荆州城市御园遗留问题悬而未决    王少杰/摄

中房报记者 王少杰 湖北荆州 北京报道

投用十余年的荆州城市御园小区，却仍有部分业主面临“有房无证”的焦虑。

中国房地产报记者调查发现，这一困境源于开发商荆州市富怡置业有限公司（以下简称“富怡置业”）的历史遗留问题，而随之而来的办证难、退费难及诉讼执行未果，更让业主权益保障陷入僵局。

据统计，城市御园项目因部分房源在销售前被抵押、查封，叠加部分业主预交的不动产权证代办费被挪用，致使172户业主（住宅144户，商业28户）目前尚未办证，甚至一些业主无法办理登记。此前，富怡置业还因拖欠工程款和相关检测费，一度造成该小区1000余户业主办证进度滞后。

办证难风波尚未平息，逾期办证引发的诉讼也陷入司法程序僵局。记者据知情者透露，由117户业主向富怡置业发起的逾期办证赔偿诉讼中，判赔金额累计超300万元，均处于执行未果状态。

9月24日，富怡置业徐姓负责人向记者表示，城市御园涉房涉证涉诉问题均属遗留问题，复杂且混乱，公司新管理层正在积极处置。但现状是资金短缺无力支付相关赔偿，目前富怡置业债务累计近9000万元。

一纸“迟到”的房产证背后，不仅牵动着众多家庭的切身利益，还考验着富怡置业在深陷诉讼纠纷与债务危机的双重漩涡中，如何展开自救并承担起社会责任的能力。

业主面临办证与退费双重难题

2014年起，城市御园（共2022套住宅）进入交付阶段，但富怡置业因资金链断裂，将部分房产售前抵押、查封，直接导致业主无法办理不动产权证（俗称“红本”）。

业主李林就遭遇到这等烦心事。李林告诉记者，他至今仍清晰记得签约时的场景：当时有销售人员明确表示，城市御园项目“五证齐全”“产权清晰”很快就能下证。但从看房、签合同到最终收房入住，销售人员从未以任何口头或书面形式告知，他所购房屋已被抵押的事实。

这意味着，李林的房屋已处于“冻结”状态，只要抵押权未解除或查封未撤销，房产证便成了他遥不可及的“红本梦”。

李林担忧认为，“红本”缺失给业主带来多重影响：房屋无法合法交易、资产流动性受限；若开发商债务恶化，房屋可能被强制执行；落户、子女入学等生活事务也受阻碍。

据了解，近半数未办证业主的房产仍处于抵押或查封状态，而《中华人民共和国民法典》第四百零六条明确，抵押财产转让需通知抵押权人，开发商的隐瞒与违规操作是问题核心。

更让业主不满的是，500余户业主曾按要求预交2万-9万元不等的不动产权证代办费（累计超1000万元），这笔本应专款专用的费用被开发商擅自挪用，至今未退还。

业主徐欢欢的经历颇具代表性。2019年购房时，她缴纳26422元代办费（含契税、登记费等），合同约定交房后180日内办证。但因费用被挪用，税务部门无缴税记录，她若想办证需二次缴费，最终选择放弃。

记者注意到，富怡置业通过房产售前抵押和违规挪用代办费，让李林、徐欢欢等一众业主深陷在产权缺失和重复缴费的双重困境中。他们的“安居梦”，悬在了一张迟迟无法落下的产权证上。

开发商债务背后的管理乱象

尽管城市御园项目整体销售收入达13.5亿元，预计净利润超3亿元，但富怡置业目前债务累计近9000万元，其中拖欠银行贷款427万元、工程款1100万元（不含逾期利息）。资金缺口的根源，在于管理层的严重乱象。

据知情人士透露，由于富怡置业前期内部管理混乱、产权债务繁多、司法查封频繁，大量资金非正常流出，导致项目亏损严重，根源直指前实际控制人及部分债权人。经查证，他们涉嫌通过复杂手段侵占公司核心资产、挪用巨额项目资金，最终导致公司被实质性“掏空”。

在富怡置业徐姓负责人看来，城市御园项目资金资产涉嫌被挪用与侵占。主要集中在2012年～2018年，前实际控制人朱某彬等人通过担保借款、虚假诉讼等方式，挪用、侵占公司财产53笔，共计1.49亿元。

虽然朱某彬在接受公安机关调查问询时称，2012年～2018年期间，朱某彬与他所控制的武汉治历置业集团有限公司（富怡置业股东之一），反映在富怡置业财务上的欠款8470.7006万元，大部分属于财务应核减的借支。他实际应承担欠款金额为1939.5733万元，该笔款全部用于其管理公司期间的各项费用支出。

但经荆州市沙市区检察院审查查明，2021年9月24日至2015年3月，朱某彬作为富怡置业董事长、实际控制人，存在职务侵占和挪用资金的犯罪事实。

富怡置业徐姓负责人还向记者透露，公司大量资产“转移”后体外循环。2016年11月，相关人员绕过审批，将三期832套住宅、10套商铺（价值近5亿元）网签至关联方名下，委托中介销售，导致68户全款业主无法备案。

记者从富怡置业提供的楼盘备案及销售明细中也发现，城市御园三期（4号楼～8号楼）全部房源首次网签备案在梅某涵、梅某圳、蔡某、王某维及中韬集团等名下。同一栋住宅楼，一人名下房源多达数十套。

债务危机下，业主维权陷入司法僵局。117户业主发起的逾期办证赔偿诉讼，判赔超300万元却全部执行未果；截至2025年9月，富怡置业涉诉341起（含188起房屋交易纠纷），历史被执行金额超2亿元。

新管理层多线发力破困局

为启动内部追资，外部求策破解办证难预案。富怡置业通过调整“班子成员”，迅速展开一场艰难却坚定的自救行动。在新班子看来，这场“战役”不仅关乎企业存续，更牵动百余户业主能否结束多年“有房无证”的煎熬。

2019年3月，富怡置业股东中的国有资本代表——荆州市中和装饰有限公司，在征得记名股东同意后，接管企业组建新管理层，以“拯救公司、保障业主”为核心，推进四项关键行动。

追讨流失资产，启动内部审计与法律程序，收集前管理层挪用资产证据，向公安机关报案并提起民事诉讼，力求挽回资金。

填补代办费缺口，针对被挪用的业主代办费，通过仲裁与部分业主达成还款计划，承诺优先筹措资金退还。

攻坚抵押解押，与贷款银行多轮磋商，寻求“部分解押”或置换方案，为符合条件的业主解除产权登记障碍。

 推动政企协同，向当地政府建议借鉴“群众无过错即可办证”的外地经验，请求特事特办开启绿色通道，优先为无辜业主办证，后续追偿由企业与政府协同处理。

业主代表表示，“无过错办证”的推进让大家看到希望，但仍期待实质进展，比如具体的时间表和操作细则。而熟悉当地事务的人士则指出，历史遗留问题形成的复杂产权纠纷 ，仍是新一届管理层当前所面临的核心挑战，需要投入大量精力去厘清和化解。 

荆州市一位法律服务人士认为，富怡置业新管理层自救路径清晰，直面了历史遗留问题的核心痛点，特别是争取“无过错办证”的政策突破是关键。然而，追讨资产周期漫长、与银行谈判阻力大、地方协调复杂性高等，都是横亘在前的严峻挑战。新管理层能否在有限时间内协调各方资源，将自救蓝图转化为业主手中的“红本”，仍需持续观察。

（应受访者要求，文中李林、徐欢欢为化名。）