中房报记者 曾冬梅 广州报道

7月29日，广州市规划和自然资源局南沙区分局公开挂牌出让一宗住宅用地的使用权，要求竞得者承诺在其中一个地块执行现房销售，而地方政府则给予土地出让金分期缴纳的支持。

南沙区住房和城乡建设局相关人士对中国房地产报记者表示，这是广州首个将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅项目，有效解决了“能否按时交房”的信任问题，下一步，该区将有序扩大现房销售承诺制试点范围，在更多优质地块推广这一模式，加快形成可复制经验。

在中指研究院广州分院研究主管陈雪强看来，该地块要求开发商必须“先盖楼、再卖房”，有利于提高购房者的购房安全感及体验感，无需再为交付降标、货不对板或项目烂尾担忧，也标志着广州“十五五”住房规划与“南十条”政策正式进入落地阶段，现房销售后续有望向广州全市推广。

土地出让金可分期支付

土地挂牌公告显示，此次南沙区推出的是编号为2026NJY-3的二类居住用地，位于珠江街道五涌南侧，分为DZ0206115、DZ0206129、DZ0206121三个小地块，土地面积约13.8万平方米，计算容积率建筑面积约23.9万平方米，挂牌起始价19.07亿元，计划于8月28日竞价出让。

公告提到，根据《广州市南沙区人民政府办公室关于印发进一步推动南沙区房地产市场高质量发展实施意见的通知》（简称“南十条”），该项目实行现房销售承诺制及延长土地出让金分期缴纳期限。竞得人承诺在DZ0206115号地块或DZ0206129号地块执行现房销售的，成交价款可分期支付，在签订出让合同之日起30天内支付成交价款的比例不低于50%，在签订出让合同之日起2年内支付全部成交价款。现房销售地块内的所有楼栋取得《广州市商品房现售备案证明》前，不得申请办理其余地块的《广东省广州市商品房预售许可证》。

南沙区住房和城乡建设局相关人士表示，现房销售的核心是改变了交付约束的介入时序。以往“保交付”主要依靠预售资金监管和竣工验收把关，现房销售承诺制则将交付约束前置到拿地环节，将按时交房从被动兜底变为主动承诺。对企业而言，分期缴纳出让金缓解了前期资金压力，现房销售的要求则倒逼其将竞争力回归产品本身；对购房者而言，“所见即所得”从营销概念变为制度保障。政府、企业、购房者三方在这个制度框架内找到了利益平衡点。

广州现房库存已近六成

“南十条”是今年6月份公布的，其中明确提到要积极推行现房销售，对新出让地块受让人承诺现房销售的，允许成交后延长土地出让金分期缴纳期限，原则上自签订出让合同之日起不超过2年。还透露将研究逐步取消预售制，构建实景购房、买房即交房的现房销售市场，从源头防范楼盘交付隐患、稳定市场预期。

7月21日，广州市住房和城乡建设局发布的《广州市住房发展“十五五” 规划（征求意见稿）》亦对现房销售有不少着墨，包括“积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。”强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠，对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。

根据公开信息，广东对现房销售的探索最早可追溯至2018年，当时广东省住房和城乡建设厅拟定了一份“关于商品房预售许可事项调整”的材料上报住房和城乡建设部，其中提到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。也就是在这一年，中山市推出了10多宗现房销售地块，但最终多宗流拍或中止出让。

在业内看来，此次广州开展现房销售试点的市场时机已成熟。普睿数智广佛区域的统计显示，现房已成为广州楼市的供应主力，截至今年4月份，广州新建商品住宅库存约1487万平方米，整体去化周期25.2个月，其中现房库存占了57%。郊区板块的现房占比较大，如增城区、番禺区分别达75%、69%，花都、从化、南沙三区也在60%之上。此时探索现房销售不会造成市场短期供应不足的矛盾。

消费者对于现房销售持欢迎的态度，有购房者表示房屋本来就应该现房销售，从源头杜绝货不对板，建议每个地块都推行现房销售。

房企们关心的则是新销售模式对经营能力的挑战。某品牌房企内部人士对中国房地产报记者表示，虽然现房销售具备一定的市场基础，但也加大了项目的不确定性和企业资金管理压力。根据国联民生证券的测算，现房销售预计将拉长房企项目经营性现金流回正周期(延后2年)，导致高周转模式难以延续，也将增加开发商资金成本，在一定程度上影响项目净利率。

陈雪强认同现房销售对开发商的资金链和项目管理能力提出更高要求的看法，他表示，这次南沙允许现房销售地块的土地出让金地在2年内分期支付，便是为了缓解企业短期资金压力，降低现房销售模式的准入门槛。