中房报记者 许倩 北京报道

“凯德从来没有所谓‘撤离中国’。 ” 凯德投资（中国）首席执行官潘子翔回应称。

近日，市场传出“凯德解散中国特殊机会团队”等消息，引发业界对外资撤离中国不良资产赛道的讨论。

针对上述传闻，中国房地产报记者向凯德投资进行采访求证。凯德投资企业传播部回应称已收到问询，可关注其官方公众号发布动态。7月22日，潘子翔回应称，所谓“解散团队”并不存在，实际情况是个别负责“特殊机会”项目的员工离职，而其他成员直接归属到新加坡总部大的投资团队，“这属于组织末端的正常微调”。

潘子翔还表示，CCOP（中国特殊机会伙伴计划）是一只独立的基金产品，与组织架构无关，凯德投资将照常管理该基金。他表示，中国市场足够大，也始终有机会，关键是提前把握市场脉搏并做布局，面对行业的不同发展阶段，主动调整发展策略，以顺应中国经济趋势和市场所需。

然而，组织调整之外，业绩滑坡的压力同样真实。

高调抄底 退出遇阻

凯德是亚太特殊机会行业龙头，其全球私募不动产基金管理规模达500亿新元，通过新加坡REITs、跨境美元基金、本土运营平台形成“募资、收购、改造、增值、出售”运营模式。

3年前，凯德曾对中国特殊机会投资赛道寄予较高期待。

2023年2月，中国国内房地产风险持续出清，多数外资保持观望之际，凯德推出中国特殊机会伙伴计划（CCOP），布局困境商业物业、甲级写字楼、物流仓储等不良资产。该计划总承诺股本11亿新元，其中外部机构募资8.92亿新元，占比约八成，凯德自有资金跟投两成。

彼时，潘子翔公开表态：“中国是凯德投资的核心市场之一，我们看好中国强劲的经济基本面。”

计划落地后，凯德迅速落地两笔标志性收购。2023年5月，斥资5.53亿新元收购北京苏宁生活广场，计划将原有零售业态改造为核心城区甲级写字楼，项目一度被视为外资参与中国城市更新的标杆案例。同年下半年，再度以1.57亿新元收购佛山百分百预租物流仓储项目，收购时物业出租率达100%，可即刻产生稳定租金现金流。

这套操作是外资最惯用的成熟打法：行业下行阶段折价收购核心城市存量物业，通过改造提升价值，等待市场回暖后溢价卖出，赚取收益。

然而，市场并未如期回暖。2025年，凯德针对中国资产计提5.45亿新元公允价值亏损，主要源于国内商业、办公物业估值下行、租金收益承压。折价买入的资产，迟迟未能等来估值修复窗口，持有成本却在不断累积。

以2023年收购的北京苏宁生活广场项目为例，经过改造后出租率提升、现金流改善，但整体资产估值却没有同步上涨。原本计划3~5年向保险资金、境外资管机构整体股权转让退出的路径遇阻，项目持有周期拉长至8年甚至更长，明显偏离特殊机会基金追求中短期周转、较高内部收益率的募资目标。

与此同时，相比四大AMC、地方国资可批量收购银行债权包、深度参与房企债务重组，外资仅能参与法拍股权类完整物业标的，可投标数量不及预期。团队成立两年多，仅落地两笔大额收购。

伴随资产减值压力加剧，凯德启动全球及中国区员工优化。市场消息称，凯德中国区员工规模缩减约10%，全球员工总数迎来2022年以来首次收缩。受市场波动影响最大的特殊机会投资业务，成为战略调整中首要优化板块。

对于“中国区域员工数量下降”传闻，潘子翔解释道，主要是员工流动所带来的自然缩员。“自疫情以来，随市场环境变化，对于员工离职的岗位，大多数情况下，我们不进行补员。这是我们面对市场调整采取的主动积极的管理策略，并没有中国市场所谓的‘裁’员动作。”

不补员、调架构：收缩进行时

虽然凯德将组织变动定性为“微调”，但在行业视角下，业务“收缩”则是更直观的感受。加之凯德回应称，离职岗位不再补员，属于“自然缩员”，更强化了外界对其压缩中国业务投入的判断。

一位地产私募基金合伙人分析称，特殊机会投资本身是高度机会主义的业务，不需要一个常设的庞大团队。把决策权收归总部，同时保留独立基金产品继续运作，是合理的资源配置方式。不补员的策略，已是当前多数外资机构在中国的共同选择，这是成本管理，也是现实选择。

近两年，黑石、高盛、博枫等外资机构在该领域的投入均有不同程度收缩。据PitchBook与Dealogic数据，2024年至2025年，黑石、KKR、贝莱德、CVC等十大全球顶级收购基金，连续两年无完整中国项目退出记录。

更深层的问题在于，凯德中国特殊机会投资所依赖的商业模式，难以适配当前中国市场环境。这一模式的核心逻辑是“折价买入—改造增值—溢价退出”，在海外成熟市场已被反复验证，但中国市场则呈现出不同特征。

当前国内商业地产估值仍处于调整通道，不动产资本化率则持续抬升，这意味着投资者要求更多风险补偿，外资买家参与大宗交易更加谨慎。市场交易数据显示，上海和北京的核心区甲级写字楼资本化率达‌5.5%‌左右，部分优质项目达‌6.1%‌，对比2019 年疫情前核心物业3.2%~3.6%的资本化率水平出现大幅上升 。

与此同时，法拍商办物业流动性持续走弱。据机构监测，2025年全国商办物业法拍清仓率仅10%~20%；一线城市法拍商业用房，成交率亦不足四成，资产实现“溢价退出”的基础条件显著弱化。

“我们一直在积极推动自身转型，以把握行业新周期下的市场机会。近几年来，凯德投资大力发展基金平台，在人民币私募、公募及债券市场持续创新突破，并凭借凯德在商业地产领域的丰富运营经验，稳健推进管理输出业务。凯德从上世纪90年代进入中国，已经深耕了30多年，我们对中国市场的长期信心是一以贯之的。” 潘子翔表示。

一位长期跟踪外资地产投资的分析人士表示，凯德的调整本身并不意外，意外的是节奏。在市场观望期收缩特殊机会团队，同时又高调推进人民币基金、REITs等赛道，说明企业并非撤离市场，而是在重新选择战场。但这个新战场，竞争不比旧战场轻松。