中房报记者 陈标志 海南报道

用小区公共收益给业主“发红包”，可以吗？

此前，此类情形颇受争议，但即将施行的《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》，对“公共收益使用”的允许情形中有明确规定，只要经小区业主共同同意，给业主“发红包”是可以的。

但在现实中，一边是业主喜领分红、小区治理井井有条，一边是物业长期不公示账目、公共收益“越管越亏”。

这一反差鲜明的两幅图景，不仅在海南，在全国许多城市住宅小区都存在。这样的局面，有望迎来系统性改变，海南省住建厅近日印发《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”），这份地方新规清晰界定小区公共收益归属、细化收支管理规范、明确公示审计要求,补齐了小区公共收益管理的制度短板。

新规将于2026年8月7日起正式施行，有效期3年。

业主决定小区公共收益去留

今年7月，海口市龙华区通宝大厦小区利用公共收益给业主“发红包”。陈标志/摄

7月11日上午，海口市龙华区通宝大厦小区显得格外热闹。这个建成近30年的老旧小区，180户业主领到了总计70万元的公共收益“集体红包”，大户型每户分红超4000元。

几乎同一时间，海口市秀英区金某湾小区业主们却仍在追问：物业公示的公共停车收益连续3个月净亏损3万多元，钱到底去哪了？

这两个事件，道出了海南住宅小区公共收益管理的现实——规范运作的小区，业主共享发展红利；管理混乱的小区，公共收益成了谁也说不清的“糊涂账”。

即将施行的指导意见，首先明确了公共收益的“身份”——它属于全体业主共有。电梯广告、公共停车位收费、快递柜场地费、通信基站进场费、会所租赁收入……新规以清单形式明确了公共收益的十一大来源。换句话说，小区里但凡利用共有部分赚的钱，扣除合理成本后，都归业主。

管好这笔钱，关键是账户和制度。新规要求公共收益必须单独列账、专户专储，一个物业管理区域设立一个公共收益专项账户，严禁与企业自有资金混同管理。业主大会成立前由物业服务人代管，成立后则由业主共同决定如何管理、使用和分配。

钱怎么花？新规划了“正面清单”和“负面清单”。公共收益可用于补充住宅专项维修资金、设施设备维修更新、业主大会运作经费、抵扣物业费等8种情形。

其中，海口通宝大厦小区利用公共收益给业主发红包的形式，就明确包括在上述“钱怎么花”的8种情形中，即“结余部分可按照业主专有部分面积所占比例分配给全体业主”。

但依法应由建设单位、水电气专营单位或物业服务人承担的费用，一律不得从中列支。概括地讲，未经业主共同决定的费用，不得从公共收益中列支。这也意味着，公共收益如何使用在全体业主，并不等于业主委员会成员“经研究”就可以决定的。

透明是最大的监督。新规要求公共收益经营管理主体每季度公示一次收支明细，附银行对账单，公示期不少于30天，同步在业主微信群发布。业主有异议的，7个工作日内必须答复。

此外，物业服务合同终止、业委会任期届满等5种情形下，必须聘请第三方审计机构开展审计。

以制度回应民生痛点

通宝大厦通过小区业主自治的方式，小区管理井井有条，邻里关系和谐。陈标志/摄

海南为何此时出台这一新规？翻开近期的新闻，答案不言自明了。

今年6月，海口市美兰区金某某花园小区业委会反映，物业长期未公示公共收益明细，业主共有资金与企业资金混同管理，“仅见过一次公示，还只有总数没有明细”。物业承认“工作有瑕疵”，但小区每年30万元左右的公共收益究竟怎么花的，业主至今没看到一本明白账。

更触目惊心的是，今年7月，海南省文昌市某某湾小区物业因未经业主同意挪用公共收益，被罚款31万多元。今年5月，有业主举报海口市金某花园二期物业公示的公共停车收益连续3个月为负，合计亏损3万多元，涉嫌通过虚增成本变相侵占业主收益。

据海南省住建厅此前披露，今年4月，全省已全面启动物业服务突出问题集中整治，1100多家物业企业签署承诺书，剑指侵占公共收益等6大类顽疾。三亚市纪委监委在监督检查中也发现，公摊水电费和公共收益方面整治效果不明显。

公共收益虽“公共”，却长期处于“无人管、管不好”的状态——业主不知情、物业不透明、监管缺抓手。指导意见的出台，正是以制度之力回应这一民生痛点。

公共收益的规范管理，其所带来的正向效应早就显现。去年，海口市琼山区上丹小区巧用公共收益，为700多户业主每户发放500元分红；海森林小区推行“信酬制”物业服务模式，物业费结余88万元返还业主，收缴率从不足60%提升至90%。

从“糊涂账”到“明白钱”，从“业主追问”到“主动公示”，指导意见将于下月7日起施行，这不仅是制度补漏，更是对全省千万业主权益的一次系统性保障。

海南省住建厅相关负责人表示，当每一分公共收益都有据可查、有账可对、有规可循，小区治理的信任基石才能真正筑牢。