楚小强 李叶/文

深圳湾畔的赤湾总部大厦，一则涉及南山开发的重要人事任命悄然落地。

52岁的蒋铁峰，在升任招商局集团副总经理数月后，再度肩负起新使命——执掌有43年历史的南山开发。

蒋铁峰的上任，是这家总资产近800亿元的国企，四年来第3次换帅。他的前任王秀峰，半年前刚从这个岗位走向天津市副市长的职位。

蒋铁峰的职业生涯犹如招商系人才培养的缩影。从招商地产南京公司起步，历经上海区域淬炼，至招商蛇口董事长的交椅，蒋铁峰的每一次升任都走得扎实沉稳。

如今，任招商局集团副总经理又兼任南山开发一把手，这位清华大学工学硕士面临的新挑战，是带领刚刚扭亏为盈的南山开发，在房地产行业深度调整中寻找新的平衡点。

迎来52岁新掌舵人

11月18日，中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山开发”）发布一纸公告，公司于2025 年11 月召开董事会议，补选蒋铁峰为公司董事长。王秀峰不再担任南山开发董事长职务。

1973年出生的蒋铁峰，专业背景颇硬。他在华中理工大学土木工程系建筑工程专业拿到学士学位，后就读于清华大学，获建筑与土木工程领域专业硕士学位。

从可以追溯到的工作履历来看，蒋铁峰在招商系的职业生涯始于南京，他一路稳扎稳打，完成从技术人才向高级管理者的蜕变。最初，他从招商地产南京富城房地产开发有限公司总经理助理，一步步成为招商蛇口南京公司副总经理、总经理。

南京之后，上海是蒋铁峰职业生涯的关键一跃。调任招商蛇口上海公司总经理后，他展现出非凡的市场洞察力和执行力，后历任华东区域常务副总经理、总经理等职务。

2018年，身兼华东和江南两大区域总经理的蒋铁峰，又升任为招商蛇口副总经理。这年年报中，他以536.96万元的年薪，力压一众招商蛇口高管的薪酬，成为当年班子成员中薪酬最高的高管。

高薪数字背后，是他带领团队在长三角地区开疆拓土的战绩。2018年，蒋铁峰负责的华东区域为招商蛇口贡献收入超275亿元，占全公司总营收的31.24%，收入规模及占比均位于各区域第一。这一数据让他一跃成为集团最耀眼的区域负责人。

2019年10月，升任副总经理一年后，蒋铁峰又晋升为招商蛇口总经理；2023年9月，他正式接棒招商蛇口董事长，彼时依旧为班子中薪酬最高者，2023年年薪491.69万元。

“三年四帅”背后的波动

对南山开发而言，蒋铁峰已是近四年来的第三任掌舵者。

2022年2月，王志贤卸任南山开发一把手，杨国林接棒。杨国林掌舵期间，正赶上行业深度调整期，南山开发经历了业绩的波动。公司营业收入从2022年的231.76亿元下滑至2024年的211.78亿元，其中2024年更是出现14.2亿元的巨额亏损。

业绩由盈转亏背后，房地产业务的存货减值犹如一记重拳，对公司整体业绩造成冲击。

2024年12月，杨国林不再担任南山开发董事长，接任者是"招商老人"王秀峰，他彼时任招商局集团副总经理，曾在招商局港口、招商局公路等多个板块担任核心领导职位。但他在南山开发的掌舵时间非常短暂。

2025年5月，王秀峰调任天津市副市长，并于2025年6月先一步离任招商局集团副总经理。

而今时隔5个月，王秀峰卸任南山开发董事长的消息得以公开，月余前升任招商局集团副总经理的蒋铁峰，顺理成章补缺南山开发董事长。

南山开发前身为中国南山开发股份有限公司，1982年因应国家南海石油开发战略而生，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企发起设立，1994年10月更为现名。

南山开发前三大股东分别为招商局（南山）控股（持股36.52%）、深圳市投资控股（持股26.10%）、广东省环保集团（持股比例为23.49%），前三大股东的实际控制人分别为招商局集团、深圳市国资委和广东省人民政府。

2024年10月，招商局集团下发通知南山开发将参照集团二级公司进行管理，但股权结构无变化，公司仍无控股股东、实际控制人。

南山开发控股1家上市公司，即“南山控股”，核心业务板块均通过上市公司持有。目前，南山开发已发展成为综合性企业集团，业务涉及现代物流综合服务、房地产、综合产城开发运营以及制造业等诸多领域。

截至2025年9月，南山开发合并口径下的总资产780亿元，较上年末减少6.5%。

去年地产板块亏17亿元

南山开发的业务收入主要依赖房地产与仓储物流两大板块。仓储物流是公司第一大收入来源，常年贡献约50%的营收；房地产业务位居第二，2022至2024年收入占比分别为32.05%、32.6%和19.06%，2025年一季度回升至40.58%。其余业务合计占比不足两成。

尽管物流业务收入规模领先，但其毛利润远低于房地产业务。2022年和2023年，房地产业务毛利润占比均超四成，2025年一季度更跃升至66%以上。公司房地产业务聚焦一二线城市，截至2024年末，位于上海、武汉、苏州等城市的存货规模达167亿元。

然而，2024年因计提大额存货减值，房地产业务净亏损超过17亿元，直接导致公司整体陷入亏损。行业调整期内，南山开发已显著收缩地产规模：新开工面积从2022年的50.25万平方米降至2024年的13.3万平方米，签约销售额在29亿至41亿元间波动。公司拿地也更趋谨慎，2022年至2024年新增土地储备由9.62万平方米降至-8.73万平方米，同期土地购置支出从38.30亿元降至9.89亿元。

2025年，随着蒋铁峰上任，公司业绩出现转机。前三季度实现净利润8.63亿元，成功扭亏为盈，营业收入达195.77亿元，同比增长52.6%。尽管开局良好，公司“收入靠物流、利润靠地产”的格局仍未改变。如何平衡业务结构，控制地产风险，推动多元化发展，将是这位新掌舵人面临的核心挑战。