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中房报记者 温红妹 北京报道

商品房销售制度改革，正在地方加速落地。

10月24日至25日，合肥、苏州两座城市相继发布关于贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的实施意见，围绕商品住房预售管理、现房销售、预售资金监管、主办银行制度、土地供应等方面作出细化安排。

值得关注的是，两城均明确：2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，且预售资金实行全额、全过程监管；新出让土地商品住房项目优先选择现房销售。

提高预售门槛

资金“全额全过程监管”

合肥、苏州均以2026年8月28日为界，对商品住房项目实行分类管理。

新取得土地项目方面，两城均明确：申请预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。对于“封顶”的认定，苏州要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，由建设、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章确认，并经属地住建部门现场核查；合肥明确以工程实际进度为准，即主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑。

资金监管上，苏州明确，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目完成现房销售备案后方可解除监管；合肥要求项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后方可解除监管，具体细则另行制定。

在途项目方面，8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行。对于已取得土地但未取得规划许可证的项目，两地设置过渡安排：原则上按新出让土地项目执行，但在确保项目按时建成交付的前提下，经评估、备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，不过需设定覆盖工程建设配套费用的重点监管额度，保障项目竣工验收及配套交付。

新出让土地优先现房销售

配套支持同步跟进

现房销售是此轮改革的核心。

两城均明确，2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，房企需完成竣工验收备案（苏州为取得房屋首次登记）后，将现房销售方案报住建部门备案再行销售，所售房屋及土地应无抵押、查封等限制交易情形。现房定金应全部存入监管账户、监管期间不得使用，苏州明确上限为购房总价款的3%，合肥为5%。

横向比较来看，合肥定金上限与广州、天津、武汉、杭州同为5%，高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%，体现因城施策差异。

融资端，两城均落地主办银行制度：项目存续期间，开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行账户管理。苏州还明确，8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放按揭贷款（含公积金贷款）；两城均支持房企通过债券、股票、资产支持证券和REITs等方式开展基于项目的融资。

土地供应端，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30日内缴纳且不低于总价款的50%，余款两年内缴清、不计利息。同时要求房企用自有资金购地，并在土地出让公告中公开现房销售相关信息。

政务服务方面，两城推动“拿地即开工”“交房即发证”，支持项目按最小单元分期竣工备案、分期办理销售手续；商品住房开发建设实行项目开发公司制，压实工程质量首要责任，并加大市场监管力度，依法查处违法违规行为。

作为江苏、安徽两省市场修复动能较强的代表城市，苏州、合肥均处于重点城市中的“修复先行”梯队。

克而瑞苏州数据显示，“金九”苏州市区新房供应量迎来近三年历史新高。2026年9月，苏州市区商品住宅取证面积约58.7万平方米，环比增加约299.76%；成交面积约22.14万平方米，同环比同步增长；新建商品住宅成交均价26926元/平方米，基本持平。

合肥的表现则相对稳健。中信数据显示，2026年9月，合肥新建商品住宅成交约1287套，环比上涨6.98%，同比上涨3.46%；成交均价21607元/平方米，环比下跌4.51%。

一升一稳之间，两城市场回暖为改革提供了窗口期。