第十四届全国政协委员、中国发展研究基金会理事长、国务院发展研究中心原副主任张军扩

第十四届全国政协委员

中国发展研究基金会理事长

国务院发展研究中心原副主任

张军扩/文

大家好，很高兴参加“2026中国房地产年度趋势论坛”。按照会议安排，我结合对中央经济工作会议精神的学习，就“当前经济形势、发展趋势与政策思考”与大家做一个交流，为大家思考和研讨房地产高质量发展提供一个宏观背景。主要讲三个方面，一是关于当前经济形势的基本特点，二是关于今年市场需求环境和发展趋势一些情况的介绍，三是关于进一步释放内需潜力、促进总供求高水平动态平衡的几点思考。

一、关于当前我国经济形势的基本特点

关于当前经济形势，中央经济工作会议的概括性表述主要是两句话：一是“顶压前行、向新向优发展”，二是“经济发展中老问题、新挑战仍然不少”。这两句话应该说比较准确和客观地概括了当前经济形势的基本特点。

“顶压前行”主要体现在宏观经济指标上。根据国家统计局数据，2025年我国国内生产总值增长5%，在全球主要经济体当中，我国仍然是增速比较快的经济体。根据有关统计预测，2025年美国GDP增速预计在2.1%左右，欧元区预计在1.4%左右，日本预计在1.2%左右。

从主要实物量指标来看，2025年，全国全社会用电量同比增长5.5%，公路货运量增长3.8%，铁路货运量增长2.1%，与宏观总量指标基本上也是匹配的。

“向新向优发展”主要体现在经济结构持续优化、高质量发展继续呈现新亮点。

比如，从产业方面看，制造业高端化、智能化、绿色化加快推进，新产品新产业新动能继续呈现快速增长。2025年，装备制造业增加值增长9.2%，高技术制造业增加值增长9.4%，增速分别快于规模以上工业3.3、3.5个百分点。

再比如，从消费需求看，服务型消费快于商品消费。2025年，服务零售额比上年增长5.5%，高于同期商品零售额增速1.7个百分点。数字消费、文体休闲、旅游租赁、交通出行、通讯信息等服务零售快速增长。

还比如，出口方面，新产品新动能出口继续保持较快增长。根据海关统计，2025年，中国高技术产品出口额同比增长8%，其中集成电路出口额同比增长27.4%。中国汽车整车出口额同比增长22%。

关于当前发展面临的老问题、新挑战，突出表现在以下几点。

首先，经济增长逐季放缓，下行压力依然不小。从去年各季度主要经济指标，包括GDP、工业、服务业等的增长情况看，总体呈现前高后低、持续下行特点，特别是进入四季度以后，下行态势更加明显。

其次，经济供强需弱矛盾依然比较突出，市场价格持续低迷。下半年以来，消费需求增长动力持续减弱，社零增长率12月增速仅为0.9%，成为疫情以来35个月的最低点。全年固定资产投资下降3.8%，是1989年以来30多年里罕见的负增长。其中房地产投资下降17.2%。物价是供需状况的最集中体现。全年平均，消费者价格CPI与去年持平，远低于上涨2%左右的年度预期目标，而生产者价格PPI为下降2.6%。

三是企业发展面临的困难依然较多，预期不稳问题依然比较突出。去年规上工业企业实现利润同比增长0.6%，全年平均营业收入利润率为5.31%，比上年下降0.03个百分点。另外，企业账款拖欠问题依然比较突出。截止去年12月末，规上工业企业应收账款累计达到27.4万亿元，比去年同期增长4.7%，产成品存货达到6.73万亿元，比去年同期增长3.9%。

而企业预期信心方面，据国家统计局数据，从去年4月到11月，中国制造业销售经理人指数PMI连续8个月处在50%的荣枯线水平之下，创下自2019年以来最长的收缩周期，年底有所改善，12月上升至50.1%，比上月上升0.9个百分点，但这种趋势能否持续，还有待进一步观察。

