住房城乡建设部

政策研究中心副主任浦湛/文

近期住房城乡建设部、自然资源部和金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》。这是适应房地产市场供求关系发生重大变化，加快构建房地产发展新模式、实现房地产高质量发展的重要基础制度建设。

商品住房销售新制度充分体现了切实维护购房人合法权益的出发点。我国房地产市场供求关系发生重大变化，已进入二手房交易为主的存量时代，商品住房销售制度所面临的主要矛盾已从加快住房建设转向更好维护购房人的合法权益，商品住房销售制度改革正是顺应了这一重大阶段性变化。新预售制度将预售条件提高到商品住房主体结构封顶，缩短了购房付款到房屋交付的时间，能够显著降低交付风险。同时，对预售资金的监管进一步加强，由住房资金监管机构监管预售资金，保障购房资金的安全，防范资金被违规抽挪、查封冻结，更好地保障购房人的合法权益。为实现“所见即所得”、从根本上防范交付风险，商品住房销售制度改革推出了现房销售制度，即在项目竣工验收后也就是房子建成后才能销售，购房人在购房时可以实地查看房屋面积、户型和品质，了解小区环境和配套设施后再作出购买决策。同时，现房销售制度也可以采用“定金制”，给购房人和开发企业选择权，通过定金协议帮助购房人提前锁定房源和价格。

在政策安排上对新旧销售制度的平稳过渡有针对性的考虑。销售制度改革为保障购房人合法权益，大大弱化了购房人购房资金为开发建设提供融资的功能，需要对房地产开发建设融资方式进行重构，新销售制度也推出了一系列配套政策提供支持，包括优化土地出让价款的缴纳方式、加大融资支持力度、优化建设审批流程等，帮助开发企业降低资金成本。同时，房地产开发企业自身也应适应新的销售制度，主动求变，摆脱过去过度负债、快速扩张的高风险旧模式，实行稳健经营，通过滚动开发等方式降低资金成本与投资风险。在新销售制度下，商业银行的开发贷将成为房地产项目的主要融资渠道，通过实行主办银行制，实现商业银行与开发企业的利益共享与风险共担，商业银行可以掌握开发企业的全部资金流向，合理管控开发贷风险。

当前是推行商品住房销售制度改革的关键窗口期。从房地产市场角度看，《通知》规定，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。新销售制度落地实施后，短期看，现房销售以及预售条件的提高均在一定程度上推迟了新增供应量的释放，在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革能够一定程度上放缓新增供应的速度。同时，由于商品住房销售新制度更好地保障购房人的合法权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心，对需求端是利好。总体上看新销售制度对改善市场供求关系有正向的影响。从构建房地产发展新模式角度看，需要完善适应新发展阶段的一整套基础制度，新销售制度是其中的重要组成部分，其出台与落地实施也是统筹推进、加快构建房地产发展新模式的内在要求。

总之，商品住房销售新制度是适应新的发展阶段势在必行的一项改革，能够更好保护购房人合法权益、促进房企稳健经营、夯实房地产市场平稳健康发展的基础，推动房地产发展新模式的加快形成，实现房地产高质量发展。