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于帅卿 中房报记者 李叶 北京报道

“先验房后收房”制度正在多个城市推行，有效推动了住宅建设的高质量发展。

据中国房地产报记者统计，目前已有山东、江苏、甘肃、湖北、新疆、广西、西安等省区市相继落地实施该项制度，并已取得阶段性成效。

“目前我们正在阎良区、高新区推进实施，两区共35个项目13128户通过此模式完成了收房。”西安市住建局质安处相关负责人对记者表示，下一步，将建立定期的数据报送和通报机制，及时向社会公布制度的覆盖进展。

“‘先验房后收房’这一制度其实是有迹可循的，我们国家早在十几年前就开始逐步设计了。”著名验房专家、DCIC深度中国验房公司创始人王青宏表示，如2008年，北京市率先推行商品房 “一户一验制”；2009 年，住房城乡建设部正式发文在全国推广住宅工程质量分户验收，此后多地陆续跟进，政策脉络勾勒出我国住宅质量管理从“事后维权”向“事前防范”的清晰演进路径。

在“先验房后收房”制度的全面推行和住宅品质提升工程的深入推进下，购房者对住房质量的满意度呈现持续上升态势。

数据显示，截至2025年，山东全省高品质住宅居住者满意度达97.4%，其中“建筑质量与工艺”满意度超过92%；广西住宅质量整治成效同样显著，截至2025年8月31日，全区纳入整治的在建住宅项目722个，完成质量问题整治1598个，重点解决了一批在建住宅工程质量问题。

“这下购房更安心了”

2025年9月1日，《西安市住宅工程“先验房后收房”工作指南》正式实施，要求全市范围内已取得预售许可证的新建住宅项目全面实施“先验房后收房”制度。

指南明确，商品房销售时，建设单位应将质量信息公示、业主查验等相关活动及业主权益告知业主。建设单位在住宅工程的销售、施工、验收、交付等阶段，按工程进度、分批次公示工程质量信息，主动接受社会监督的行为。

值得注意的是，“业主查验”被正式纳入收房前的法定环节。在分户验收后、竣工验收前，建设单位组织业主对其所购商品房进行质量查验。

西安市住建局质安处相关负责人在接受中国房地产报记者采访时阐述了当地的“全链条、闭环式”操作框架，涵盖“质量信息公示、分户验收、业主查验”三大核心环节，实现事前公示、事中建档、事后查验并整改销号的“三位一体”管控。

西安的创新亮点在于为每套房屋赋予专属“质量二维码”，通过“三强制、一追溯”保障措施，确保二维码作为房屋的“数字身份证”，涵盖全量质量信息并真实可追溯，实现线上线下同步更新与全生命周期工序留痕，倒逼开发商严控施工质量。

对于西安此举，有购房者留言称，“西安新政真贴心，买房前先验房，业主权益更有保障了，这下购房更安心了。”

“先收房后验房模式本身就违背消费者和购房人的基本权益。”王青宏表示，一旦签署收房文件，法律上便视为已接受房屋交付，后续发现质量问题往往只能按维修处理，维权难度大、成本高。这种模式不仅掩盖了隐蔽工程等质量隐患，更易引发购房者与开发商之间的信任危机。

为破解困局，各地住建部门相继推出“先验房后收房”制度。据易居研究院报告，各地普遍强化信息透明、规范分户验收、保障业主参与、压实建设单位首要责任。

山东是全国首个全省域全面推行“先验房后收房” 制度的省份。2022年8月，山东省住建厅印发通知，明确以政府引导、企业主导、业主参与、专业保障为原则，在新建商品住宅中全面实施。

核心机制为三阶段闭环管理：一是质量信息全公示，开工至交付分阶段公示材料、验收等信息，以二维码实现 “一户一档、扫码可查”；二是分户验收全覆盖，开发企业组织参建方逐户核验结构与功能，形成专业验收基础；三是业主查验全参与，分主体结构开放、预验房、正式验房三阶段，业主可委托专业人员参与，问题记录、整改、复验、销项闭环，未整改合格不得交付。

制度压实开发企业首要责任，配套《工作指南》细化21条操作要求。该模式将 “事后维权”转为“事前防控”，大幅降低交付纠纷，为全国提供可复制的省级样板。

广西“先验房后收房”制度的探索实践，最早可追溯至柳州市。2024年起，柳州市率先开展制度探索，柳州万科城项目自2021年起便已建立“交付前一个月提前验房”标准流程。2025年3月，桂林市在全区率先推出“业主参与房屋分户验收”制度；同年7月，南宁市正式启动首个试点项目（保利锦上），印发试点通知；8月，桂林市山河公馆项目作为全市首个试点正式交付；11月，贺州市启动预验收活动。至此，广西形成了柳州先行、桂林突破、南宁试点、贺州跟进的推进格局。

