一，平均每年跌幅在5%左右，降幅较“十四五”时期后半段明显趋缓。由于基本居民住房总需求减少，预计商品房销售市场也将逐步回归趋势水平，实际商品房销售总面积在32亿~35亿平方米，年均跌幅在5%以内；其中，现房销售和东部沿海地区市场销售份额将进一步提升。

二是房价跌势收敛。“十五五”时期，在销售放缓的背景下，预计房价下行压力依旧存在。但在住房支持政策的作用下，房价进一步下跌的幅度可能有所收窄。预计平均每年新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点。“十五五”前半段房价下行压力可能相对大一些，折旧出售存量房产的压力不小；后半段跌势将有望趋缓甚至止跌，商品房去库节奏改善，大城市住房价格可能企稳并回升。大城市房价下行压力相对较小。预计到“十五五”中期，大城市新房价格可能止跌，二手房价格跌幅在1%以内。购房者需求被更好地满足、可供售现房库存偏低以及土地价格上涨是支撑大城市新房价格的主要因素。

三是库存有望从历史高位回落。参考“十四五”末期全国商品房去库存能力，约合年均6000万平方米待售库存面积下降，叠加每年基础性住房销售面积，预计每年大概可以消化商品房库存6.5亿平方米左右。在供给方面，受房企资金收紧影响，预计平均每年商品房竣工面积占存量工程比例将下降至8%左右，大约5.7亿平方米，新增住房供给将有望小于需求面积，供需关系有望向着基本平衡的方向发展。预计到“十五五”末期，全国商品房待售面积约为4.5亿平方米，较“十四五”末期累计减少四成左右。商品房库销比将逐步降至3.5左右水平，库销比水平与历史均值接近，商品房库存整体供求关系有望回归至相对正常的水平。

四是房企流动性状况边际改善。预计“十五五”时期，房企资金来源整体压缩三成左右，房产销售金额减少、偿还存量债务、减少融资是主要因素。预计商品房年均销售额将从“十四五”时期的12.4万亿元降至7.7万亿元左右。销售下行将导致房企预收款及定金、个人按揭贷款等经营性收入下降；房价走低令销售额跌幅高于销售面积。由于定金及预收款、个人按揭与商品房销售额直接的比例在过去较为稳定，两者合计占销售金额的一半以上，经营性收入的减少将使房企融资能力和意愿进一步降低，大部分房企仍将延续“降杠杆”的经营策略。在“白名单”机制支持下，商业银行对房企信贷支持能力将不至于持续大幅减弱。预计到2030年末，开发贷余额占金融机构全部信贷余额可能降至4.8%左右。

房企非银表外融资收缩程度趋于温和。考虑到存量房产信托和离岸美元金融债余额已在“十四五”末期大幅度压降，而内地信用债存量余额总体保持稳定，预计到“十五五”末期，非银融资余额累计减少接近两成；房企狭义宏观杠杆率可能降至12%左右，较“十四五”时期累计减少3个百分点左右，降幅相对趋缓；房企整体资金实力较“十四五”时期虽有好转，但仍有一定的压力。

五是土地市场总体仍然较为疲软。按照经济高质量发展的要求，“十五五”时期我国土地市场将延续集约化道路，意味着可供拍卖的住宅用地规划建设面积仍然可能会持续减少，尤其是低能级城市土地供给方面仍将价低量减。鉴于低能级城市库存高、住房需求弱，其土地供求比在“十四五”末期已经大幅回落，从2020年末的1.27降至1.16，预计“十五五”时期低能级土地市场供求比可能降至1.10左右，土地成交金额累计下降约三成。而一线及部分高能级城市土地市场有望在“十五五”时期走稳复苏，因长期库销比（ 长期库销比=连续2年土地建筑面积/连续6个月商品房销售面积）处于供给不足的水平（见图4）。截至2025年上半年，一线城市商品房长期库存约11个月，远低于18个月的均衡水平。预计到“十五五”末期，一线城市每年土地成交金额为450亿元，较“十四五”末期增长2.8%，同期一线城市土地成交占比也将从18.5%升至接近25%。综合测算，“十五五”时期年均土地购置费约达3.2万亿元，较“十四五”时期累计下降16.5%。