四是消费者信心持续低迷，群众就业增收面临压力。这几张图分别显示了我国消费者消费信心、就业信心和收入信心状况。由此可见，短期来看，消费者信心状况有一定改善，但从中长期比较来看，当前无论是消费者信心指数、消费者就业信心指数、还是消费者收入信心指数，都处在历史的低位水平。

最后，风险隐患仍然较多。除了“外部环境变化影响加深”之外，中央经济工作主要强调了房地产风险和地方政府债务风险，包括地方政府融资平台经营性债务风险。大家知道，2024年底中央经济工作会议在部署2025年风险防控工作时，主要强调的是房地产风险、中小金融机构风险和非法金融活动风险，没有特别强调地方债务风险。而今年又将此问题提出了，可见房地产和地方债务风险成为下一步防范化解风险的两个重点领域。

以上就是去年以来经济运行的一些主要情况和基本特点。总的来讲就是既有好的一面，也有存在问题的一面，两个方面应当说都是比较突出的。特别是，宏观数据与企业、消费者微观感受之间还存在比较明显的温差，经济回升向好的基础还需要进一步巩固。

二、关于今年需求环境、发展趋势的几点分析

分析预测宏观经济形势及其走势，中长期主要看供给侧，而短期则主要看需求侧，在我国现阶段经济背景下尤其如此。这是因为，经过多年的发展，我国已经形成了强大的制造业能力，虽然这种能力也存在这样那样的短板弱项和堵点卡点，但总体来讲，其规模和竞争力都是举世无双的。在这种情况下，我国经济运行的主要矛盾，或者说矛盾的主要方面，已经逐步从供给侧，转变为需求侧。只有需求问题得到比较好的解决，供需关系比较宽松，经济循环才能比较顺畅，经济才能从整体上获得比较稳定和持续的发展。而只有经济在整体上增长比较稳定可持续的条件下，科技创新、绿色转型、共同富裕、民生改善、风险化解，以及应对外部挑战等其他方面问题的解决，才能够具有更加牢固的基础和更加有利条件。

分析今年的总需求形势，既存在诸多有利因素，也面临不少风险和挑战，综合判断，总体来讲，将会在今年基础上有所改善。

（一）关于外需环境

这里列举了IMF、世界银行、OECD、联合国、WTO五大主要国际组织对2026年全球经济、贸易的预测。综合来看，今年全球经济增速大概率会略低于去年，而全球贸易特别是货物贸易增速则大概率会显著低于去年。

从我国的出口形势来看，近年来我国出口能够保持强大韧性，主要得益于新产品新动能的快速增长、市场多元化格局的不断深化以及供应链韧性优势的不断凸显。这些优势及有利条件在今年都会继续显现并发挥作用。当然，外部环境也存在较大不确定下，经过连续两年的高增长，基数已经比较高，加之汇率升值以及去年贸易顺差超过1万亿美元之后一些国家对贸易不平衡的担忧增加等，综合判断，市场普遍预计，今年我国出口增幅与去年相比大概率会显著回落，预计会在3%~5%之间。

（二）关于消费需求

消费需求增长不理想，一直是近年来的一个比较突出的问题。如图所示，疫情之前我国社零增幅一般都在接近10%的水平。疫情导致了消费需求增速的剧烈波动，但疫情之后一直低迷，去年增幅与前年相比虽然有所回升，但增速前高后低，持续下行，显示后劲不足，回升乏力。

今年来看，有利于消费需求增长的因素主要有三个方面：

一是刺激政策会持续发力。中央经济工作会议不仅把“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为今年经济工作首要任务，而且把扩大消费需求作为扩大内需的第一要务，强调要深入实施提振消费专项行动，要制订实施城乡居民增收计划，优化“两新”政策实施，清理消费领域不合理限制措施，释放服务消费潜力。

