北京市西城区三里河一区28号楼入住仪式现场。

于帅卿 中房报记者 刘洋 北京报道

“破房子变成新房子，真是越来越好。”

“验房时我就把装修师傅叫来了，现在家具一进场，马上就能住。”

2月6日，家住北京市西城区三里河一区28号楼3层的朱阿姨，站在宽敞明亮的新居客厅里难掩激动。就在半年前，她还为家中摇摇欲坠的阳台整日提心吊胆，如今，她不仅住进了能抗8级地震的新家，更见证了全楼54户邻居从“点头之交”到“亲如一家”的温暖转变。

从开工到居民回迁、拿到新房本，这座老楼仅用6个月便实现“蝶变”，创造了危旧楼改建的“北京速度”。作为西城区首个实现“拿地即开工”的危旧楼改建试点项目，这不仅是一次居住环境的彻底升级，更探索出一套涵盖“政府主导、多方协同、创新破局”的可复制模式，为北京市乃至全国的危旧楼改建工作，提供了宝贵的“西城样本”。

老危楼原址重建

三里河一区28号楼改造前楼梯老化现象。于帅卿/摄

这座“样本”的诞生，始于一座已近“风烛之年”的老楼。

这座矗立近50年的楼房，总建筑面积2887.2平方米，3个单元54户居民，历经岁月侵蚀，墙体开裂沙化、上下水管跑冒滴漏、基础设施严重老化等问题接踵而至，不仅存在诸多安全隐患，更因没有电梯，让楼内老年人出行举步维艰。

“我曾主动向居委会提交建议，反映楼体老化问题（砖体沙化、阳台水泥脱落等），希望拆除重建。”家住北京西城三里河一区28号楼1层的惠女士向记者表示。

居民们对安全的担忧与日俱增。“去年端午节前后，我家阳台已经摇摇欲坠，砖头都露在外面，我总担心它会掉下去。”朱阿姨的话，道出了大家共同的焦虑。

北京三里河一区28号楼改造前阳台水泥脱落现象。于帅卿/摄

正是这种迫切的安危意识，让包括朱阿姨、慧女士在内的许多住户“非常支持政府原拆原建、城市更新等政策”，认为这是彻底改善居住安全的根本途径。

转机在2023年到来。该楼经北京市、西城区有关部门批准，按照《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发【2020】178号）等相关文件规定，被纳入北京市危旧楼改建范围。

然而，改建意愿虽强烈，但“钱从哪里来”“改建期间住哪儿”“各家诉求不一”等一系列现实难题，横亘在面前。

“最难的是让所有人达成一致。”天恒集团城市更新事业部三里河一区28号危旧楼改建项目负责人王勇坦言，许多居民的思维仍停留在过去的“拆迁补偿”模式，难以接受“自己部分出资、自行周转租房”的新思路。

破题的关键在于“精准”。该项目采用“党建引领+分层沟通+精准解读”工作法，成立临时党支部，组建宣讲专班逐户上门沟通。“我们成立3个工作组，对应3个单元楼，每组6人，由街道干部、社工、天恒集团工作人员组成，负责18户居民，入户上百轮，摸清54户家庭的结构、经济状况和诉求。最终，设计方量身定制出6种户型方案。”王勇表示。

北京市西城区还创新推出“一户一策一方案”精准服务模式。据介绍，“一户一策”分为两类，一类是工作手册，明确每户改造后户型、需承担费用、工作流程等；另一类是针对性策略，通过入户调查了解居民家庭状况、经济承担能力，量身定制解决方案，针对经济困难、产权纠纷等困难，联合多方力量协同破解。

北京市三里河一区28号楼3层的朱阿姨向记者介绍新家的情况。刘洋/摄

“我们54户像变成了一户，齐心协力，有钱出钱，有力出力。”朱阿姨感慨，改建过程反而让陌生的邻居们亲如一家。

针对费用如何分担？据悉，改造费用由北京市、西城区政府、居民共同承担。对于原有建筑面积部分，市、区政府按每平方米5786元的标准给予定额补助，超出此额度的改造成本由居民承担；对于新增的建筑面积部分，则全部由居民按综合改造成本承担。

北京市三里河一区28号楼1层惠女士家房本内页。于帅卿/摄

90%的建造工序在智能工厂完成

在多方努力下，项目于2025年9月5日正式开工。为最大限度缩短工期、减少对周边学校和居民区的干扰，项目采用了模块化、装配式智能建造技术。

“周边场地狭小，挨着学校和居民楼，施工必须快、精、静。”中建集团相关负责人介绍，通过数字化设计，整栋楼被划分为156个模块单元，90%的建造工序在智能工厂完成，再运至现场像“搭积木”一样吊装。这使得项目从首吊到封顶仅用46天，较传统模式缩短工期约75%，并大幅降低噪音、扬尘和碳排放。

