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中房报记者 付珊珊 上海报道

接手家族事业一年多，恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博在面对市场和投资者时，显得更加从容。

“今年上半年，恒隆在市场持续受压的情况下展现出稳健的业务模式。面对复杂的宏观经济环境，物业组合表现逐步回稳。”7月30日，在老牌港资房企恒隆集团业绩会上，陈文博如是说。

2025年上半年，恒隆集团及恒隆地产的总收入分别下跌18%、19%至52.02亿港元、49.68亿港元；利润方面，上半年恒隆集团股东应占基本纯利下跌7%至11.91亿港元，恒隆地产的股东应占基本纯利下跌9%至15.87亿港元。

公司行政总裁卢韦柏提到，过去5次业绩会，集团都在说“保本保命”，而针对今年半年度成绩单，卢韦柏却一改口风，其表示，公司用不同手段熬过最困难的时候，相信最坏的时候已过去。

收入、利润依旧下滑

虽然管理层对公司预期发展较好，但从目前来看，无论是恒隆集团还是恒隆地产，收入和利润表现依然处于下跌趋势。

以恒隆地产为例，今年上半年实现收入49.68亿港元，同比下滑19%。收入下降的原因，恒隆地产表示是物业销售的减少。对比2024年上半年12.28亿港元的物业销售额，报告期内，恒隆地产旗下皓日、武汉恒隆府两大项目销售进账仅1.61亿港元，同比下降87%。

在恒隆地产的收入中，物业租赁、物业销售及酒店是三大重要组成部分。其中，物业租赁为公司最重要的收入来源。而在物业租赁中，恒隆地产又以内地市场作为主战场。2025年上半年，恒隆地产来自于内地的物业租赁收入为31.9亿港元，较2024年下滑2%，占总收入的63%。

据财报显示，恒隆地产在内地市场的租赁收入主要来源于商场和办公楼两大部分。众所周知，今年上半年，整体办公楼市场依然充满挑战，优质办公空间需求不足及供应过剩，导致不少办公楼空置率上升和租金下调。在市场压力下，2025年上半年，恒隆地产旗下内地商场提供的物业租赁收入与2024年基本持平已实为不易。

具体来看，恒隆地产在内地的10座商场中，有7座商场的租金收入实现了正增长，仅有天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场租金收入同比下滑。恒隆地产在半年报中披露，前述三座商场租金收入下滑，主要是受同业的进取定价及宣传攻势影响，录得销售租金下跌。

相比商场，恒隆地产在内地市场的办公楼租金下滑更为明显。数据显示，2025年上半年，恒隆地产来自内地办公楼的收入为5.28亿元，同比下滑5%，跌幅主要由出租率下降和租金下调所致。

恒隆地产在内地的5个办公楼中，上海恒隆广场的甲级办公楼租金下调幅度最大，占内地办公楼整体降幅82%。同时，该办公楼的出租率下滑最为明显，较2024年同期下降了6个百分点至82%。上述因素导致该办公楼期内收入下滑幅度最大。

整体收入的下跌也影响了公司利润表现。利润方面，恒隆地产今年上半年录得股东应占基本纯利为15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利为0.33港元。对此，恒隆地产解释称，利润下降是受租赁营业溢利下降及财务费用上升影响。

杭州是未来一两年布局重点

早在2024年，恒隆集团及恒隆地产的利润就持续下滑，当年公司股东应占基本纯利分别减少21%及25%。针对公司盈利疲弱现象，在今年1月初的2024年度业绩会上，陈文博就表示，相信2025年一定不会像2024年那样，希望2025年可以有些微增长。

但从今年上半年的成绩单来看，无论是恒隆集团还是恒隆地产依然未摆脱利润下滑的困境，要实现“微增长”仍有难度，因此公司下半年的表现就变得十分关键。

卢韦柏也表示，对公司很有信心，但具体要看今年第三、四季度的情况。

虽然整体市场环境不佳，但恒隆依然在瞄准机会新增投资。此前7月10日，恒隆集团与百大集团签订了为期20年的营运租赁合同，租用位于杭州武林商圈的杭州百货大楼南北两座大楼。若该交易获得百大集团股东批准，杭州恒隆广场将新增约42000平方米的零售面积，较现有规模提升40%。

“此次策略性扩充不仅将大幅提升项目规模，还将增强其可达性和可见度，为股东创造更可观的长远价值。”卢韦柏在业绩会上也披露，杭州的恒隆广场也拿到动工备案，公司办公楼也会在下半年逐步投入使用，而商场会在明年年底开幕，文华东方酒店预计将于2026年年底开幕。

“杭州恒隆广场未来的收益和回报会有很大的提升。”卢韦柏表示，租赁物业不同于买地，成本会比较低。杭州恒隆广场的零售预租表现理想，目前预出租率约为81%。卢韦柏认为，杭州是恒隆集团接下来一两年在内地布局的重中之重。

不过，有业内人士分析认为，当前内地高端零售市场面临较大冲击，正在建设的杭州恒隆广场本身就面临一系列挑战，项目三面被楼宇包围，面向主干道的展示外立面不多，可能会影响消费者的触达度，从而影响客流量以及部分对展示面有强需求的客户租赁意愿。这或许也是恒隆斥巨资租赁杭州百货大楼铺面的重要因素。但即使通过租赁杭州百货大楼获得更多外立面展示区域、扩大了整体规模，杭州恒隆广场也依然面临激烈的市场竞争。

公开信息显示，在杭州武林商圈已有占据美妆和奢侈品优势的两大商场巨头——武林银泰和杭州大厦。因此，有熟悉商业地产的业内人士分析认为，恒隆入局武林商圈虽然能够为该区域商业办公市场带来活力，但能否取得成功的关键还在于其能否引进具有市场号召力的首店品牌和独家业态、能否通过创新的商业运营模式重塑消费体验。