中房报记者 李红梅 北京报道

3月5日，十四届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告。

大会结束后，代表委员走出人民大会堂，全国人大代表、58同城董事长兼首席执行官姚劲波的心情久久不能平复：“政府工作报告引领我们复盘了过去一年国家发展建设的不凡历程，特别是经济、科技顶压破浪、向新向优，迸发出一往无前的强大韧性和活力。”

在备受关注的房地产领域，今年报告以180余字的篇幅，从市场稳定、存量盘活、品质提升、制度改革等多个维度作出部署。与去年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述相比，今年调整为“着力稳定房地产市场”——“稳”字依然是主线，但内涵已悄然生变。从“止跌回稳”到“着力稳定”，一词之变的背后，是房地产行业告别极端风险期、进入“L型筑底阶段”后的新定位。

时隔十年再提“去库存”

存量盘活开辟新路径

今年政府工作报告中最引人注目的表述，莫过于“因城施策控增量、去库存、优供给”。这是自2016年全国两会后，政府工作报告首次重提房地产“去库存”。

“这体现了存量与增量、商品房与保障房之间的良好协同导向。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“去库存是今年房地产最核心的工作，盘活存量商品房的力度将进一步加大并与保障性住房工作有效衔接。”

然而，此“去库存”已非彼“去库存”。中指研究院分析认为，本轮库存涉及新房和二手房，政策针对性将更强。报告首提“探索多渠道盘活存量商品房”，明确“鼓励收购存量商品房用于保障房”，强调“鼓励”二字，或意味着收购存量商品房将更多由地方因地制宜推进。

这一思路已在地方实践中得到印证。今年2月初，上海在浦东、静安、徐汇三区率先试点收购二手住房用于保障性租赁住房，精准对接新市民、青年群体租赁需求。这种模式不仅能增加保障房供给，还可打通新房、二手房置换链条，激活市场需求。

收购资金来源成为决定规模的关键。据中指研究院不完全统计，截至2月末，28个省市已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，其中超3350亿元已实际发行。盘活土地库存，既能缓解房企资金压力，也能为未来品质住房腾出空间。

全国政协委员、香江集团董事长翟美卿在今年两会提案中建议：“扩大专项资金，引导城投平台、国企收购120平方米以下优质存量商品房，建立合理定价机制，收储亏损纳入财政考量，房源优先转为保障类住房。”同时，她提出全面推行统一房票制度，明确6个月回款时限、允许跨区使用，鼓励“以旧换新”，实现去库存、补保障、促消费多重成效。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，就是将短期商品房库存去化的稳定效应与积蓄后续发展动力相结合。”在他看来，库存下来了，供求关系才能趋于平衡，房价预期也会更加稳定——这是当前工作的关键抓手。

姚劲波从更宏观的视角解读说，从政府工作报告和“十五五”主要目标中，他读出了国家发展思路的跃迁：“从振兴到共富、从投资于物到投资于人，我们正在将越来越多发展成果转化为民生温度和获得感。”报告将服务民生摆在更突出位置，要求开展“服务消费提质惠民行动”，创造更多新场景、新业态。他认为，托育、家政、康养等“全生命周期”服务链条仍有巨大提升空间，58同城已在AI平台建设、养老育幼服务升级、职业技能培训等方面展开探索。

“好房子”与公积金改革

房地产新模式进入“深入推进”阶段

如果说去库存解决的是“量”的问题，那么“好房子”建设则直指“质”的飞跃。今年政府工作报告首次将“安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设”纳入其中，并提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

全国人大代表、中国工程院院士、中国建材集团首席科学家彭寿对“好房子”建设感受颇深。去年两会期间，他建言“加快建设国家级建材应用技术创新中心、统筹部署‘好房子’高品质建材重大专项”，当晚就接到住建部相关部门的电话：“这个建议很好，他们连夜进行了研究，并将推动落实。”

“老百姓的幸福，归根结底在于安居乐业。”彭寿在接受中国房地产报记者采访时说，“当前我国住房建设已全面迈入高质量发展新阶段，安全、舒适、绿色、智慧成为‘好房子’建设的核心指引。”今年他继续带来相关建议，呼吁打造面向未来人居的“好房子”新动能。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚对此深有共鸣：“多年来，我们一直致力于为客户打造经得起时间考验的产品与服务，正契合了国家关于‘好房子’的策略。”她告诉记者，新世界的很多大社区都是“时间的朋友”——无论是凯旋新世界、广佛新世界，还是岭南新世界，都是经历一二十年运营的大社区，以成熟的社区运营理念建造“好房子”、搭建“好社区”。

值得注意的是，报告对“好房子”的表述侧重“有序推动”。中指研究院分析称，去年5月《住宅项目规范》实施后，多地已出台“好房子”标准，预计今年将进一步推动标准落地执行，更多城市将打造示范项目。严跃进认为，“好房子”写入报告，标志着其在2025年探索基础上更显成熟，为2026年全面推进创造了更好条件。

全国人大代表张翼从更具体的角度提出了对“好房子”的理解：“高质量主要体现在两个层面：一是服务业的升级，即物业管理的高质量；二是住房品质本身的高质量。未来新建住房的层高可以考虑提升至3米，室内的精装修质量也需要进一步提高，确保环保标准过关。”

与此同时，今年政府工作报告首次提出“深化住房公积金制度改革”，延续了中央经济工作会议部署。这一表述背后，是公积金制度从单一购房支持向全周期民生保障转型的明确信号。李宇嘉提出改革思路：借助财政定向贴息提振缴存积极性，提高投资收益率壮大公积金规模，充分发挥公积金在新市民“从落脚城市到扎根城市”全周期中的扶持作用。

对于房地产发展新模式的提法，报告明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，由此前的“有序搭建”调整为“深入推进”。李宇嘉认为：“这意味着房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设。无论是‘保障+市场’‘人房地钱’要素联动等制度体系的建构，还是近期重点推进的现房销售、房企融资主办银行制度等，都需要系统化的配套政策和制度来保障落地。”