六是房地产投资降速逐步收敛。除了资金来源和土地购置减少之外，工程建设的下滑仍将是影响房地产投资的最主要拖累因素。预计到“十五五”末期，住房建设工程（年化）能力大约降至65亿平方米左右，较“十四五”末期下降两成左右，跌势较“十四五”时期有所收窄。住房金融支持政策的延续将有助于推动房企在施工和竣工部分跌幅可控，新屋开工规模可能降至1998年房改之前水平。政策主导的支持项目将发挥托底的作用。预计城市更新计划和老旧小区改造可能每年将带动5000亿~10000亿元资金，约合每年房地产投资10%左右。综合测算，预计整个“十五五”时期，平均每年房地产开发投资完成额约8.3万亿元，年均投资跌幅约4.5%，较“十四五”时期年均跌幅收窄3个百分点左右。投资区域分化可能加速，因房企住宅销售、拿地、工程建设等投资更注重投资回报，预计重点城市群新增房地产开发投资占全国比例有望升至82.8%，较“十四五”时期上升6个百分点。

综合评估，“十五五”时期，房地产市场总体处于去库存阶段。房价总体水平走低，投资性购置需求明显减弱。新常态下，预计每年实际商品房销售面积可能在6亿~7亿平方米。房产工程建设及竣工能力的收缩可能导致每年新增住房供给面积不足6亿平方米，供应过剩的程度将有望得以减轻。城镇户均套户数可能回到1.05套左右的水平，较“十四五”时期有所下降，住房市场供求趋于平衡。房企财务管理要求更为严格，拿地主要聚焦大城市优质地块，土地成交总量将减少，房地产开发投资更为合理。房企经营重心从过往开发建设向存量资产运营管理转变，这是房地产市场逐渐走向成熟的重要标志之一。

五、“十五五”时期房地产市场的结构性变化及其宏观影响与对策

“十五五”时期，我国房地产市场很可能仍将处于由深度调整走向平稳运行的时期。纵观各大经济体房地产市场发展历史，这种特征的房地产市场供求关系可能不会十分稳定，仍有可能会诱发潜在风险的释放，需住房政策警惕防范。

“十五五”时期房地产市场和政策可能会有以下总体性和结构性变化。

房地产市场供需两端将同向收缩，供应收缩的程度可能相对较大。“十五五”时期供求关系的特征可能主要体现在以下三方面。一是房地产销售及房价仍将处于由收缩走向平稳的状态。在宏观经济和居民总收入增速放缓的同时，相对偏高比重的偿债压力导致未来实际销售面积可能更趋近于基础住宅需求。二是相较需求侧，供给侧面临的收缩压力更大。销售放缓将持续影响房企经营性收入，资产负债率依旧处于高位的房企将不得不采取“降杠杆”的方式来进一步压降存量债务，而高企的商品房库存也将会抑制房企进一步扩张拿地。受此影响，房企很可能会将有限的资源投入到部分大城市的土拍和房产在建项目上，因为高能级地区销售回款率和投资回报率相对较高。三是全国层面房地产市场供需关系将从供给显著大于需求的状态，逐步转向供给略大于需求、并进一步趋向基本平衡的局面。房价水平是供求关系的直接反映。未来房价仍有一定下行压力，但调整的幅度可能会明显小于“十四五”时期。全国住房市场大概率将朝着缓跌走稳的方向前进。

房地产市场差异化特征将更为明显。基于城镇化发展的趋势和全球房地产市场发展运行规律，在“潮水退去”后，房地产市场的各类资源通常会逐渐向大城市及其周边城市集中。尤其是在新质生产力迅速发展的时代，财务资源和人力资源将以更大规模向大城市和城市群集中。而中西部中小城市则缺乏这种吸引力。土地开发作为整个房地产行业产业链的重要先行指标，大型房企逐鹿高能级城市的特点在“十四五”时期后半段已经有所体现，土地拍卖溢价率节节攀升，并且在“十五五”时期将进一步体现这种竞争性，凸显大城市土地资源的重要性。由于一线和高能级城市是全国居民购买力和产业资源最集中的地区，地方财政实力相对较强，因此过往土地供给相较于低能级城市更为保守，长期存在供给小于需求的状况。预计下一阶段，有实力的房企将安排更多资源投向大城市的房地产市场，其房价止跌企稳甚至回升将早于全国平均水平。预计“十五五”时期全国房地产销售、价格、土地出让和工程等将呈现很大的差异性。