改建完成后的北京三河里一区28号楼单元楼前。于帅卿/摄

如今，焕然一新的北京市西城区三河里一区28号楼总建筑面积增至3369平方米，不仅户型得到了优化，新增了客厅空间，还安装了带密码纱窗的断桥铝窗、三玻隔音玻璃；卫生间实现了干湿分离；加装的电梯和无障碍坡道，彻底解决了老人出行难题；引入专业物业服务，让后续生活更有保障。

惠女士家新的不动产权证书。于帅卿/摄

“我是第一批拿到房本的人，今年要在新家过年，特别开心、激动！”惠女士拿着红色房本，言语间满是喜悦，她对新居的功能分区、厨卫设施赞不绝口，“原来只有过道，现在有了独立的客厅，能吃饭、能会客，空间利用率高多了。”

朱阿姨指着客厅已经贴上窗花的窗户，眼里闪着光，“以前的窗户漏风漏雨，冬天裹着棉袄还觉得冷，现在这三玻隔音玻璃，又保暖又安静，再也不用被邻居家的动静吵得睡不好觉了。”

朱阿姨家窗户上的窗花。于帅卿/摄

居住品质飞跃的同时，资产价值也得到提升。北京市西城区某门店中介人士表示，该楼改造前二三层租金约为每月8000~8500元，改造后预期可达万元左右。更让居民安心的是，房屋产权从拿证之日起重新计算70年。

“这房子是70年产权，我小孙子将来都能在这屋子里结婚成家、想想就觉得幸福。”朱阿姨望着自家喜庆的新年装扮，眼里满是对未来的期盼。

可推广的“西城经验”

28号楼的成功，不仅是建筑的焕新，更是北京市西城区通过机制、服务、技术、金融多维度协同创新，系统破解危旧楼改建共性难题的生动实践，最终形成了一套可复制、可推广的“西城经验”。

危旧楼改建涉及居民意愿、资金融通、审批流程、施工管控等诸多难点，“天恒集团实行‘三精三创·全链护航’的天恒模式（精准谋划、精准服务、精准建造，方案创新、金融创新、技术创新），全流程操盘，做好方案制定、居民服务、手续办理、施工管控等工作，为项目高效推进提供了有力支撑。”天恒集团城市更新事业部党委书记、总经理任积超表示。

高效的推进，离不开强有力的统筹机制，项目构建了“政府主导、纪委帮督、建委统筹、规划支持、街道组织、企业实施、居民参与”的多方联动机制。北京市西城区领导挂帅成立工作专班，办公室设在区住建委，统筹协调规资、城管委、不动产登记中心、园林等多个部门，打通审批流程关键环节。

项目改造历程全记录。于帅卿/摄

“缺了任何一环都无法推进，这种上下联动、左右协同的机制，打破了部门壁垒，实现了各项工作的高效衔接，为项目顺利推进提供了坚实保障。”任积超介绍，依托“西心办”工程建设服务体系，项目实现数字化赋能审批，创造了24小时内核发备案与选址意见书、48小时完成多规会商的纪录，实现土地划拨、规划许可、施工许可等“四证齐发”，打造核心区首例“拿地即开工”“交房即交证”标杆项目。

资金曾是居民参与改建的最大“拦路虎”。针对传统贷款不适配、旧楼拆除后抵押物灭失等难题，北京市西城区联合北京金融监管局、北京银行等，打出金融创新“组合拳”。

一方面，全国首推“带押改建”模式，创新“抵押权注销—原产权注销—新产权登记—新抵押设立”四联办机制，1天内办结全流程，让居民无需还清贷款即可参与改建；另一方面，首创“居民个人住房改建贷款”，推出低息专属产品，贷款金额贴合改建成本、放款时点适配工程进度，适度满足中低收入家庭需求。

北京三里河一区28号楼危旧楼改建项目1:40模型。于帅卿/摄

“这些创新举措直击痛点，已被多地前来调研学习，极具推广价值。”任积超表示，该项目可推广的天恒经验主要集中在四个方面：一是效率突破，仅用28天完成改建意向、实施方案、设计方案“三征询”全流程工作，77天实现100%居民签约，创造了危旧楼改建领域居民工作的高效范例；二是多方共赢，构建“政府部门、企业、居民”联动机制，实现政策落地、企业担当、居民居住环境改善与资产价值提升的有机统一；三是金融创新与审批优化，从“带押改建”到“个人住房改建贷款”精准破解居民经济困难，从“四证齐发”到“拿地即开工、交房即交证”的审批模式大幅缩短居民周转时间；四是品质升级，通过原地重建优化建筑结构与户型设计，完善配套设施，让居民实现“住有所居、住有优居”。

红灯笼高挂，暖意满新居。如今，北京市三里河一区28号楼的居民们，正在崭新的家中迎接第一个春节。这座危旧楼的蝶变，不仅承载着54户居民的安居梦想，更彰显着城市更新的民生温度，其探索的“西城模式”正为更多危旧楼改建提供借鉴，让更多群众实现“安居梦”，让城市更有温度、更具活力。