庄胡也投资与它的掌舵者李永宏已拿下雅居乐旗下在清水湾的多个核心资产。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海南陵水报道

9月上旬，傍晚，海南10余家头部房产中介机构负责人齐聚海南陵水清水湾，共赴一家房企之约。

据参会的一家头部房地产中介机构负责人透露，这场交流会主题较为明确，邀约房企希望依托全海南头部经纪渠道，在“金九银十”销售旺季，打一个漂亮的“业绩仗”。

值得关注的是，此番召集海南头部房产中介机构的房企，并非清水湾老牌“湾主” 雅居乐，而是海南联昊投资有限公司（以下简称“联昊投资”）——一家背靠煤炭能源板块、手握充裕现金流的新晋开发商。股权层层穿透，幕后主体正是海南庄胡也投资，掌舵者李永宏，是国内煤炭圈颇为低调的民营资本大佬。

清水湾原本是雅居乐在海南的“大本营”，其在一片不毛之地沉淀了20年，缔造了国内外知名的“雅居乐·清水湾”，这一超大规模文旅度假项目。

一两年前，雅居乐是海南清水湾无可撼动的“湾主”。如今，这种格局已悄然生变，它的资产已悉数被联昊投资及其股东拿下。

“从资产角度来说，联昊投资应该是清水湾湾区最大的开发主体了，包括货值、待开发地块，还有配套。”在陵水清水湾深耕多年的地产专业人士唐海涂告诉中国房地产报记者，联昊投资从雅居乐手里收购了核心资产游艇会、海上艺术中心，甚至将雅居乐在清水湾的办公楼都买走了。

雅居乐海南区域一位主要负责人印证了上述说法。“近几年，我们在清水湾确实没再拿地，但剩余货值还有几十亿元，包括办公楼本来也是一栋可售商业，所以把它卖给联昊投资了。”

行业流动性困局之下，雅居乐自2022年便陷入债务困境，为兑付到期债务，企业只能被抛售清水湾核心资产。这场资产抛售远不止联昊投资一家企业接盘，手握煤炭带来的充沛现金流的内蒙古、陕西的能源资本正批量入场，成为清水湾房地产资产最核心的接盘方。

“造城运动”

海南清水湾，静谧优美。陈标志/摄

雅居乐在海南清水湾的“造城运动”，始于20年前。

2006年8月9日，雅居乐集团与陵水县政府签订了一份《建设清水湾协议书》，约定以10年周期开发清水湾约10平方公里区域。次年，雅居乐拿下清水湾一期地块，并携手世界级顶尖设计团队，用“产城融合”的理念开启了一轮“造城运动”。

2009年3月28日，清水湾首次开盘，并首提“第二人生”生活方式理念。当年，雅居乐清水湾项目销售额即达64亿元，创海南单盘销售年度纪录。

2009年，雅居乐将项目30%股权以53亿元出售给摩根士丹利，携手国际资本开发。2010年前10月，雅居乐清水湾销售额再达65亿元，领跑海南大盘行情。

10年后，雅居乐在清水湾的“造城运动”初具规模，来自全国各地超4万户家庭在此购房生活。春节期间，超10万业主在英州镇来来往往，宽阔的清水湾大道常常要被各省份车号牌车辆挤得水泄不通。

在房地产项目的托举之下，雅居乐对清水湾的打造，还覆盖多元文旅产业，通过探索发展旅游、会展、酒店、教育、游艇、体育、婚庆、文创等八大产业，构建起了多元、智能、定制、全时的国际化复合型滨海度假湾区。

2011年，海南东环城际轻轨竣工，清水湾至三亚（海口）的交通便利度大幅提升；2013年，国内首家莱佛士度假酒店开业，高端酒店群初步形成。

2015年，投资约5亿元的清水湾游艇会投入使用（780席国际标准泊位），成为亚洲规模领先的游艇会之一。

2017年，清水湾获批国家AAAA级旅游景区。这一年，雅居乐·清水湾销售额达到170亿元，登顶国内销冠单盘，毛利率约58%。

2018年，清水湾获批中国首个游艇特色小镇——“海南陵水清水湾国际游艇小镇”；游艇会获批国际游艇出入境口岸。2020年，国际游艇小镇正式揭牌，列入全省百个特色产业小镇。

“2019年至2024年，雅居乐清水湾的房地产销售额均在150亿元以上，2020年的销售额超过了210亿元。”曾经服务过雅居乐的地产人士唐海涂告诉记者。

这一单盘销售额记录的连续保持，在全国文旅地产项目中被称为“奇观”。

“雅居乐在陵水清水湾的‘造城运动’是成功的。”海南某头部房产中介机构负责人刘先生告诉记者，但在企业巨大的偿债压力下，自2022年下半年开始，雅居乐便向市场抛售一些海南清水湾的地产资产。

能源资本出手

“这几年，雅居乐清水湾的核心资产基本上都被内蒙古、陕西煤企‘包圆’了。”唐海涂向记者表示。

其中，雅居乐在清水湾最高端的酒店项目——清水湾莱佛士度假酒店，业主方已变更为锡林郭勒盟的蒙东能源，该公司主营业务涵盖煤炭开采、运输、仓储和销售。清水湾雅居乐假日度假酒店则被鄂尔多斯市乌兰煤炭集团收入囊中，乌兰煤炭集团是内蒙古重点煤炭企业之一，该酒店收购后被“翻牌”为海南清水湾乌兰度假酒店。