二是居民就业的基本稳定以及收入和信心的恢复性增长。2025年全国城镇调查失业率平均值为5.2%，其中12月份为5.1%。居民人均可支配收入增长与经济增长基本同步。去年以来尤其是11月，居民消费信心指数、居民就业信心指数和收入信心指数，均呈现明显的恢复性改善。

三是消费场景和领域的不断拓展，有利于消费需求的释放。主题市集、沉浸式体验店增多，线上线下融合更紧密，即时零售覆盖的商品品类从生鲜扩展到数码、药品等，让消费更加便利。这些因素都会和政策形成合力，推动消费持续扩大。

不利因素主要是，消费需求的稳定增长，最根本的还是取决于消费能力的增强和消费信心的提升，而这既有赖于居民就业状况的显著改善、收入的显著增加和收入结构的优化，也有赖于居民资产状况的稳定改善和财富效应的持续增强，而这些又受制于宏观经济的整体改善，因此很难一蹴而就，需要一个相互促进和逐步累积的过程。

综合判断，市场机构普遍预计，今年消费需求会在去年回升基础上进一步回升，增幅会高于去年的3.7%，但不会高出太多，市场机构预测大多在4%~5%之间。

（三）关于投资需求

上面提到，去年固定资产投资出现多年未有的罕见的负增长，成为扩内需最大的一个短板。

今年来看，有利于投资增长的因素主要有两个：

一是今年是“十五五”规划开局之年， “十五五”规划中的诸多重大项目，包括重大科技强国项目、重大基建项目、重大绿色转型项目、重大民生工程项目和重大区域协调发展项目等，按照中央“早谋划早开工”的要求，会集中在今年开工，形成实物工作量，对投资回升发挥重要支撑作用。

二是从宏观政策来看，促进有效投资仍然是今年一个重点，政策环境比较有利。中央经济工作会议明确提出，2026年要“推动投资止跌回稳”，为此，要适当增加中央预算内投资规模，优化实施“两重”项目，优化地方政府专项债券用途管理，继续发挥新型政策性金融工具作用，有效激发民间投资活力，同时，要高质量推进城市更新。财政部官员也一再表示，中央今年财政总体支持力度“只增不减”，重点领域保障“只强不弱”，2026年将继续安排超长期特别国债，用于“两重”、“两新”工作。在这种背景下，宏观政策的支持力度只会更大，而不会减弱。

从制造业、基础设施和房地产三大投资领域来看，去年制造业投资增长0.6%，是多年来的最低点。今年来讲，新技术新产业新动能的蓬勃发展，无疑有利于制造业投资的增长，但对于量大面广的传统制造业而言，关键还是取决于市场需求状况、企业盈利状况和企业家对发展前景的信心。综合政策支持力度、市场需求变化等各方面因素，市场机构普遍预测，今年制造业投资增速会比去年有所改善，达到3%~5%。基建投资去年下降2.2%，为30多年来首次。上述两点有利的宏观政策环境受益最大的，可能是基础设施投资。市场机构普遍预测，今年基建投资增速与去年相比可能会有较大幅度提升，达到4%~5%左右，成为支撑今年投资止跌回稳的最主要力量。而房地产投资方面，去年下降17.2%，创多年来的最大降幅。中央经济工作会议继续强调，今年要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，要“有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式”。除了政策支持力度加大、政策环境更加积极外，城市更新力度进一步加大、部分城市购房者信心呈现改善等，也有利于房地产投资的恢复性增长。综合各方面要素，市场机构普遍预计，虽然今年房地产投资虽然仍然很难摆脱负增长格局，但与去年相比，负增长幅度会有望显著收窄。

