吕颖雅/发自广州

12月5日，广州土地市场久违地燃起“火药味”。

海珠区南泰路AH0124032地块正式出让，保利发展和越秀两家头部房企轮番举牌，竞价鏖战至76轮、溢价27%方才落定。最终，保利发展以约35亿元总价收入囊中。

真正考验实力的，还在成交价格之外——竞得人需同步承担约20万平方米商业配建，加上学校、道路等公共配套，项目整体投资规模预计将近53亿元，实际楼面成本抬升至约3.68万元/平方米。

一位业内人士认为，这一结果并不意外。地块毗邻保利发展和越秀早年开发的多个大盘，同时海珠区也是两个房企重点布局的区域，拥有稳定的客户基础，置换需求十分旺盛。无论谁拿下地块，都将打造出更贴合区域需求的产品。

全能地块重塑片区

南泰路地块为何受到房企争抢？答案就在于5个字——无明显短板。

与目前海珠西新货多以“小体量、高密度”为主不同，这宗土地总建面约14.35万平方米，容积率3.4、限高100米，同时自带20万平方米商业及教育配套，无论从规模、社区舒适度还是未来运营空间来看，都具备更稀缺的综合优势。某种程度上，它补足了海珠西现阶段缺位的大型优质供给，是少见的“全能型地块”。

区位方面来看，项目位于翠城花园东侧，周边分布着翠城花园、光大花园等成熟社区，但多数已经有10年至20年的楼龄，改善与置换需求长期积累，却缺乏能承接的大盘新产品。

交通方面地块亦具备优势，距离地铁8号线宝岗大道站、2号线及11号线交会的江泰路站均在数百米范围内，区位成熟、通勤便捷。

配套层面同样具备潜力。目前海珠西大型综合商业仅乐峰广场一家，其余商业体量有限或运营平淡。若未来20万平方米商业落地并运营良好，有望成为新的区域级商业中心。此外，教育配套预计引入昌岗中路小学新校区（以教育部门最终公告为准），对改善置换型客户具有明显的吸引力。

上述业内人士称，南泰路项目大概率将成为海珠西未来数年的核心标杆，甚至可能成为区域价格锚。

楼市年末冲刺

南泰路地块的落槌，不仅意味着未来一个新的重量级盘即将加入竞争，也让现有项目提前进入“应战状态”。

“今年海珠竞争已经很激烈，明年南泰路项目面世后，无论其去化表现如何，都会加剧市场分流。”海珠某项目的操盘手表示，不少项目都在年底加速推货，把今年的业绩先完成。

近期，海珠部分楼盘已有明显动作。

保利燕语堂悦率先推出“买房贷款补贴”活动。凡在11月28日至12月6日期间成交，开发商将提供真金白银的补贴：每月补贴1000元，连续补贴30年（共360个月），合计1000元×360个月= 36万元（具体以开发商现场为准）。同时推出特价房源，90~94平方米三房总价490多万元，120~125平方米四房670多万起，为海珠西四房提供了更低入场门槛。

中交天翠近期开放实体展示区，加之连接地铁南洲站的引桥正式通车，带动项目来访量和成交明显提升。据项目统计，近两周成交已超30套。项目本次加推7栋，推出82平方米三房、93平方米三房以及115平方米四房，涵盖刚需与改善型产品，优惠价格4.2万元至5.3万元/平方米。其中，82平方米三房总价358万元起，被视为当前海珠较具性价比的新规三房之一。

此外，中建天钰、越秀熙悦江湾、市二宫·君曜府等项目也持续推出低门槛产品，三房普遍在370万元至400万元区间即可上车。

上述业内人士表示，目前海珠三房总价约400万元、四房约500万元至600万元已属区域主流带，加上海珠成熟生活氛围，改善与刚需均有现实客群支撑。

不过，成交节奏仍未全面回暖。“现在客户普遍拉长决策周期，四五百万元总价的房子会多轮议价、反复比较，优惠折扣、送物业费、成交礼都要谈。”上述操盘手透露，已有客户明确说要看看南泰路项目再决定置换，年底价格战恐怕在所难免。