3家酒店之外，内蒙古能源资本对清水湾高端酒店资产的收购仍在持续。

在清水湾非酒店类核心配套资产中，内蒙古宏东能源集团的收购动作最为引人注目，这是一家以煤炭开采、运输、销售为主业的集团公司，通过在海南设立的子公司联昊投资，自2022年起便在清水湾展开大规模资产收购。

据唐海涂介绍，雅居乐清水湾游艇会于2022年被宏东能源完成收购，目前已经基本完成整体重新装修。该游艇会项目总用地及水域面积约54万平方米，业态涵盖游艇会所、滨海商业街区、海上艺术中心、陆上干舱停泊区及专业维修中心等多元功能空间。

除此之外，宏东能源旗下的联昊投资还先后收购了清水湾雅澜、清澜、汀澜等多个高规格地产项目，与游艇会形成“游艇+滨海生活”一体化生态。

“包括雅居乐清水湾的办公楼，也都被联昊投资收购了。”唐海涂说，从资产角度来说，包括存量货值、待开发地块以及配套设施，联昊投资应该是清水湾片区最大的开发主体了。

这也意味着，雅居乐清水湾的“湾主”地位已易主。

近日，联昊投资相关负责人在接受记者采访时，也确认了上述交易的真实性。他称，联昊投资收购雅居乐清水湾游艇会等核心资产，以及雅居乐清水湾办公楼确有其事，收购在早些年就开始了，只不过部分资产仍在交接中。

上述联昊投资负责人还回应记者，本月初邀请海南头部房产中介机构主要负责人，是为他们的清水湾·雅澜、清澜两个项目在“金九银十”期间的销售进行加持。

“我们的项目没有贷款，没有抵押，全部是自有资金开发建设，现房销售。”该负责人补充表示，联昊投资在清水湾已经投入70亿元左右。

宏东能源的抄底布局

雅居乐清水湾游艇会已经基本完成重新装修，整体焕然一新。陈标志/摄

相关信息显示，联昊投资于2022年4月落地陵水，注册资本10亿元，由海南蒙翃、蒙发、蒙隆3家平台公司持股，专为收购雅居乐清水湾资产而设立。

联昊投资并非传统高周转房企，而是以存量资产并购为主，公司向下设立多家置业子平台，负责项目续建、销售与物业运营，深度参与清水湾游艇会（后更名雅清国际）等文旅资产的运营管理。另从工商及政府公示信息看，联昊投资持续推进雅澜、清澜组团的工程建设、规划变更与预售办理，项目仍处于开发销售周期内。

而撑起这场千亿湾区资产收割大戏的幕后资本方，实为内蒙古宏东能源集团（以下简称“宏东能源”），一家扎根于内蒙古鄂尔多斯的煤炭产业巨头。公司2019年注册成立，实际控制人为李永宏，核心主业覆盖煤炭开采、洗选加工、煤炭销售全产业链，同时配套专业化煤炭集装、铁路发运业务，产业底盘扎实、现金流韧性极强。

据公开产业数据显示，宏东能源在鄂尔多斯布局4座煤矿，核心煤炭产能达千万吨级，年度铁路发运能力稳定在400万吨，依托成熟的煤炭产销与外运体系，形成了持续、稳定、充沛的经营性现金流，为跨行业资本布局提供了坚实的资金后盾。除核心煤炭主业外，集团业务同步覆盖露天矿工程、酒店文旅、产业股权投资等多元板块，有成熟的大型资产投资与运营能力。

进一步分析来看，宏东能源的控股股东为海南庄胡也投资有限公司（曾用名“海南庄胡也国际进出口贸易有限公司”，以下简称“庄胡也投资”）。2022年5月，李永宏将宏东能源股权转入庄胡也投资，庄胡也投资成为宏东能源大股东（持股 52%），由此搭建了“海南控股平台 + 内蒙古实体能源资产”架构。同期在海南陆续设立蒙翃投资、蒙宏科技等一系列SPV投资主体。蒙翃投资再联合蒙发、蒙隆，共同持股海南联昊投资，最终落地清水湾资产收购。也就是说，从顶层控股煤炭主体，再到陵水项目收购平台，全部由李永宏通过庄胡也投资完成。

庄胡也投资，就是李永宏设置在海南的资本总部，一边归集鄂尔多斯煤矿产出的“黑金”现金流，一边孵化地产并购平台，跨区域调度资金，在地产下行周期里完成对海南湾区资产的抄底布局。

不过，李永宏本人行事颇为低调，公开曝光不多，他引发资本市场高度关注的标志性事件，是2023年依托庄胡也投资旗下主体凯鸿科技，以百亿规模收购新奥股份旗下新能矿业资产，也因此被媒体称作鄂尔多斯“低调的煤老板”。

而海南清水湾项目能否在庄胡也投资体系内重焕生机，仍有待时间检验。