综合判断，今年投资增长情况大概率会好于去年，有望实现止跌回稳，实现2%~3%的正增长。

以上是关于今年总需求趋势的一些基本情况和市场机构的分析预判。市场形势变化很快，不稳定难预料的因素也不少，尤其是国际环境方面，所以介绍的这些情况仅供参考。

三、长短结合标本兼治，持续有效释放内需潜力

刚才讲到，现阶段，无论是短期提信心稳增长，还是中长期推动经济持续高质量发展，扩内需都具有十分关键甚至决定性作用。实际上，大家看到，近年来扩内需一直都是党和政府经济工作的一个重点，特别是最近两年，扩内需政策涉及范围之广、政策力度之大，都是前所未有的。从经济实际运行状况来看，各项扩内需的政策举措也取得了积极的效果，对于保障预期发展目标的实现发挥了重要作用。尽管如此，市场需求不足、供强需弱、价格疲弱的问题依然比较突出。那么问题究竟何在呢？扩大内需的政策应当如何进一步着力呢？

时间关系我不可能展开讲，这里从消费和投资两个方面简单讲一下基本认识和建议。

（一）持续有效释放消费需求潜力要更加突出结构性对策

近年来大家越来越深刻认识到，导致现阶段我国消费需求不足的原因，除短期市场波动性因素的影响之外，更有中长期阶段性和结构性深层原因的制约。所谓阶段性原因，主要是指由于我国发展水平提升和人口结构变化，我国居民消费总体呈现从商品性消费为主，转向商品性消费和服务性消费并重。而所谓结构性原因，主要是我国居民消费率长期偏低问题。根据不同学者分析，偏低程度大致10%~20%。短期要素与中长期因素不仅时空叠加交错，而且相互影响，相互加强，形成需求收缩、就业压力加大、收入增速放缓、财富效益减弱、消费能力和消费信心进一步下降的不良循环。因此，应对之策必须既通过短期有力的刺激政策，阻断不良循环，同时又着力解决深层问题，不断夯实持续稳定增长的基础。

一方面，逆周期性消费刺激政策，要在总量不减、持续用力的前提下，不断优化商品性消费的支持范围和结构，并以更大力度支持服务性消费，特别是要按照投资于人的要求，针对群众急难愁盼的教育、医疗、养老、生育等方面问题，通过加大补贴力度，提振消费意愿，增强消费能力。另一方面，要切实有效实施居民收入增长计划，并以较大力度提高低收入人群的社会保障和公共服务水平，有效提升我国居民的安全保障预期和消费信心。

（二）投资需求空间仍然不小，也需要通过体制和政策创新来支持

在当前阶段，虽然需要消费需求在拉动经济增长中发挥更大作用，需要显著提升消费需求在总需求中的比重，但这并不意味着投资不重要了，更不意味着可以放松扩大有效投资的努力。充分释放消费潜力和着力扩大有效投资应当并重，实现良性互动。

进一步释放和扩大投资需求潜力，有两个关键着力点，一是加快形成与新阶段相适应的城乡建设和房地产发展新模式，二是要大力提振民间投资和外商投资。

随着发展阶段的变化，虽然过去那种以解决住房短缺为特征的大规模甚至粗放式城乡建设和房地产投资扩张时代已经结束，但以提升城乡环境和住房品质为主的投资和消费需求依然很大。以城市为例，既包括城市更新和环境优化，也包括居民对更高品质住房的调换需求，问题在于，这些方面投资需求虽然不小，但却很难通过过去那种简单的房地产开发模式来实现，更不会再有土地财政那种激励机制。充分释放这些投资潜力，需要加快探索和形成与新阶段相适应的城乡建设和房地产发展新模式，关键是要协调和平衡好各相关方的利益关系，厘清不同主体的责权利，充分发挥好政府、企业、业主、社会等各方的作用和积极性。

进一步促进民间投资和外商投资，除需通过持续的扩大内需政策来加以应对外，非常重要的一点，也是需要通过深化改革、扩大开放，进一步改善营商环境，稳定和提升企业预期和信心。

最后需要指出的是，党中央一再强调，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。的确，从世界范围来看，我国发展的优势或有利条件不仅是巨大的，而且是独特甚至独一无二的。只要我们按照中央经济工作会议要求，坚持政策支持与改革创新并举，长短结合，标本兼治，就一定能够推动经济进一步回升向好，并为中长期高质量发展奠定坚实基础。