中房报记者 石青玲 西安报道

9月1日至2日，西安土地市场迎来“8·28”新政后首批土地拍卖。西安主城共成交13宗约591亩经营性用地，总成交金额超55亿元，保利、中海、招商、龙翔等房企均有斩获。其中，西安市曲江CCBD北区一宗32亩宅地经24轮竞价，由中海地产以40%溢价率竞得，成为本轮土拍最大看点。

作为新政实施后的首批土地成交，这些地块是否会按照新政要求实行现房销售，成为业界关注焦点。对此，部分参与拿地的房企对记者表示，大概率会在封顶后销售。

中海溢价40%“虎口夺食”

一场原本被认为悬念不大的土拍，却在9月2日上演了激烈反转。当日，历经24轮激烈竞价，华润、中海、金茂三家央企轮番举牌，最终中海以8.045亿元的总价摘得西安市曲江CCBDQJ4-2-89地块，溢价率高达40%，成为全市年内溢价率最高的地块，成交楼面价约15067元/平方米。

这一结果，让市场惊呼“意外”。自2017年开始，华润就承担了西安市曲江CCBD（西安中央文化商务区）片区的开发重任，先后在该片区开发了华润悦玺、悦府、万象城等项目，提升了区域整体面貌。

此次出让的地块更是夹在华润悦玺、悦府之间，也正因此，业内几乎笃定这宗地块非华润莫属，甚至有消息称华润已做好前期调研、定好户型，只等落槌。

谁也没想到，中海半路杀出，上演了一出“虎口夺食”。这宗地之所以引发争抢，根源在于稀缺——自2020年之后，西安市曲江CCBD北区已有多年未供应纯住宅用地，此次新地入市，背后更是一场历时四年的规划博弈。

2022年11月，西安曲江佩世嘉置业有限公司以3.201亿元将这宗地块收入囊中。彼时，它的身份是商务金融用地，规划打造一座约150米的超高层。但此后四年，这里始终沉寂，未曾动工。2026年7月22日，曲江新区发布公告，这宗32亩的商务金融用地正式"调规"为住宅用地，规划为住宅+商业共用宗，容积率1.2~2.5。

一宗沉睡四年的土地，终于等来了它的新主人，而这也是中海时隔多年后重回曲江。自进入西安以来，中海在曲江留下了中海铂宫、中海御湖、中海曲江碧林湾等耳熟能详的作品，更有着“一个曲江，半壁中海”的说法。

此次高价夺地背后，不仅仅是深耕的情怀，更是企业发展的需要。8月26日的中期业绩会上，中海董事局主席颜建国明确表态：公司全年新增购地额目标维持在800亿元至1000亿元。但今年前9个月，中海权益拿地金额仅为376亿元，而2025年同期，这一数字是542亿元。差距面前，中海必须在下半年加速拿地。

聚焦西安，这一需求更为迫切。2025年，中海在西安土地市场上颗粒无收，在售项目也仅有中海锦业元晟，补仓刻不容缓。进入2026年，中海开启拿地模式，2026年前9月，西安土地市场共计出现3宗溢价地块，其中2宗均被中海收入囊中。

现房销售时代开启？

西安此次土地出让备受关注，核心在于其特殊的时间节点。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志着现房销售制度正式落地。新政涉及土地端的内容主要包括三项：一是新出让商品住房项目优先选择现房销售；二是房企须以自有资金购地，土地出让价款可分期缴纳；三是项目实行主办银行制，开发贷款发放与建设周期相匹配。

作为新政后的首场土地拍卖，9月份成交的地块是否会按新政要求实行现房销售？对此，部分拿地房企向记者明确表示，大概率会执行项目封顶后销售。

一位民营房企策划人士透露，从拿地到封顶通常需耗时10个月至1年时间，但真正的难点在于“竣工备案”。据其透露，目前已收到银行通知，必须完成竣备方可放款。

在执行尺度上，各银行存在差异：部分银行以8月28日为界，此前已取得预售证的楼栋沿用旧规，无需竣工备案即可放款；此后新取得预售证的楼栋则严格执行新规。也有银行采取"一刀切"模式，要求所有预售项目无论取证时间，均须完成竣工备案后才能放款。

另外一位接近银行的人士表示：“银行总行都还没有正式的细化文件，不过大概率是真的。”

一般而言，竣工备案涉及消防、人防、绿化、规划等十余项专项验收，即便顺利，从主体封顶到取得竣备证通常需10到14个月，叠加从拿地到封顶的10个月左右工期，项目全周期回款将拉长至20个月以上，这给房企带来了巨大的资金周转压力。

在业内看来，这对本就融资成本高企的民营企业而言，无异于雪上加霜。即便是“不缺钱”的央企，随着资金周转方式发生变化，企业的拿地策略也会随之调整。

“企业拿地会更加谨慎，更倾向于选择确定性较高的城市和区域，优中选优，土地市场的分化也将进一步加剧。”一位不愿具名的房地产营销人士表示。

值得一提是，在9月初的这场土地出让中，位于西安市高新三期的GX3-42-76本已“谈妥”，但最终却终止出让。一位接近拿地企业的人士透露：“企业本来也不想拿这宗地块，新政之后，更不想拿了。”

一场土拍，几重变数，新政的真正考验才刚刚开始。