住房政策调整将倾向于适度和微调的操作方式。经过约四年多的持续向松调整，个人住房政策进一步宽松的空间已经比较有限了。尽管从宏观层面来看，央行可能在未来几年时间里仍会将降准降息作为主要的货币政策操作方式，但当前房贷利率已经跌至历史最低水平。考虑到银行息差收入的风险偏好要求，进一步大幅降低房贷利率的可能性不大。过往在大幅度降息过后带来的局部地区的房价大涨通常是决策层所顾虑的因素之一，当然如今的局面已大可不必过于担忧，限制性购房政策也已基本在全国范围内退出，仅剩北上深市区内还有所保留。这也是基于一线城市本身现房供给存在缺口的缘由，即便未来放开，对全国整体房地产市场政策的影响也比较有限。住房金融政策大概率将延续“十四五”后半段的管控理念，在保持合理住房供给能力的同时，持续推进“三高”房企退出市场，部分缓释房企风险。

“十五五”时期，国内房地产市场总体仍将处于由筑底走向平稳运行的阶段，房地产市场本身运行趋稳并不等同于房企市场风险完全可控。“十五五”前半期，房地产市场下行仍然可能是拖累GDP增长的最主要因素。经测算，“十五五”时期，房地产投资平均每年跌幅为4.5%，假设GDP增速在4.5%左右，预计平均每年房地产投资对GDP的贡献率下降约6个百分点，拖累GDP增速0.25个百分点左右（见图8）。尽管拖累程度较“十四五”时期有所减轻，但长期对经济造成的负面影响不可小觑。在我国居民消费支出结构中，直接与住房相关的支出占比约四分之一，包括房产购置、日常租金、水电煤能源支出，另外还有与之相关的装潢建材、家电、家具等，而房地产市场的下行意味着居民相关消费支出的减少，进而拖累整体消费增长。从居民收入端来看，由于存量商品房仍有下行压力，房产作为普通居民最主要的非金融资产，长期的持续资产减值缩水将进一步影响居民日常的消费支出能力和消费偏好。预计“十五五”时期，房地产投资下行每年可能拖累固定资产投资约0.5个百分点，这对当下不到3%的固定资产投资增速而言，其拖累程度不言而喻。土地出让收入的减少对地方财力形成制约，进而直接减少地方基建投资。

基于对“十五五”房地产市场运行的展望，建议在以下六个方面出台有力度的针对性政策，促进房地产市场尽早触底企稳，平稳运行。

一是显著降低居民购房成本。加大财税优惠政策支持力度，在房产购置的交易环节加大财政补贴力度，对首套房购置的，下调交易环节各项主要税率（包括契税、印花税）；针对二手房交易环节，降低增值税和所得税税率，减少免征年限。建立房地产交易税收返还政策，对房产购置年限1年时间内，设立与家庭装修、装潢等耐用消费品购债税收抵扣政策，以帮助住房需求释放。

二是针对大城市房地产市场实施区域性差异化住房政策。推动土地、金融等资源向需求强劲的市场倾斜，匹配市场供需变化新趋势，有效增加大城市住房供给能力。

三是为了防范住房金融风险，不仅要做好个人和房企流动性支持工作，例如适度调降存量贷款利率水平，也要增加储备政策工具，增加商业银行资本金，扩大住房抵押贷款资产证券化规模，做好银行流动性管理。

四是在“十五五”初期阶段，加大力度推行“白名单”机制，切实提升开发贷在银行业贷款余额中的占比，完成商业银行对房企“白名单”专项贷款的全覆盖；加快专项贷款资金落地，维持房企正常经营的流动性支持；必要时建议新成立专门负责房企存量贷款的金融机构，遏制房企风险在金融系统快速蔓延。

五是由央行牵头，各政策性银行和大型商业银行等其他金融机构参与的房地产稳定基金，以有效防控房企及市场风险，提振市场信心，有效改善预期。六是加大宏观政策调控力度。稳住经济大盘和股票市场对稳定房地产市场信心至关重要，宏观经济大起大落不利于居民总收入和房价保持相对稳定。