中房报记者 向军 北京报道

10月26日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，即日起施行。这是成都落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》的落地文件。

成都明确商品住房项目预售提至主体封顶、有序扩大现房销售范围。值得注意的是，成都5%的定金上限与广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥一致，处于全国高档，明显高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%。

成都同步强化了工程建设的质量安全底线约束，明确要求压实建设单位质量安全首要责任，严禁任意压缩合理工期，严禁压缩混凝土浇筑等关键工序，从施工组织源头杜绝为赶工期而牺牲工程质量的倾向。这些安排使成都细则在执行层面具备较强的可操作性，兼顾了“好房子”品质导向与交付底线，也体现出成都在强监管框架下尽可能为项目开发保留操作空间的思路。

明确预售条件

实施意见明确了商品住房预售条件要求：2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证（含部分取得）的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑工程应完成主体结构封顶，封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。

同时，为支持项目平稳过渡，实施意见明确，8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权（含已公告）但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新的预售政策；经区（市）县政府（管委会）评估风险确保能够按时建成交付、加强预售资金监管并报备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售，其中重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用。

对超期未开发、已停工滞建历史遗留问题项目，盘活时经评估风险、集体研究决策，2028年12月31日前备案后可按原预售条件执行。

明确资金监管职责

实施意见明确了新增项目预售资金监管模式。市县住建部门履行预售资金监管职责，市房屋产权交易中心承担锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新区范围（即“5+1”区域）内具体监管工作，四川天府新区、成都东部新区及其他（区）市县由属地政府（管委会）确定资金监管机构。

不仅如此，住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部直接存入项目预售资金监管账户。

在商品住房项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后，开发企业可解除资金监管，但应保留适当资金用于房屋交付和首次登记。

“拿地-建设-销售-交付”全链条的资金闭环，是本次改革中最具实质约束力的条款，与封顶预售、全额资金监管、按揭竣工后发放共同构成闭环，从根本上压缩了资金被挪用的时间与空间。

根据相关机构数据，成都今年1-9月新房累计成交超4.5万套，截至9月可售套数约15.7万套。叠加新政为存量项目设置的2027、2028年底双缓冲，未来两年市场供应节奏将保持平滑，不会出现因现房销售全面推行导致的可售房源断档。新政通过最长至2028年底的过渡期安排，避免了供应端在短期内剧烈收缩，但库存消化仍将是未来一段时期的市场主线。