重庆大学副校长、教授刘贵文

重庆大学副校长、教授刘贵文/文

近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，在全国范围内鼓励推行以现房销售为方向的商品住房销售制度改革。同时，《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》也一并推出。本次系列政策的出台既是落实中央城市工作会议精神，实施“十五五”规划纲要的重要举措，也是积极回应我国房地产市场供需关系发生重大转变的时代需求，对于加快构建房地产发展新模式具有重大的积极意义。

顺应市场发展方向。中央城市工作会议指出我国‌城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段‌。随着城市发展趋势的改变，我国越来越多的城市房地产市场也必然进入以存量现房交易为主的历史阶段。从市场数据来看，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。今年上半年全国二手房销售面积占比首次在半年尺度上超过50%。按照美国、英国等发达国家的经验，在城镇化后期，二手房成交达到住宅交易总量的85%以上。二手房交易是事实上的现房交易，未来的房地产市场是现房交易为主的市场。鼓励推行现房销售，是顺应市场发展趋势的必然选择，也为实现一二手房交易统一协调发展奠定基础。实施现房销售制度后，虽然新项目入市节奏会有所放缓，但不会引起房价大幅上涨。一是我国房地产市场的供求关系发生了重大改变，已经完工待售的商品住房供应量充足；二是我国一二手房市场价格联动关系明显，全国各地二手房挂牌量充足，价格稳定。整体来看，近期房地产市场不具备价格大幅上涨的条件，长远来看，这次系列政策的出台，奠定了房地产市场稳定可持续发展的基础。

提升需求端信心。这次出台的系列政策全面加强了对购房人合法权益的保障，降低了购房者的购房风险和年度购房支出的压力。这对于稳定购房者预期、提升需求端信心具有积极作用。一是有力有序推行现房销售，实现购房者“所见即所得”，规避了“货不对板”的风险；二是要求单体建筑主体结构封顶才能预售‌，同时对项目资金实行封闭管理，大大降低了开发项目烂尾的风险；三是推行“交房即交证”，有利于购房者合法产权的及时实现；四是个人住房贷款期限上限延长至40年，同时存量房贷利率允许协商调整或置换，降低了购房者年度购房支付的压力。这一系列政策对于提振购房者信心具有现实意义，对于我国房地产市场实现稳定发展具有明显的作用。

促进开发企业转型。新项目推行现房销售或结构封顶预售、项目预售资金封闭管理的规定，不仅对开发企业自身的资金实力提出了更高的要求，也促使房地产开发融资从基于公司的“主体信用”模式向基于项目的“项目信用”模式转变，引导房地产企业从注重财务融资的“软技巧”转向注重打造好房子的“硬实力”。在新的政策下，房地产开发企业需要量力而行，根据自身实力合理确定开发规模；需要更加注重提升住宅品质，打造满足购房者需求的“好房子”；需要更加重视后期多元服务，通过为购房者提供长周期高质量服务实现企业的稳健经营和长期增长。同时，土地价款分期支付、积极探索推进CMBS、ABS、REITs以及基于定金的融资模式也会对房地产开发企业的规范经营提供合理的资金支撑。总体来看，企业财务稳健、优质产品开发能力强、深耕区域市场的开发企业更具备竞争优势。特别是那些在区域房地产市场长期深耕细作的中小房地产企业，由于前期没有盲目扩张规模，而是扎实打造高品质开发项目，产品美誉度高，购房者信任度高，将会迎来更好的发展机会。

总体来说，这次系列政策的出台，是顺应我国城市和市场发展规律的必然选择，对于加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度意义重大，也是推动我国房地产业高质量发展的关键举措。