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中房报记者 陈标志 海南报道

总量承压之下，海南楼市结构性回暖信号渐强。

据海南省官方提供的最新网签系统数据，1~8月，全省商品房（含安居房）网签销售面积516.75万平方米，同比下降22%；销售金额880.48亿元，同比下降21%。其中，8月单月全省商品房网签销售面积35.72万平方米，同比下降28%；销售金额49.91亿元，同比下降43%。

数据背后，是海南楼市正在经历一场深刻的结构性调整——“总量承压、结构分化、核心回暖”成为贯穿发展的主基调。

在市场调整的关键节点，8月24日，一场近年来规格罕见的房地产经营主体座谈会在海口举行，海南省省长刘小明主持会议。会上，刘小明表示，要准确把握当前房地产市场供求关系的新变化，坚定信心、主动作为，抢抓政策窗口期，共同推动海南房地产市场平稳健康发展。

价格体系趋稳

海南楼市的发展主要看海口、三亚两大核心城市。

记者从官方提供的海南楼市最新销售网签数据来看，海口1~8月销售面积139.94万平方米、销售金额198.98亿元，同比分别下降36%和27%；三亚1~8月销售面积134.71万平方米、销售金额404.86亿元，同比分别下降6%和7%。

从以上数据看，两大核心城市同步收缩，折射出全省楼市整体承压的现实。

不过，值得注意的是，整个海南楼市销售的价格体系出现微上涨。1~8月，全省商品房销售均价超过1.7万元/平方米，同比逆势微涨1%。其中，海口均价超1.4万元/平方米，同比上涨14%；三亚均价超3万元/平方米。

海南省住建部门相关负责人分析认为，受全国市场下行传导等多重因素影响，当前海南房地产市场整体承压、分化明显，但“好房子热销、城市更新支撑作用强、新建商品房价格趋稳等积极因素也在逐步累积”。

记者还了解到，销售面积与金额前10名项目大多集中在三亚和海口，高端项目对市场的托底作用明显。

部分市县楼市逆势突围

最近，作为海南旅居地产重要市县之一的文昌市，因其上半年房地产开发投资仅完成0.78亿元、同比下降90.2%而引发外界广泛关注。

据海南省统计部门数据，今年上半年，全省房地产开发投资完成341.45亿元，同比下降34.1%；房屋施工面积6118.17万平方米，同比下降16.6%。相关数据说明市场整体活跃度不足，房企对新增项目依然保持谨慎。

从市县层面看，海口上半年房地产开发投资同比下降52.9%，三亚同比下降13.5%，核心城市同样承压明显。而文昌市上半年房地产开发投资跌幅居全省前列。

但值得关注的是，文昌市是海南楼市中一个颇具研究价值的样本。投资端的“冷”与销售端的“热”在文昌形成了鲜明反差——1~8月，文昌市商品房销售面积12.15万平方米，同比增长8%，是全省少数实现正增长的市县之一。而在今年5月份单月里，该地楼市销售面积同比增长61%，销售金额更是同比增长73%。

这一“投资冷、销售热”的背离格局，反映出文昌市场正依靠存量项目去化支撑成交，新增供应严重不足的隐忧正在累积。

业内人士分析，文昌“逆势”增长得益“航天城概念+相对亲民的价格带，持续吸引首置和度假需求”。

陵水县则是另一个值得剖析的样本。作为高端地产重镇，陵水1~2月销售面积同比下降28%，销售金额降幅达51%，均价同比下跌32%。但进入二季度后，市场出现积极变化——1~6月商品房销售面积43.5万平方米，同比增长1.1%。

统计数据显示，陵水县市场热度在高端项目带动下逐步回升，清水湾一线海景项目成交热度居高不下。全省销售金额前10项目中，陵水县一房地产项目以12.75亿元位列第六。

推动行业四大转变

在商品住宅用地供应方面，今年上半年整个海南市场显得低迷，二类住宅用地挂牌出让屈指可数。

如三亚方面，上半年仅完成两宗住宅用地出让，均为保利发展竞得，合计支出约28亿元，拿地面积约163亩。海口方面，1~7月住宅用地成交金额约11.11亿元，仅成交4宗市场化商品住宅用地，合计约94亩。

供应端的主动收缩，反映出当地在“去库存”压力下有意控制新增供应节奏，以稳定市场预期。

对于房地产行业发展，海南省省长刘小明在上述会议上听取海南省房地产业协会，以及保利发展、中交海投等开发企业和经纪机构代表的意见和建议后表示，房地产行业要进行四个转变：产品迭代上从“有房住”转向“住好房”，业态升级上从“重开发”转向“重服务”，发展赛道上从“扩增量”转向“提质量”，经营方式上从“重扩张”转向“稳经营”。在政企联动方面，他要求各级各部门建立“一对一”服务保障机制，确保政策直达快享，真心实意为企业排忧解难。

而在此前的8月19日，海南省住建厅召开商品房促销售去库存工作座谈会，要求“强化政企联动，政企协同常态化开展房展促销、城市推介等活动”。8月24日的房地产经营主体座谈会，将这一思路提升到省级层面。

记者了解到，在房地产经营主体座谈会当天，海南也召开全省经济运行调度推进会。会上，海南省委书记冯飞、省长刘小明进一步明确要“聚焦城市更新、'好房子'建设，促进房地产市场平稳健康发展”。

从长远看，海南“十五五”时期将“加快构建房地产发展新模式，完善‘保障+市场'双轨制住房供应体系，以高品质供给精准对接各类群体的多样化居住需求”，这与刘小明强调的“把握产品迭代的转变”高度契合。