红山壹品项目现场。冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣 赤峰报道

作为山西省规模最大的综合性国有投资建设集团，山西建设投资集团（下称“山西建投”）是山西省19家省属企业中唯一以建筑施工为主业的国企，长期承担区域重大基础设施建设任务。

依托基建主业稳步发展的同时，受行业周期及业务扩张影响，山西建投财务压力持续加剧。据新世纪评级2026年5月发布的定期跟踪评级报告，截至2026年一季度末，山西建投刚性债务规模攀升至885.75亿元，调整后总负债持续处于高位，债务压力显著。

高负债、弱现金流的双重压力下，山西建投试图通过加速房地产业务去库存、回笼资金，缓解集团偿债压力。但其营收占比不足一成的地产业务，难以弥补集团巨额资金缺口，且自身深陷经营困境。其中，布局内蒙古赤峰的红山壹品项目，历经七年开发，遭遇成本高企、产品错配、销售滞销等多重难题，被曝出存在巨额亏损，成为山西建投异地非主业投资失利的典型案例。

负债高企现金流承压

地产业务成重要回血抓手

评级报告中的财务信息。来源：山西建投评级报告。

评级报告数据显示，近年来山西建投债务规模持续扩张，债务结构持续弱化，现金流创造能力大幅下滑，房地产业务去化风险已成为制约集团财务状况改善的核心因素之一。

债务端，2023年末至2026年一季度，山西建投刚性债务余额从699.99亿元增至885.75亿元，三年累计增幅26.5%。债务短期化特征愈发明显，同期短期刚性债务从247.41亿元增长至361.38亿元，占刚性债务总规模比例升至40.8%，短期偿债压力大幅增加。

现金流端，集团经营性现金流波动加剧、持续走弱。2023年至2025年，公司经营性现金净流入分别为25.36亿元、33.02亿元、15.11亿元，2025年同比大幅下滑54%以上。2026年一季度，经营性现金流由正转负，净流出59.68亿元，较上年同期进一步扩大，核心主业造血能力显著不足。

正因财务指标持续恶化，新世纪评级明确将“房地产去库存及资金平衡压力”列为山西建投核心经营风险。报告指出，随着地产业务拓展，公司存货规模逐年攀升，长期占用大量流动资金，企业持续面临项目去化与开发投入的双重资金压力。

为对冲主业营收下滑、缓解资金压力，山西建投近年持续加码房地产业务。2025年，集团实现营业收入1351亿元，较2024年的1430.76亿元减少近80亿元。其中核心建筑业营收从1234.17亿元降至1108.47亿元，逆势增长的房地产业务成为重要营收补充。

数据显示，山西建投地产业务营收从2024年的78.74亿元增至2025年的114.39亿元，营收占比由6%升至9.35%；2026年一季度，地产业务营收占比进一步提升至12.57%，在集团业务体系中的权重持续抬升。

然而，被寄予回血厚望的地产业务，却在异地市场遭遇滑铁卢。记者实地调研核实，赤峰红山壹品项目因开发周期过长、成本失控、产品定位偏差，经营风险持续累积。针对该项目投资决策、成本管控及实际经营情况，记者已向山西建投总部发函求证，截至发稿未获任何回应。

七年开发成本失控

低价走量难掩巨额亏损

作为中国企业500强、全球承包商250强企业，山西建投将房地产业务列为三大支柱业务之一，官网信息显示，其地产业务布局京津冀、长三角、海南自贸区等多个区域，累计开发项目超百个，总开发面积超1800万平方米，开发总额突破千亿元，产品覆盖住宅、商业综合体、写字楼等多类业态。其对外展示的标杆项目多集中于太原、长治、天津等城市，并无三、四线城市项目样本。

2019年6月，山西建投通过全资子公司赤峰晋福房地产开发有限公司（以下简称“晋福地产”），拿下赤峰市红山区桥北六大份片区低密地块，地块容积率1.5，规划建设17栋洋房、小高层住宅，定位片区稀缺纯改善社区，规划664套住宅，户型面积95至158平方米。彼时片区楼市热度较高，山西建投依托自身建筑全产业链优势，计划3至4年完成项目开发销售闭环。

