当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

在此背景下，从年初《政府工作报告》提出要用力推动房地产市场止跌回稳、加力实施城中村和危旧房改造、建设“好房子”等，到近期举行的中央城市工作会议指出，要加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。

这意味着，代建行业迎来更多结构性机遇。

中指院数据显示，今年上半年，随着越来越多企业入局代建领域，头部企业新签约规模集中度出现下降，中尾部企业加速项目拓展，代建竞争格局持续调整。

在激烈的竞争环境中，代建企业要突围，既要关注市场改善型需求和城中村改造带来的保障性住房建设机遇，以“好房子”建设促进项目拓展，同时也要意识到，从中长期发展来看，代建企业只有从单一建造转向全周期服务才能真正实现破局。

作为深耕代建行业20年的“领头羊”，从杭州江干区的安置房起步，到如今撑起行业20%市占率，绿城管理一直引领行业发展。截至2025年6月30日，绿城管理新拓代建面积1989万平方米，在业内断层领先；代建销售额419亿元，销售面积306万平方米。上半年，绿城管理新拓代建项目代建费预估为50亿元，较去年同期增长约19.1%，代建交付套数2.56万套，交付面积465万平方米。

在房地产行业震荡调整期，绿城管理依然以稳健的业绩增长穿越周期，持续为多方主体创造价值。

从安置房到代建第一股 绿城管理的进化图谱

2025 年，恰逢绿城入局代建 20 周年。20 年来，绿城管理已累计受托近 1500 个项目，代建总建筑面积超 30090 万平方米，为近 75 万户家庭创造了美好生活。

站在当下回溯过往，从政府代建拓荒者到行业标准制定者，绿城代建的二十年恰是中国代建从萌芽到成熟的缩影。

国内的房地产代建业务，最早起源于1993年的福建省厦门市，之后10余年里，政府通过直接委托或者招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给市场上专业项目管理公司进行建设管理，这便是代建最初的模式。而当时的代建委托方仅限于政府部门，代建的项目也多是安居保障社区工程、集体住房、保障性住房等，业务主体明确，模式简单。绿城的代建便是从参与营造保障房开始。

彼时，福利分房政策停止后，杭州市形成了建设商品房和保障房“两条腿走路”模式。2005年10月，绿城与杭州市江干区政府签署《战略合作框架协议》，介入杭州市江干区建筑面积为9万多平方米的彭埠安置房代建项目，开启了保障房建设之路。

在接受地方政府委托后，按照既定要求营造、管理和交付，绿城发挥了精细化管理的经验和品质营造的能力，在成本规定的范围内，把产品品质做到最好，赢得了政府和业主的一致好评。

好到什么程度？2008年杭州城西蒋村区块改造时，竟然有村民指名要求由绿城来承担他们的安置房建设。老百姓认可，政府也乐于推荐，这让绿城创始人宋卫平心中有了“做全国一流安置房”的目标，直到现在，绿城代建的安置房，无论是外观、材料、户型结构等都对标商品房标准，有的客户直言：“绿城建的保障房品质甚至超过了某些商品房！”

虽然政府代建项目利润不高，但贵在稳定，而且与其他房企的小打小闹不同，绿城积极建立专业团队，参与多个保障房代建项目，是把政府代建作为轻资产模式的重要业务方向在进行思考和探索。

就这样边干边学、摸索前行，绿城在数年间积累了一定营造和管理经验，品牌知名度和美誉度也在逐步提升。随着绿城的品牌被更多人知晓和认可，一些商业代建的业务也找上了绿城。

2010年对绿城代建业务而言具有标志性意义。这一年，绿城房产建设管理有限公司成立，标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生。“为更多人造更多好房子”，秉持这一宗旨，绿城开始从事纯市场化的商业代建。

2010年4月，绿城首个商业代建项目——绿城•瑞安玉园启动，2014年该项目顺利交付，实现多方共赢。由于绿城坚持品质代建，这也引得各方向其寻求合作。上海花木绿城锦绣兰庭是绿城在上海代建的首个项目，2014年3月，该项目首次开盘，日销20亿元，三期开盘即售罄，总销售额57.4亿元，绿城获4.45亿元代建管理费。

这个项目的成功打开了绿城商业代建新思路——一起把蛋糕做大，实现代建方与委托方的利润共享，获得双赢的结果。此后，绿城代建商业模式获行业极大认同，业务高速成长，截至2013年12月31日，已签约近80个商业代建项目，总占地面积超1000万平方米。

2015年，绿城房地产建设管理集团（以下简称“绿城管理”）正式成立，并提出“管理创造价值”的服务理念，成为绿城对外实施品牌输出和管理输出的主体。绿城从此在品牌和管理输出的轻资产模式上大踏步前行，渐成气候。

