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中房报记者 付珊珊 上海报道

一块土地被收储，在眼下的房地产行业并不鲜见，但如果该地块在两年前就被写进债权人偿付保障清单，事情就多了一层意味。

10月26日，融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）发布公告称，其子公司广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称“广州文旅城”）与广州市花都区土地开发储备中心签订《国有土地使用权收储补偿协议》。被收储地块面积83331平方米（最终收储面积以双方实际确认为准），以双方最终确认的广州市花都区土地管理委员会2025年第25次会议审定结果为补偿依据，这宗土地补偿款总额为2.72亿元。

真正引发市场关注的，不是收储本身，而是这笔钱接下来的用途。

就补偿款偿债安排，融创内部人士向记者表示，一切以公告为准。

一宗写进偿债清单的收储地块

这笔交易之所以超越了一般意义上的资产处置，核心在于其背后连着融创的债券偿付安排。

2022年12月，融创房地产通过召开持有人会议，将重庆、无锡、成都、广州、济南五个文旅城的自持物业资产，以及绍兴黄酒小镇、重庆江北嘴A-ONE项目、温州翡翠海岸城三个销售物业资产的收益权，作为展期债券的偿付保障措施。彼时融创房地产承诺，在不影响当地保交付的前提下，这些新增偿付保障资产产生的净剩余现金流，将专项用于包括H融创05、H融创07、HPR融创1、H0融创03在内的四只展期债券的本息兑付。

而本次被收储的广州文旅城相关地块，正属于上述偿付保障资产池。这意味着，这块土地被收储后产生的净剩余现金，需按照此前约定，部分用于展期债券本息兑付。

既然与偿债挂钩，市场自然关注这笔补偿款中有多少能真正回流到债券持有人手中。针对自持物业资产处置收益权，在不影响保交楼前提下，出售对价须全部以现金形式交割，扣除经第三方审计机构协商认可的必要支出后，归属发行人或子公司部分的30%将用于兑付展期债券本息，并需在取得交割现金30个工作日内用于提前偿还。这就意味着，这笔账不能简单算成“2.72亿元乘以30%”。

“公告确实约定了处置收益权框架下30%的比例，但实际可用于还债的金额还需要经过多重扣减与确认。”一位房地产行业财务人士表示，根据公告内容，首先需扣除经第三方审计机构协商认可的必要支出；其次需厘清归属发行人或发行人子公司部分的具体金额；最后还要以补偿款实际到账及审计评估结果为准。公告亦明确，公司已聘请第三方审计机构对此次收储事项可用于兑付展期债券本息的金额的正确性进行评估。因此，30%仅是比例框架，最终偿债金额仍存在不确定性。

信号意义更强

此次收储对融创及其债券持有人意味着什么？

首先，对融创而言，这是一笔较为及时的现金回流，且资产处置方式相对清晰。

融创境内债虽然已经于2025年初完成重组展期，近几年没有偿债压力，但其日常运营、项目开支等方面仍急需现金流。而销售端还未见实质性回暖，今年上半年融创的合同销售额同比减少56.5%，在此背景下，通过收储获得2.72亿元现金，是一种相对稀缺的流动性补充。

且这笔钱的“成色”相对较好。对比同批保障资产中重庆江北嘴A-ONE项目部分物业遭司法拍卖、甚至出现流拍的情况，政府收储是双方协商、按程序推进的主动退出，相比司法拍卖折价和被强制执行，对公司现金流及资产价值的损耗都更小。

不过，公告中也明确，此次收储事项涉及资产占新增偿付保障资产的比例较低，因此单次收储难以从根本上改变融创整体流动性局面。

“更具有信号意义。”上述财务人士解释称，此次收储相当于把一块短期内难以产生销售回款的存量土地，转化为确定性的现金。而且融创已明确提出向“资产管理+资产运营”方向转型，盘活存量资产是其中的主流路径。这次收储也可以看作是这一思路的具体落地，融创正在通过多种方式盘活存量资产。

对融创房地产的债券持有人来说，这次收储算是一个好消息，但恐怕还不到松口气的时候。

原因不难理解。一方面，这笔补偿款要经过多重扣除后才能算出多少用于还债；另一方面，“保交付”依然优先于债券偿付保障，展期债券的偿付保障并不是绝对优先。后续债券持有人仍需关注公司公告的审计评估结果、补偿款到账情况以及实际提前偿还金额。

但至少，再次向债券持有人释放了一个信号，即融创仍在按照2022年持有人会议约定的偿付保障安排，推进保障资产处置，并按此前承诺将部分净剩余现金回流偿债。更实际的一点是，融创现在还有存量资产可以试图去盘活。毕竟对这些债权人而言，比单次偿还金额更值得关注的，是这种履约动作能否持续下去。