成都IFS 实景图。 孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎 成都报道

6月4日上午，成都市成华区1宗住宅用地顺利成交。

该宗地位于成华区圣灯街道人民塘社区，处于二八板块，出让面积合约105.5922亩，规划建筑面积140789平方米，容积率2.0，起拍楼面价14000元/平方米。

作为主城区难得的超百亩+低密地块，本次拍卖吸引了招商蛇口、华润置地、中国铁建共3家竞买人参与竞价，最终由中国铁建以楼面价14300元/平方米竞得该地块，折合总价约20.13亿元，溢价率2.14%。

四川中原地产研究院院长吴江表示，这个结果既是意料之中，也在意料之外。

“地块正处当红的二八板块，主城黄金2.5环的地段价值毋庸置疑。同时主城区近年来罕见的大体量纯住宅地块，足够中国铁建施展拳脚，打造标杆项目。但总价门槛高，按14000元/平方米的起拍价来计算，总价也接近20亿元，当下市场能轻松掏出这笔钱的开发商并不多。”吴江说道。

中国铁建低调斩获105亩纯宅地

中指院数据显示，截至6月3日，2025年成华区已成功出让涉宅地块7宗，分布于东客站、万年场、崔家店、二八、建设路等板块。其中，3月31日中建西南院以12900元/平方米的价格竞得的二八板块39亩宗地与6月4日出让的105亩宗地相距不远。

资料显示，105亩宗地位于二八板块核心区，距离成都七中英才学校不到200米，距离地铁17号线机车厂站（在建）不到300米，1.5公里范围内还有成都“新五朵金花”之一的双林小学（馨韵校区）、成都嘉祥外国语学校成华校区、成都万汇学校、成都市二仙桥学校、二仙桥公园、红仓完美文创公园、四川省第一中医医院等高能级城市配套。

吴江认为，虽然拥有主城黄金2.5环优势，但考虑到地块临铁路，且中建西南院的拿地价才12900元/平方米，地块的溢价率不会太高。

目前，二八板块是风口，也是成都新房竞争最激烈的区域。与地块毗邻的招商锦城序，今年3月首次取证开盘，取证的首批次房源开盘即罄，销售额达到4.8亿元。同板块的中环天宸、新希望D23风华的销售情况同样可观。

同时中指院数据显示，今年1~5月，二八板块认购新房1943套，认购面积24.42万平方米，认购金额64.36亿元，位居成华区各板块新房认购数量、认购面积、认购金额第一位。不过认购价格26353元/平方米，略低于万年场板块和建设路板块。

二手房方面，今年1~5月二八板块成交532套二手房，成交面积4.5万平方米，成交金额7.37亿元，成交参考价为14617元/平方米。

在当前新规产品林立的二八板块，吴江表示，中国铁建还是要坚持卷产品、拼品牌、抢客户。如果在二八板块引入茶花板块的御府系列，还是非常具有竞争力。

相关资料显示，金牛区茶花板块的金牛西派御府是眉山发展和中国铁建共同打造，由12栋7～17层小高层和洋房组成，建筑面积约179平方米和建筑面积约255平方米的户型占比达到70%。在2025年4月，金牛西派御府首开，去化100%，销售金额达到9亿元。

竞争激烈考验操盘能力

6月4日，中国铁建在二八板块成功拿地，也是时隔多年，中国铁建重返二八板块。此前，中国铁建与成都铁路局共同打造的网红盘青秀未遮山，曾是成都摇号时代万人摇的红盘代表。据成都购房通显示，该项目在2018年曾创下1056套房源超6万人报名的纪录，中签率仅有1.71%。

据记者不完全统计，2022~2024年，中国铁建在成都拿下8宗地块（含股权开发），其中7宗位于主城区，1宗位于天府新区，重仓主城的意图明显。

2024年3月6日，中国铁建以9.31亿元的总价拿下锦江区潘家沟一宗占地约31.18亩的宅地，成交楼面价22400元/平方米。这是中国铁建2024年在成都土拍市场拿到的唯一宅地，后呈现项目为西派交子。

半年之后，西派交子在9月和10月完成4次取证，总价高达500万元～800余万元的西派交子迅速完成去化。

目前，中国铁建在成都还有金牛西派御府、西派善境、光华樾府、领樾、宸语府等在售项目。

2024年，中国铁建地产销售总金额近200亿元，位居成都房企销售额榜单第一名。

但6月4日成交的105亩地块，吴江认为，有优势也有短板，这非常考验中国铁建的操盘能力。如果做保守的建筑面积125～175平方米两梯两户小高层产品，全四房全生命周期设计，参考西派善境的配置，预计售价在3万～3.2万元/平方米，这样的设计将会在二八板块面临在售和未来待售项目的竞争；如果采用高低配，东侧做建筑面积139～175平方米两梯两户小高层，西侧做建筑面积200～240平方米叠墅产品，这样小高层产品符合市场主流，别墅产品也可以与华润置地、招商蛇口、绿城等大平层形成物业形态的错位竞争。