但项目落地七年以来，受市场变化、工程纠纷、管理迭代等多重因素影响，开发节奏彻底打乱，成本持续失控。近期市场关于该项目总投入超9亿元、售价与成本严重倒挂、存在大额亏损的传言持续发酵。记者通过实地走访售楼处、核查官方建设及网签资料、采访本地业内人士，证实项目实际经营状况与对外宣传存在明显差距。

与片区主流刚需楼盘不同，红山壹品定位高端改善，在园林景观、公共配套、建材品质、社区智能化等方面全面升级。叠加赤峰高寒地区特殊的防冻、保温、防水施工标准，项目建设成本显著高于区域同类项目。

2026年6月以来，赤峰本地多数房产中介账号集中推广该项目，核心卖点为每平方米“3字头”低价。多位本地房产中介业内人士向记者证实，该项目已确定陷入亏损。“行业内普遍测算，项目或将有不少于2亿元的潜在亏损。”一名头部中介销售人员透露，项目综合建面成本约3500元/平方米，当前部分房源售价仅3800元/平方米，同时车位、仓库五折抛售，车位单价2万元、仓库1150元/平方米，核心目的为快速回笼资金、缩减亏损。

公开招标资料显示，仅供热、园林管网、高低压配电三项专项配套，项目投入便达4114万元，叠加道路、人防、安防、给排水等基础工程，整体硬件配套投入位居片区前列。

当地知情人士透露，2020年至2022年的工期波动与工程纠纷，是项目成本失控的关键节点。开发方晋福地产与承建方因停工损失、建材价差、赶工费用、二次进场成本等问题产生多次分歧，衍生大量额外工程支出，导致实际建安成本大幅超出初期预算。

记者梳理裁判文书获悉，（2022）内0402民初4827号案件显示，自然人李某曾挂靠山西四建资质，承接红山壹品住宅楼建设工程，后续因工程款结算产生合同纠纷，晋福地产与施工方、钢材供应方涉诉，案件后续移送至太原市小店区人民法院审理。针对上述纠纷及成本失控问题，记者向山西建投发函求证，截至发稿无回复。

2026年7月8日，记者以购房者身份实地走访项目售楼处核实销售政策。目前项目主推143平方米改善户型，原单价5130元/平方米，捆绑车位、仓库销售可享9.5折，折后单价低至4874元/平方米；配套车位、仓库同步执行半价促销政策。

售楼处向部分渠道人员介绍项目现场。冷万欣/摄

对于售楼人员“项目销售情况良好”的表述，官方网签数据予以否定。7月21日，售楼处工作人员称，项目目前仅有北区5栋楼在售，累计销售80余套。但内蒙古自治区住建厅公示的网签数据显示，截至7月21日11时，上述5栋楼仅网签成交57套。其中定位高端改善、总价更高的5号楼无成交记录，销售最好的1号楼44套房源仅售出23套。

据项目销售人员坦言，七年超长开发周期内，异地管理费用、项目运维成本持续累加，项目全周期总投入已突破9亿元。业内测算数据显示，综合土地、建设、融资、管理、营销等全部成本，项目房源成交均价需达到10000元/平方米方可实现盈亏平衡，远超当前赤峰桥北片区市场购买力。

多重成本叠加、销售持续遇冷之下，项目亏损已成行业共识。多位赤峰本地资深房产中介结合项目高成本投入、低价走量的销售现状综合研判，该项目或将产生大额亏损。

销售端的持续承压，也导致项目营销团队频繁更迭。据了解，项目开发销售周期内，已历经四轮整体团队更换，外来全案代理团队与本地渠道团队轮番操盘，均未能破解滞销困局。2025年，项目曾以6000余元/平方米的片区主流价格入市，受片区库存高、购房需求疲软影响，房源长期积压。为缓解现金流压力，2026年项目大幅降价，集中推出楼栋低价走量，但去化效果依旧不及预期。

红山壹品前后房价对比。来源：房产中介网站

产品定位严重错配

异地投资风控存在明显漏洞

在赤峰本地地产从业者看来，红山壹品的经营困局，并非单纯受楼市下行周期影响，核心根源在于投前市场研判缺失、产品定位结构性错配，同时暴露了建筑类国企跨界地产、异地投资的普遍短板。

