中房报记者 向军 北京报道

推行了32年的商品住房预售制，正在有序退出历史舞台。作为公司总裁，徐荣在8月31日的华润置地业绩会上回应现房销售新政时说，我们已着手建设“产品力、交付力、营销力、服务力、小分期能力”，重构工程、供应链、设计与销售管理体系，深化以项目为单位的全周期现金流管理。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会出台多项制度：从有序推行现房销售，到个人住房贷款最长期限延至40年；从开发贷款实行主办银行制，到拓宽房企股权、债券及REITs融资渠道。 

“新政将从市场预期、购房者权益、企业模式及政策落地节奏四个维度重塑行业。”徐荣认为。对于新政对企业现金流的影响，徐荣表示，短期内对公司现金流管理形成一定压力，部分在建项目的推盘节奏和资金安排需要调整。但是政策允许“新老划断”、不搞“一刀切”，为公司争取了一定的过渡空间。

这次“组合拳”政策，既有“破”，也有“立”，如围绕租赁供给、城市更新、存量盘活、企业整合，作出了一系列的制度安排。 

中国人民银行、金融监管总局在出台的信贷管理政策中提出3个“设立”：设立保障性住房开发贷款，专项用于支持符合要求的配售型保障性住房项目开发建设，按保本微利原则定价。设立住房租赁开发建设贷款，支持新建、改建长期租赁住房，支持对象涵盖开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位。设立住房租赁团体购房贷款，支持企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋，用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，期限最长不超过30年。这预示着房地产市场构建“租购并举”体系有了金融底座的支撑。

“十五五”期间，城市更新是国家战略。金融监管总局、住房城乡建设部发布的《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，专门设立“城市更新项目贷款”品种，细化准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理。其重要意义是把城市更新从一般房地产开发贷款中区分出来，按项目自身逻辑单独设品种、立规则，让贷款期限与项目建设运营周期相匹配，让还款来源与项目现金流相匹配，慢变量配上了慢资金，金融对城市更新的支持由此更精准、更适配、更有效。

证监会同日出台的政策提出，推动房地产开发融资从依赖主体信用向基于项目情况转变：支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或者作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，持续推进不动产私募投资基金试点，与信贷端改革同向发力。证监会的政策还提出，支持上市房企通过向特定对象发行方式再融资，支持综合运用股份、定向可转债、现金等工具并购重组涉房资产并募集配套资金，支持发行公司债券和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS，并强调一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

中国国际经济交流中心区域和产业经济研究部副部长李金波表示，这意味着优质企业能够以较低成本整合出险企业的项目和产能，行业的优胜劣汰不再单纯依赖行政安排，而有了市场化的制度通道。“随着各项安排落地见效，房地产市场止跌回稳的基础将不断巩固，为‘十五五’时期经济持续健康发展提供有力支撑。”

“公司全面拥抱现房时代。向内做好经营，开源节流；向外做好与属地政府沟通，在模式切换期，保障公司投资生产经营的稳定运行。”徐荣告诉记者。