张帅旗/发自北京

3月20日，北京土地市场迎来一季度最后一场涉宅用地拍卖。本次出让地块仅一宗，位于昌平区南邵板块，最终由北京铭嘉地产以16.88亿元竞得。

该地块为昌平区中关村科技园昌平园东区四期联合储备开发项目土地一级开发项目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地块，用地性质为二类居住用地、幼儿园用地。地块土地出让面积69581.74平方米，规划建筑面积69269.56平方米，起始价16.88亿元，成交楼面价约2.6万元/平方米。其中，住宅部分容积率为1.01，幼儿园部分容积率为0.8。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，在容积率仅1.01、限高18米的规划条件下，地块被赋予了纯粹的“墅级”基因，未来产品预计将以叠拼、合院等低密改善业态为主。

从区位看，该地块位于昌平区南邵镇，六环外。克而瑞数据显示，南邵是昌平区新房成交的热门板块之一，自2021年以来，板块内共成交新建住宅2794套，成交均价约42963元/平方米。

从北京一季度土地市场拍卖情况来看， 1月和2月，北京累计出让4宗住宅用地，均为底价成交，金额总计61.42亿元。

3月出让3宗地块，2宗在顺义，1宗在昌平，起拍价合计26.07亿元。

最终，总成交金额约87.5亿元，较去年同期的569.37亿元高点显著回落，创下近年来同期新低，且今年一季度的住宅用地均为底价成交，未出现溢价现象。

展望二季度，北京土地拍卖市场或将迎来一位“重量级选手”——位于朝阳区的永安里地块。凭借其核心区位优势，业内普遍预估该地块成交总价有望突破百亿元，成为年内首宗冲击“地王”的热门地块。

底价出让

此次拿下昌平区南邵地块的铭嘉地产，成立于2002年，注册资金11.98亿元，是昌平区国资委监管的区属国有企业。按照区委区政府工作部署，该公司作为昌平区开发建设平台，负责城市开发工作。主要承担昌平新城东区、政府街城市更新、中关村科技园昌平园中心区、东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造及区级重点项目手续代办等工作。

具体来看，该地块总面积约近6.96公顷，规划建面约6.93公顷，包含4个子地块。其中，CP00-1201-0013、0015、0039地块为二类居住用地，土地开发程度为七通一平，用地规模分别约为0.99公顷、1.98公顷及3.51公顷，地上建筑规模分别约为1公顷、2公顷及3.54公顷，容积率为1.01，限高为18米（局部24米），绿地率为30%。

1201-0016地块则为幼儿园用地，用地规模为0.48公顷，容积率为0.8，地上建筑规模为3840平方米，限高为16米，绿地率为30%，规划一处12班幼儿园。

地块四至范围为东至CP00-1201-0011、0014 地块，南至规划景文街，西至规划景文西路，北至规划景旺街，周边有石油大学附属小学、北郡嘉园幼儿园、路劲世界广场及白浮泉公园等教育、生活配套设施。

北侧的0039地块是此次出让的“压轴好地”，地形规整，具备较佳的面宽资源。周边则分布着0013地块和0015地块，中间由街区分隔，土地出让文件明确鼓励两地块通过地下空间进行连通。

从地理位置来看，地块位于白浮泉湿地公园畔，北临新城滨河森林公园，南靠京密引水渠，呈现“三面环水”的独特格局。地块旁为融创长滩壹号，二手房挂牌价约为4.5万元/平方米。东北侧则有建发观堂府、龙湖恩祥凌雲颂等近年入市的项目在售，成交均价分别约为4.7万元/平方米及4.2万元/平方米。

根据《北京昌平新城东区（南邵组团）CP00-1002、1101、1201街区控制性详细规划（2021年-2035年）（街区层面）》显示，该区域定位为“京北体验消费示范区”和“山水宜居典范城区”。未来将实施“策划+规划+计划”的开发模式，探索商业与居住用地的混合供应，打造首都北部消费新地标。

在该地块周边，还规划有多幅教育用地以及社区会客厅、养老驿站等配套设施，区域成熟度正在补齐。

在项目产品方面，张凯表示，尽管地块楼面价具备一定优势，但板块内竞争态势激烈，项目入市后将直接面对建发观堂府的现房压制、龙湖凌雲颂的产品力挑战，以及梧桐山语的价格竞争。项目未来需通过“低总价叠拼”差异化定位实现破局。

巨幅“缩量”

一季度，北京7宗涉宅用地，全部以底价成交，总成交金额约87.5亿元，住宅部分总规划建筑面积约38.42万平方米。

这一数据与2025年一季度相比，呈现显著“缩量”。去年同期，北京共成交住宅用地11宗，成交总额高达569.37亿元，住宅建筑面积112.14万平方米。同比成交金额降幅约85%、建筑面积减少约66%。

从具体成交结构来看，今年一季度成交住宅用地呈现出明显的“非核心化”特征。地块分布在顺义、昌平、通州、密云等区域。

且上述地块多为国企竞得。例如，顺义新城第5街区05-02-21-1地块地块由北京仁和日升房地产有限公司竞得；顺义M15号线河东站A地块由北京住总京顺房地产开发有限公司竞得；密云水源路地块则由首融（海南）商业发展与密云城投联合摘牌。

张凯表示，2月3宗地块接连底价出让，均由国资托底，反映出当前市场情绪与区域竞争格局的现实。优质低密土地在资金与信心的双重约束下，仍依赖国企托底承接。另外，地块入市后，如何在红海竞争中突围，也成为考验后期操盘能力的关键。

展望二季度，北京土地拍卖市场有望迎来“重量级选手”。目前，供地清单中尚有10余宗地块待出让，其中最受关注的是朝阳区的永安里地块。该地块已连续多次出现在拟供地清单中，因其地处核心区位，市场预测成交总价有望冲击百亿。不过，该地块能否在二季度如期挂牌，仍存不确定性。

与此同时，4月初竞拍的通州0703街区地块，以及清单内的丰台太平桥、东城西革新里等主城地块，也将成为观察北京土地拍卖温度的重要窗口。