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中房报记者 李叶 北京报道

无锡楼市，意外又不意外地站上全国C位。

国家统计局最新发布的2026年8月70城房价数据显示，无锡新建商品住宅价格环比上涨0.4%，与上海并列70城新房涨幅第一位。在房价背后，今年以来，无锡企业跑出上市“加速度”，全市新增境内外上市公司8家，其中A股5家，上半年新增A股上市数量位居全国第二。

“0.4%环比涨幅，代表的是市场企稳修复、边际改善，着眼于长三角城市群，无锡回暖有鲜明的自身独特性。”房地产资深专家、无锡坤珅地产策划有限公司创始人张斌在接受中国房地产报记者采访时表示。

张斌说，从三个维度可以看出无锡楼市当前的利好因素：第一，无锡城市基本面底盘扎实，楼市回暖是产业底盘托底的结果；第二，这属于长三角梯度传导下的结构性修复，既承接外溢，又立足内生需求。第三，政策精准滴灌，以新房现房为主要发力点。今年4月以来，无锡出台人才购房补贴、家庭以旧换新等一揽子政策，重点支持新建现房，政策红利集中释放于新房端。同时，开发商产品升级，改善型、高品质住宅持续走俏，以“好房子”带动成交结构优化，拉动新房价格边际上行。

5月成楼市分水岭

“前低后高、季末冲量”，这是2026上半年无锡商品住宅成交走势曲线。

克而瑞监测数据显示，受春节假期、新增供应不足影响，1-2月市场成交维持低位，1月成交9.91万平方米，2月进一步回落至6.64万平方米；3月成交回升至 10.92万平方米，4月再度回落至9.49万平方米，1-4月成交同比持续负增长，市场处于深度调整中。

转折点出现在5月。当月商品住宅成交跳升至21.83万平方米，同比大涨 53.84%，环比增幅高达130%，创出上半年成交峰值。6月成交小幅回落至18.76万平方米，同比依旧保持9.7%正增长。

无锡出台的一系列购房政策组合拳，被认为是直接“点燃”市场的“引线”。

4月13日，无锡集中发布两项购房新政：人才购房补贴和改善家庭购房资助，有效期至2026年12月31日。人才购房补贴覆盖全日制大专及以上学历，标准为大专（高级工）8万元、本科（技师）12万元、硕士25万元、博士40万元，补贴一次性发放，可直接抵扣购房款含首付。

政策效果很快传导至一线门店。无锡德昇房产经纪有限公司总经理张伟建向记者讲述了市场变化的感受：“今年新房成交主要以人才购房补贴为主，购买新房的客户中，拿补贴的大约占60%~70%，之前观望的觉得这是很好的入场机会，且补贴可能稍纵即逝，成交量因此得到提升。”

意向购房人吴先生告诉记者，他就是在人才购房补贴新政发布后开始看房，因为感觉压力能小不少。

“相比长三角其他城市，这套政策有三个突出优势——覆盖层级更广、兑现力度更大、打通置换链条。”张斌解释，长三角其他城市人才政策大多重点面向硕博等高学历人群，无锡将大专、高级工纳入补贴范围，充分匹配制造业城市大量技能型产业工人的安家需求，同时，补贴直接冲抵首付，精准解决了“有月供能力、缺首付资金”的痛点。

值得一提的是，这一套政策兼顾两大板块：一方面解决外来人才首套安居；另一方面以旧换新、家庭购房资助，支持本地家庭旧房换新，打通“卖旧买新”置换循环。人才刚需+本地改善双向激活，不是单一刺激某一类需求，形成需求闭环。

制造业底盘成楼市压舱石

楼市从来不是孤立运行，城市基本面决定市场底部。

2025年，无锡GDP达1.68万亿元，同比增长5.1%，人均GDP突破3万美元，保持全国大中城市前列。集成电路产业综合竞争力跃居全球百强城市第13位，物联网微机电系统传感器入选国家中小企业特色产业集群，营业收入超2000亿元的产业集群增至8个。无锡高新区集成电路产业规模达1800亿元，同比增长超13%，约占全省总量三分之一、全国九分之一，预计2026年将达2000亿元左右。

外贸是无锡的一张硬牌。据无锡海关最新统计，今年1至8月，无锡进出口总值4996.3亿元，规模创新高；同比增长9.6%，高出全省平均1.1个百分点，占全省外贸进出口的13.7%。

值得关注的是，前8个月，无锡出口高新技术产品1220.6亿元，同比增长11.2%，其中集成电路出口增长17.2%，约占全国同类商品出口总值的6.5%。

扎实的产业底盘，持续转化为人口吸引力。第七次人口普查数据显示，无锡14岁至35岁人口约216.62万人，约占劳动人口的50%。在中国城市人才吸引力排名中，无锡跻身“95后”人才吸引力城市前十强。“十四五”期间，无锡引进大学生52.3万人，连续7年获评中国最佳引才城市。

