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中房报记者 许倩 北京报道

世茂位于香港东涌的核心地标酒店，最终以大幅折让的方式被动易主。

10月22日，世茂集团公告确认，旗下香港东涌世茂喜来登酒店、福朋喜来登酒店及配套基座商场“湾景荟T Bay”，以27亿港元价格出售予马来西亚柏城集团旗下平台，交易预计2026年底前完成交割。

不同于企业常规资产处置，这笔交易并非世茂主动售卖，而是债权人接管后的强制变现。世茂在公告中的表述为“接管人已知会董事会”，世茂只是“透过接管人作为其代理人”被动签字。据此前公告，自2026年6月1日起，该酒店资产已被债权方正式接管，并启动出售程序。

这也意味着，此次出售本质是一次债务核销处置。根据交易规则，本次27亿港元价款将用于偿还银团贷款，清偿后不会有剩余现金回流至世茂集团。

受此消息冲击，世茂集团股价10月22日盘中跌超23%，10月23日开盘延续下跌态势。记者就本次资产处置及债务进展向世茂集团进行采访问询，截至发稿未获对方回应。

从主动售卖到被动清偿

此次出售的资产包坐落于大屿山东涌怡东路9号，是世茂集团在香港落成的首个酒店项目，是东涌片区规模最大、香港排名第三的大型酒店综合体。

其中，定位高端五星的东涌世茂喜来登酒店于2020年12月开业，配备218间客房；主打经济型商旅的东涌福朋喜来登酒店于2021年第一季度投运，拥有1001间客房。

整组酒店合计1219间客房，叠加配套商业，2025年整体营业收入接近5亿元，是世茂在香港最稳定的“现金牛”。

该地块最早由世茂联手明发，于2014年通过铭阳公司以18.3亿港元拿下，楼面地价约3000港元/平方呎（折合约32292港元/平方米），项目整体规划总投资高达50亿港元，后续引入万豪国际集团负责运营，定位长期持有。

该项目对应的45亿港元银团贷款于2020年7月设立，属于项目再融资安排，2023年补充修订重述，整组物业全额抵押给以汇丰为牵头行的银团贷款人。

然而项目投运节点遭遇行业寒冬。2020年底酒店正式开业后，恰逢疫情冲击，香港跨境旅游、航空客流近乎停滞，极度依赖机场客流的东涌酒店资产经营承压严重。尽管后续通关带来复苏，但受世茂整体财务危机的爆发拖累，该酒店未产生的经营性现金流，已无法覆盖高额的银团贷款利息与本金。

为缓解流动性压力，世茂集团自2023年开始主动挂牌出售该核心资产。2023年3月，项目首次挂牌报价65亿港元，世茂希望用这两个核心资产换取流动性。然而，这个价格并没有成交。2024年底，世茂大幅下调意向价至45亿港元，依然无人问津。

两轮主动出售落空后，债权方彻底失去耐心。

2026年6月，这笔45亿港元银团贷款发生违约，汇丰银行等债权方委托接管人正式没收该资产，世贸派驻的物业团队全部退出，该部分资产沦为“银主盘”。6月下旬，第一太平戴维斯启动全球招标，市场预期成交价在30亿港元上下。

资产一旦进入债权人接管程序，企业变彻底丧失定价主动权。接管人的核心目标是快速回笼资金、挽回债权损失，而非最大化资产价值。

尽管接管人声称“竞标过程非常激烈”，但最终27亿港元的成交价格，较世茂最初65亿港元挂牌价直接打至4折。对照45亿港元的银团贷款本金，也仍有着18亿元的资金缺口。

一位香港投行人士称，按照香港抵押处置规则，27亿港元交易价款，在扣除接管、法律等处置成本后，净额将按各债权行的放款比例分配给银团成员，抵押物对应的抵押责任就此了结。18亿港元的资金缺口不会随资产出售自动免除，将作为剩余债权归入世茂境外债务重组框架内，由债权人和世茂继续协商后续清偿方案。

面临巨大偿债压力

对世茂而言，此次27亿港元酒店资产处置，意味着失去了一处能够持续“造血”的境外资产，而处置所得将优先用于偿还银团贷款本息，集团层面无法获得额外现金流补充。

公告显示，本次出售所得款项净额，将由接管人用作部分偿还2020年7月27日银团贷款协议项下的未偿债务，预计不会有任何现金净现金流入世茂集团指定账户。

以27亿港元成交总价计算，项目平均每间客房价值约221.5万港元，成交楼面呎价约4426港元/平方呎（折合约47641港元/平方米）。负责销售事宜的第一太平戴维斯此前曾称，该项目每平方呎建筑成本约1万港元，本次成交价较建筑成本折价超55%。

前述香港投行人士称，类似抵押资产遭债权人接管、折价出售的案例，后续在香港市场还会出现。前几年港元商用物业借贷利率一度冲高至5.5%至6%，大额银团贷款每年利息支出沉重；即便近年利率有所回落，叠加经营性现金流修复缓慢，持有高杠杆商用物业的主体压力仍不容小觑。

今年9月底，红磡海名轩基座三层商业巨铺，受高息环境及物业还贷压力拖累，被交通银行接管，接管人带租约招标出售，最终以3.23亿港元成交，相较2018年11.6亿港元的历史成交价，跌幅达72%。

8月，九龙塘喇沙利道25号全幢豪宅通过招标以4.2亿港元售出‌，由本地买家承手。该资产原由路劲基建前主席单伟豹私人持有，因贷款违约被汇丰银行接管沦为银主盘，较早年7.8亿港元的意向叫价大幅缩水‌‌。

当前世茂仍面临巨大偿债压力。截至2026年6月末，集团借贷总额1761.43亿元，未来12个月内到期债务约1114亿元，手头现金及银行结余仅约108亿元，可动用现金极少。

‌与此同时，世茂集团还面临国通信托向香港高等法院提交的清盘呈请，涉及约24.98亿元判决债务。香港高等法院已受理该起清盘呈请，首次聆讯定于2026年11月11日。

世茂集团称，将积极采取全部合法法律措施，坚决反对本次清盘呈请，同时会持续推进债务重组工作，尽力保障公司正常运营及全体股东、债权人的合法权益。