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中房报记者 曾冬梅 广州报道

9月30日，广州市住房和城乡建设局等部门联合印发了关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，广州成为第三个公布新政细则的一线城市。

在整体政策框架上，广州与北京、上海保持一致，但在一些执行细节上对房企更友好、灵活度也更高。如，定金不得高于房屋总价5%，高于北京的1%、上海的3%。探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，支持项目分期分栋办理竣工验收备案等则是广州的特色措施。

一位金融界人士表示，分户抵押意味着银行可以根据土地出让金的支付情况给项目发放等比例的开发贷，有助于缓解项目的前期资金压力，分栋办理竣备也是意在加速项目的按揭回款。

在克而瑞看来，广州细则呈现出鲜明的"企业端减负"取向，"监管制度从严、执行端与开发端从宽"的组合，既守住交付安全底线，也为房企消化过渡期资金压力留出空间，预计将对后续城市细则制定产生示范效应。

定金不超5%

支持分栋竣备

从具体内容来看，广州的实施意见在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京、上海高度对齐，差异化的安排主要体现在现房销售定金比例、土地款分期与预售许可衔接、分户建设用地使用权抵押、分期分栋竣备等方面。

关于定金管理，广州的要求是房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价的5%。土地款的支付方面，广州采取的是上海方案。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。

广州细则的亮点在于切实考虑到了现房销售制下房企所面临的现金流压力，并为此制定了相应的支持措施。除了地价分期支付，广州还将探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。这是北京、上海细则中未明确提到的内容。

上海细则的要求是“分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记”，也就是说即便地价可以在2年内分期支付，但只有所有地价款都缴清后才能拿到土地权属证明，银行才会发放开发贷。而广州细则的灵活之处在于地价交了多少，就能拿到等比例的开发贷。

同时，广州还支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案。据业内人士透露，过去广州的地产项目虽然可以分期分栋施工、预售，但无法分期分栋竣工备案。

此外，按新预售条件预售及现房销售的项目，在取得土地不动产预登记证明后，可先行办理宗地的规划、施工、测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分的房屋。土地款缴纳与销售节奏直接挂钩，也是广州有别于北京、上海的独有制度安排。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，广州细则中的分户抵押有助于加快交易、融资节奏，对于购房者和房企都将形成利好。支持项目分期分栋开发可加快项目开发入市，无需等项目整体竣工即可按楼栋推进销售，有助于房企资金回笼。

两天挂出9宗宅地

第四季度是地产行业传统的供地旺季，国泰海通认为，尽快制定规范，有利于市场参与主体更好根据自身特点制定企业战略，减少出现因制度不明确带来的过渡期冲击。

在政策路径逐渐清晰的背景下，9月29日、9月30日，广州一口气挂出了9宗住宅用地，既有市区核心地段的热门土地，如起拍总价约37.36亿元的荔湾区东沙国际商贸港I地块，也有郊区的低密度宅地，如容积率约1的许广高速以东、花都大道以北CC0606065地块。

值得一提的是，这些地块均未要求现房销售，土地款亦可分期支付，但要支付利息。以南沙区2026NJY-9、2026NJY-10地块为例，竞得人在签订出让合同之日起30天内支付成交价款的比例不低于50%，在签订出让合同之日起2年内支付全部成交价款并按合同约定支付利息以及按相关规定缴交契税等费用。

新政后，广州成交了3宗住宅用地，市中心优质地块依然能获得房企的青睐。9月4日，天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块共有保利发展及广州3家地方国企参与竞价，最终以15.88%的溢价率、24.81亿元的总价成交。9月29日，鱼珠车辆段一期地块以41亿元的底价成交。9月30日广州细则落地当天，琶洲南401地块竞价出让，同样是4家房企竞夺，最后以38.2亿元的总价成交，溢价率26.5%。

克而瑞认为，长远来看，广州细则相对宽松的定金比例、更早的现房销售入市时点、分期分栋和预登记工具，为企业提供了更从容的现金流安排，有利于稳住广州土地市场和投资意愿。

而短期内，部分房企仍需要重新审视自身的资金安排。据市场消息，计划在国庆后出让的科学城映日路地块原本有6家房企表达了竞买意向，如今只剩下3家。中小民营房企的生存压力依然突出，某民营房企高管对中国房地产报记者表示，从北京、上海、广州三地的细则来看，“一线城市我们估计上不了牌桌，接下来要看看其他城市的细则。估计未来只能维持现在的体量。”