7月2日，戴德梁行发布了上海2025年第二季度房地产市场相关研究数据。

数据显示，2025年二季度，上海甲级写字楼市场呈现量价继续承压的态势。具体来看，上海二季度甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。

供应端方面，二季度市场迎来4个新项目集中入市，带来约24万平方米新增供应，核心商圈与新兴商圈各占2席，分别为浦东竹园板块的“世纪财富广场”、长宁核心板块的“AFA上海融侨中心”、浦东洋泾板块“恒基新岸商业中心”、闵行莘庄板块的“天荟云洲”，集中入市进一步加剧市场竞争压力。

从租赁需求结构来看，零售贸易制造与TMT行业成为租赁主力，合计占据市场半壁江山，占比分别为28%、23%。金融行业紧随其后，租赁成交占比为15%。值得关注的是，生物医药行业异军突起，凭借部分国内外知名药企的大面积搬迁成交，行业租赁占比提升至10%。

展望下半年，上海甲级写字楼市场供应压力依然巨大。预计三四季度将有约百万平方米新增供应涌入市场，在此背景下，区域竞争将愈发激烈，租金下行压力持续，市场分化格局进一步加剧。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，当前上海写字楼市场正处于深度调整与结构性重塑阶段，成本驱动型升级需求占据主导地位。在此形势下，区域分化趋势将愈发显著：部分核心区域凭借成熟的配套设施和产业集聚效应，展现出较强的抗风险能力；部分新兴板块则借助产业升级及政策红利，在细分领域孕育出结构性机遇。企业需精准把握自身需求，综合考量区域特性，在成本控制与空间升级之间寻求最优解，方能在市场新一轮发展周期中抢占先机。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，搬迁需求依旧主导写字楼租赁市场，而新租和扩租需求有限。上海市政府近期陆续印发了若干措施，提出要梯度培育创新型企业，促进专精特新中小企业发展壮大；引导保障民营企业发展；推动本市产业深度转型升级，完善产业发展资金保障等等。如今，企业降本增效已成新常态，利好政策有望为市场带来新的机遇。

值得注意的是，今年上半年，上海大宗物业交易市场以158亿元总成交额、37宗交易完成阶段性收官，尽管成交数据同比有所回落，不足往年同期一半水平，但市场正通过内外资策略分化、业态结构调整及投资渠道多元化，展现出上海作为独特市场的新机与韧性。

在投资结构上，内外资分化进一步加剧，内资展现出强劲逆势布局能力，以全数占比再创纪录；外资机构策略性收缩释放优质资产，部分项目以折价形式加速流转，为投资者开辟配置窗口。

对于下半年上海大宗物业交易市场的发展趋势，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强预测，部分外资基金持有的折价办公项目有望继续成交，将推动下半年办公类别占比回升；前期盈利良好的实力企业将持续将上海作为资产配置地的首选；国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆，将持续作为买家抄底防御基础上反击的考量点；数据中心、长租公寓、保障性租赁住宅、商场等公募REITs底层资产将持续受到机构投资者的关注；法拍市场将进一步受到私人投资者的关注，金额小、提升空间大的项目将成为其投资主流。