从区位属性来看，红山壹品所在的桥北六大份片区，属于赤峰城市外围拓展板块，区域配套尚不完善，距离主城核心商业、教育、医疗资源较远，片区成熟度低、成长性有限。该片区置业群体以乡镇进城刚需、地缘刚需为主，市场主流需求为低总价、中小户型刚需产品，对大户型、高总价、高品质改善住宅的承接能力极弱。

“山西建投首次进驻赤峰市场，完全照搬外地成熟改善盘开发逻辑，没有贴合本地市场实际。”赤峰当地一名房企营销负责人表示，在刚需主导的远郊片区全盘布局高端低密改善产品，形成了刚需市场承载改善产品的结构性矛盾，从规划之初就注定难以实现高溢价和快速去化，为后续滞销、成本倒挂埋下隐患。

同时，建筑国企固有的经营思维短板，进一步放大了项目风险。据介绍，山西建投长期深耕工程建设领域，过度依赖自有施工产业链优势，主观认为可精准控制建安成本、锁定利润，却严重忽视异地开发的隐性风险。

2022年，晋福地产为红山壹品项目招标营销代理服务，服务周期两年半，招标预算高达1130万元，最终中标方为山西太原的经纪公司，并未选择熟悉赤峰本地市场的本土服务商。

跨省团队驻场产生的高额管理成本、七年超长周期叠加的各类增量支出、工程变更带来的增补费用、多轮营销团队更迭产生的额外投入，多重隐性成本叠加，彻底打破了项目初期的盈利测算。此外，项目投前未开展充分的市场下行压力测试，投后未建立动态止损机制，阶段性经营压力持续累积，最终形成大额资金缺口。

公开信息显示，山西建投已建立完善的投资决策制度，出台《投资管理办法》，明确投资项目需经过多层级论证审议，重大项目需报备省国资委。但红山壹品项目从拿地研判、产品定位到成本管控，均未体现针对性的属地市场调研和风险预判，凸显了集团异地非主业投资“重流程审批、轻实质风控”的漏洞，投资决策和现金流测算未充分考量三、四线城市远郊板块的流动性风险。

非主业投资风险凸显

国企跨界地产亟须从严管控

在北京地产行业分析师郭岩（化名）看来，红山壹品项目是省属建筑类国企下沉三、四线城市、跨界地产非主业投资失范的典型样本，对当前国企多元化投资具有极强的警示意义。

当前房地产市场深度分化，人口流出、配套薄弱的三、四线城市远郊板块，已不再适配高投入、长周期、重资产的高端住宅开发模式，项目盈利空间持续收窄，经营风险大幅攀升。

“建筑国企普遍存在重建设、轻市场，重工程、轻研判的思维误区。”郭岩分析，此类企业过度迷信自身施工成本优势，却忽视异地跨行业投资的系统性风险。红山壹品超3500元/平方米的建安成本、万元均价的盈亏平衡线、七年周期的成本失控问题，本质是投资逻辑错位，在低购买力、低成长性区域布局高端重资产项目，形成了无法化解的盈利悖论。

该项目从高位拿地、产品错配，到成本失控、滞销套牢的全过程，充分暴露了部分国企非主业投资审批宽松、动态风控缺失、止损机制不完善的制度短板。

从集团财务层面来看，此类非主业重资产投资的风险会持续向上传导。项目前期开发高度依赖债务融资，超长开发周期持续产生财务费用，推高集团整体负债；销售不及预期导致资金无法回笼，进一步加剧企业流动性压力，倒逼企业新增债务续命，形成“投资沉淀—债务攀升—现金流承压”的恶性循环。

目前，红山壹品低价捆绑配套的销售模式，仅能小幅回笼现金流，无法填补超9亿元的开发成本缺口。后续项目交付、存量房源盘活、债务风险化解仍存在较大不确定性。

有本地中介直言，项目虽已是现房，但电梯等配套设施尚未完全达标，现场施工人员稀缺，交付隐患尚存。且项目产品设计老旧，对比当下主流的新一代住宅产品缺乏竞争力，低价是其唯一销售优势。

截稿前，记者就项目投资决策、可研测算、工程纠纷处置、风险止损方案等问题，已向山西建投及赤峰晋福地产多次发函、致电约访核实，两家企业均未作出公开回应，官方联系电话长期无人接听。记者将持续跟进项目后续进展及企业官方回应。（应受访者要求，文中郭岩为化名）