中房报记者 李红梅 北京报道

2025年12月24日，北京北三环与中轴线交会处，远洋安贞广场正式揭牌。这座前身为上世纪90年代安贞华联商厦的老建筑，历时数年系统性重塑，从传统百货转型为融合企业总部与复合商业功能的“绿氧”综合体。

北京朝阳区安贞街道办事处领导，广成健康资产运营事业部总经理杨佶、副总经理张芮，首开盈信、远洋集团、远洋资本、远洋不动产相关负责人出席揭牌仪式。

“十五五”期间城市更新成为核心课题、在一线城市存量商业办公空间持续增长的背景下，该项目的意义已超越单一建筑焕新，成为一次具样本价值的实践。现场走访调研显示，其背后是远洋集团内部资本、改造、运营等多链条的协同闭环，折射出存量时代资产价值重构的逻辑探索。从产业定位、空间改造到运营模式，安贞华联商厦的蜕变过程，为城市核心区存量建筑如何激活可持续价值，提供了一个可参照的解题思路。

重构资产逻辑：从“物理翻新”到“价值再造”

在城市更新领域，简单的“穿衣戴帽”式改造已难以为继。远洋安贞广场的实践，核心在于跑通了一套“投资-改造-运营”的资管闭环逻辑，其目标直指资产价值的深层重构。

改造前

改造后

据远洋介绍，选择介入该项目，是基于对城市更新前景及项目的深度研判：北三环与中轴线交汇的稀缺区位、核心区罕有的类独栋形态、毗邻安贞医院形成的潜在健康产业生态。这些构成了项目差异化的基本盘。

改造并非自有资金孤军奋战，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成了多元化的资金组合。这在一定程度上分散了长周期、高投入带来的资金压力。负责基金管理的远洋资本、负责工程改造的远洋致信、负责租赁运营的远洋不动产等多板块被整合进同一个链条。“如果你手里只有一把锤子，你看满世界都是钉子。但我们的工具箱里有各种工具，针对不同的项目疑难杂症，我们有不同的解法。”远洋管理层描述这种协同，“内部不同的单位要打通合作，组一个总盘的团队。”

资产价值的重构，最终需通过精准的客户定位实现。

“产品适合什么客户，是最先想的。” 远洋集团副总裁兼商业公司、不动产公司董事长马天一说，“我们并不是做定制化的产品，而是确保项目的设计和功能最大化地符合市场和未来办公需求，能够吸引不同行业的客户，基于产品特质（核心区稀缺总部独栋）反向推导客户画像——金融、TMT、大健康等领域的中大型企业总部，尤其是对安贞医院的产业辐射有需求的企业。经过与多家企业接洽，最终在2023年底与广成健康集团达成十年整租协议。”

挑战结构极限：高难度改造背后的取舍与坚持

如果说资产逻辑是大脑，那么空间改造就是需要精密执行的外科手术。面对90年代老百货“封闭、采光差、动线乱”的通病，远洋安贞广场的选择不是粉饰，而是一场“伤筋动骨”的空间革新，其技术难度在北京的城市更新项目中数一数二。

改造前

改造后

最大的挑战来自结构。为了营造一个从1层直通5层、高达26.5米的“光之容器”——通高中庭，设计团队必须拔除原建筑核心区域的8根关键结构柱。“拔一个柱子，整个承重体系就要重新梳理，” 远洋资本副总经理、远洋致信公司总经理田景峰解释。这相当于在老旧躯体内植入新的骨骼系统，其难度“超过新建楼”。项目聘请了中国建筑科学研究院进行结构设计，采用综合加固技术，在追求空间开放性的同时，确保了建筑安全这一不可逾越的底线。“所有设计是终身负责制，”田景峰强调，“政府监管、设计单位、施工单位、业主方形成一个完整链条，安全是头等大事，也是底线。”

改造的另一个核心命题是引入自然与活力。项目将原本厚重封闭的实墙外立面，替换为经过精密测算的玻璃幕墙，并结合屋顶采光天井，构建起立体的自然采光网络，大幅降低照明能耗。同时，通过增设连桥构建U型室内动线，并开辟屋顶花园、下沉庭院等绿色空间，将自然生态由外至内渗透，让原本沉闷的“盒子”建筑得以“呼吸”。

相对高成本的改造，在经济回报承压的当下如何平衡？远洋的思考超越了短期账目：“城市更新项目相当于再造灵魂，建筑的生命很长，要对得起城市。”马天一补充道，远洋的企业文化基因也在于对产品的持续追求，“一个产品做完后或多或少总有些许遗憾，再做新的项目时，会尽可能去提升。”这种近乎“执念”的投入，体现在他们甚至在整租合同签订后，仍计划对公区细节进行再优化。在算“经济账”与做“好产品”之间，远洋安贞广场的改造清晰地展现了后者对于存量资产长期价值塑造的权重。

从安贞华联商厦的蜕变可以看出，一线城市的城市更新正在告别粗放阶段，进入以精准资管逻辑为先导、以高难度空间再造为支撑、以长期运营价值为目标的深水区。它不再仅仅是建筑的焕新，更是对区域产业功能的重新缝合、对资产可持续盈利模式的艰难探索。这条路注定漫长且复杂，但正如这场“外科手术”所展示的，唯有超越短期财务计算，回归对城市空间本质需求的尊重与挖掘，存量资产才能真正获得重生，并融入城市发展的新肌理。