2016年，绿城管理开创代建4.0方法论体系，依靠绿城20多年来积累的品牌价值、管理团队、研发能力、营造经验、客户资源等核心优势，绿城管理将绿城所拥有的核心专业力量及管理能力集合成各专业管控中心，对代建项目进行技术支撑，专业管控和品牌服务。这也是绿城打造代建信用体系的雏形。

之后，国内具有品牌影响力的房企品牌企业等等落子代建项目，绿城管理除了在规模上领先，还扮演着代建行业先行者和规则制定者的角色。

2020年对于绿城管理来说是历史性的一年，2020年7月10日，绿城管理控股（股票代码：9979.HK）成功在港股上市，成为中国代建行业第一股。登陆资本市场之时，是商业模式的升级，更是信用背书的提升。

截至2024年，绿城管理以超3500万平方米管理规模稳坐代建行业第一梯队，市占率已连续9年超过20%。在交付方面，绿城管理2024年交付118个项目，交付面积超1656万平方米，交付面积占代建TOP10交付总量的52%，无论是B端还是C端，交付满意度持续领跑行业。落地纾困项目建筑面积1000万方，首批纾困项目交付。在全国范围内，多个项目在经营、营销和产品力等方面脱颖而出，成为标杆。包括武汉桂湖云翠、博兴桂语朝阳、无锡奥体潮鸣、慈溪晓风印翠、余姚晓月沁园、天津晓月晴川、合肥科大讯飞小镇以及义乌莲都大厦等。这些项目的成功展现了绿城管理在不同维度上的卓越表现，为未来的发展奠定了坚实的基础。

直面挑战、持续拼搏 2030战略规划开启新篇章

在百余家房企不断涌入代建赛道的背景下，绿城管理通过不断努力，在订单规模、品牌影响力和资本市场表现等方面，均较好地实现了其战略2025的总体目标，稳居第一身位，巩固第一品牌，稳守第一市值，持续领跑行业。

但也应看到，中国经济从高速增长转为中低速增长，房地产行业逐步从增量时代走向存量时代，代建市场也面临总体规模下降、商务恶化、费率不断压降、委托方要求不断加码的趋势，代建企业收益兑现难度不断加大，激烈的竞争环境也倒逼企业体系化服务能力不断提升。

面向未来，绿城管理的管理层在7月10日召开的2025年半年度经营工作会议上强调，需以"直面挑战、持续拼搏"的姿态迎接挑战。将全面完成年度经营目标作为底线与新起点，加速破解重难点问题。

机会只留给有准备的人。2025年下半年，绿城管理将启动2030战略规划，通过推行三年滚动计划，依托系统支撑、数据驱动、动态推演，提升管理应变的及时性，以及经营决策的准确性，保障战略目标达成，支撑公司稳健可持续发展。

具体来看，下半年绿城管理将在业务层面落实四大举措：一是经营策划工作进一步前置延伸至项目拓展阶段以提高项目签约成功率、提升签约项目转化率、提高产品议价能力。二是深化“管理创造价值”的核心内涵，面对委托方多元诉求，绿城管理启动了对代建5.0业务体系的研究，希望对内构建价值生态，对外引领行业生态，把能力、资源和服务三大体系筑得更牢、建得更高。三是集中多方力量在全国范围内打造一批标杆项目和示范区。四则是全力盘活存量项目、加快存量去化，保证公司稳健经营。

为了更好赋能一线业务落地，绿城管理还将加强内部组织建设，开展去实体化及组织裂变经营成效复盘，根据经营结果和组织评级标准，实施“关停并转升”举措，进一步推进二级融合。同时，加大人才引进力度。为此，绿城管理将于下半年启动“管培生+校招生”的校招模式，大力引进项目“铁三角”等关键性人才，持续推进百川计划，引进更多资源型人才。

除了提升业务和管理能力，绿城管理还实施严格的风险管控制度。借助AI大模型重塑合同管理体系，降低履约风险，严格执行上市公司合规管理要求，在代建业务的资金往来、员工管理等方面严格按照规定执行。此外，绿城管理还将继续推行由经营班子牵头推动重难点事项解决，以进一步降低公司经营风险。

绿城管理用20年时间破解了代建行业“从无到有，从有到优“的时代命题。站在2025年的新节点，绿城管理既要脚踏实地做“建好房子”的引领者，更要仰望星空成为“制定标准”的掌灯人。

借中交集团日益增强的资源支持，依托绿城中国的创新成果、成熟产品和营销管理策略，绿城管理在代建行业的产品力、品牌力、产品营销创新力都将不断完善。在2030战略规划指引下，在代建5.0体系的赋能下，绿城管理将从容应对市场变化，引领行业，共赴下一个黄金十年。