“作为长三角制造业强市，无锡楼市的基本盘，本质就是‘产城人’三者的和谐统一。产业聚人、城市留人、住房安人、环境引人。”张斌判断，产业人口可以为楼市提供坚实的底部支撑。“无锡拥有完备的先进制造业产业集群，持续吸纳大量的技术工程师、技能产业工人、青年高校毕业生，带来源源不断的刚性自住安家需求，这是楼市最核心的压舱石。无锡购房需求当中，自住占绝对主导，需求真实，泡沫少，市场底盘扎实稳定。”

产业底盘之外，外溢需求也在悄悄改变无锡的市场结构。张斌补充，无锡还连续多年被评为“中国最宜居城市第一名”，旅居康养也会带来常住人口的持续增多。随着城市不断完善公共配套、优化收入环境、提升城市人居环境。实现产业、人口、城市环境三者良性互动，从而推动房地产市场长期平稳健康发展。

“我的客户中和上海有关系的人群蛮多，因为无锡被誉为‘上海的后花园’，这里房价相比上海很亲民。”张伟建告诉记者，从上海换工作或者准备养老的客户，选择经开区和滨湖区的多，因为楼盘项目新型、高档且适宜居住，价格在500万~1000万元区间，养老客群则多数选300万元内的产品类型。”

改善性产品走强

无锡楼市的下半场，竞争焦点将从政策红利转向产品力。

从数据看，这一趋势已在显现。无锡房地产市场网数据显示，5月18日至5月24日一周内，无锡90~144平方米的刚改与改善户型成交面积占比超72%，套数占比超75%。放眼全国，改善性需求成交占比同样持续提升。

根据克而瑞数据，2026年上半年，90平方米以下小户型成交占比仅19%，较2023年下降3个百分点；110~130平方米刚改户型占比提升至26%，较2023年提升2个百分点；150平方米以上大户型占比维持14%的高位，较2023年提升约3个百分点，改善性需求已成为支撑市场成交的核心力量。

“下半年以来，改善大户型的成交稍微走俏一些。”张伟建表示。

“房地产市场供求关系已发生重大变化，行业正式进入存量时代。”张斌对记者表示，未来要适度减少住房供地，从源头上减少供给，为稳定房价提供保障。“强板块强产品走强，弱板块承压，买房逻辑日臻完善。内观真实居住需求，外观产业、配套、产品力，房企必须打磨好产品，才能赢得市场。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜则提醒，无锡本轮新房价格环比领涨，属于“政策+产业底盘”下的局部回补而非全面反转。锡澄一体化长期有价值：S1已运营、盐宜高铁无锡段设江阴/惠山/太湖西/宜兴站、S2推进，江阴霞客湾、惠山洗砚湖/商业航天承接主城外溢；但江阴、宜兴按城区口径短期不完全计入主城需求，支撑更多体现在惠山、江阴南、太湖西、新吴等产业片，而非全市普涨。

柏文喜预测，短期“金九银十”新盘核心区偏强，郊区与二手仍分化，整体更可能是横盘修复而非单边上涨。

政策窗口期之后怎么办

采访中，多位受访者对政策到期后的市场走势表达了审慎态度。

“政策是阶段性托举市场的工具，有它固有的边界。”张斌直言，政策有效期到今年年底截止，红利释放存在阶段性特征，短期拉动成交脉冲效应明显，但到期之后，市场动力终究要回归人口、产业、居民收入这些基本面。“政策只是催化剂，不能长期替代基本面驱动。”

新闻时评人、广东省社会政策研究会副秘书长高承远则认为，人才房票有效期仅至2026年12月31日，政策退坡后可能形成需求透支后的真空期。且补贴资金“不直接交付申请人”而是拨付给开发企业，购房者实际感受度可能打折扣。他判断，后续走势大概率是温和修复而非趋势反转。

锡澄S1线通车两年来，锡澄“同城化”从蓝图驶入现实，半小时通勤圈加速形成，为产业人口导入提供了中长期居住需求积累的基础。高承远认为，一体化对楼市的传导是慢变量，短期难以形成即时购买力，更多体现为中长期居住需求的沉淀。

对于无锡这座制造业重镇而言，楼市的真正支撑，从来不在短期的政策脉冲，而且在于产业升级带来的人口红利、收入增长带来的改善需求，以及城市品质提升带来的长期吸引力。8月的0.4%，或许只是这场长跑中的一个注脚。