在具体制度设计上，各市形成了各具特色的创新亮点。桂林市首创“业主参与分户验收”机制，建立“马上修、限期修、承诺修”三类整改标准，形成“发现—整改—复验—交房”良性闭环。南宁市实现“10分钟快修响应”，组建45人快修队，到访收房率达99.4%，同步实现“交付即办证”。柳州市建立五阶段精细化验收流程，客户满意度达98%。贺州市创新多方联合验收机制，对发现问题现场确认整改时限，在交付前完成修复。

西安市住建局质安处相关负责人表示，这项制度核心目标是从源头实现“减量提质”，推动业主从“被动接受”转向“主动参与”，使质量投诉率和交付纠纷发生率实现“双下降”。

减量提质显效

推行至今，“先验房后收房”制度在提升住宅品质方面，成效已然显现。

一线专业人士提供的数据更直观地体现了制度实效。DCIC深度中国验房大西南区域负责人陈浩表示，西南区域新建商品房大面积空鼓、贯穿性开裂等重度基础质量问题发生率从2022年的35%降至2025年的12%；核心城市交付纠纷投诉量2025年较2022年下降62%，其中因质量问题引发的投诉占比从85%降至50%。

另据DCIC深度中国验房机构调研数据显示，在大湾区城市，房屋交付户均缺陷问题从过去的23条降至12条，降幅达50%，显示业主在收房前能更有效地发现问题，开发商整改效率提高。开发商主动邀请业主提前验房的比例也从2022年的不足30%提升至2025年的78%以上，在成都、重庆等城市已成为交付标配。

从行业整体来看，住宅基础质量尤其是系统性质量通病正得到有效遏制。过去常见的卫生间、外墙漏水等质量问题，发生概率已从数年前的10%显著下降至3%以下。一方面得益于制度的引导与约束作用，另一方面也离不开建造工艺升级，如预制混凝土构件（PC）的普及，系统性缓解了外墙渗漏顽疾。

此外，交付纠纷正从“硬性质量问题”向“软性服务与配置争议”迁移。在市场竞争下，房企更注重工程管控与服务响应，部分项目在交付现场即配备维修团队，提供“即时维修”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，结合行业实践来看，这一制度创新与建造工艺迭代及开发商服务升级形成合力下，共同推动了住宅品质持续向好，严重质量问题发生率显著下降，交付投诉率大幅降低，业主满意度稳步提升，这些都是积极向好的变化，也隐现了住宅质量管理模式的制度性演进的作用。

他进一步表示，这套制度还重构了开发商、购房者、监管部门的三方关系。通过验收前置实现购房者权责对等，强化了业主监督权；依托信息公示与质量追溯打破信息壁垒，有效降低了交易成本；将监管贯穿分户验收与业主查验全过程，提升了监管的前置约束效力；以整改情况挂钩交付倒逼开发商建立全周期品控体系，推动行业从“重销售”向“重品质”转型。这些创新要素共同构成了“先验房后收房”制度的完整价值链条。

破题仍需合力

尽管成效显著，但制度在落地过程中仍面临责任传导、业主参与和争议处理等多重挑战。

西安市住建局质安处相关负责人坦言，制度落地主要面临两大难点，一是责任传导的“温差”问题。部分中小开发商在初期对“先验后收”存在畏难情绪，担心暴露问题影响交付率，导致在分户验收环节存在“走过场”的风险。二是争议处理的“标准”问题。业主查验时，对于一些主观感受类或观感瑕疵的诉求，以及超出合同约定的诉求，如何快速、公正地界定责任并化解纠纷，仍需在实践中不断完善调解机制。

这种态度差异在开发商中表现明显。据陈浩观察，央企、国企态度最积极，常主动引入第三方验房并将其作为品控闭环环节；品牌民企态度谨慎，多在高端项目引入；本土中小房企则较为被动，常设置验房门槛，担心暴露问题增加成本。

针对这些难点，西安通过“提级验收”制度和加强事中事后监管确保制度落地。该负责人强调，“保护业主权益”与“优化营商环境”本质上是统一的，短期内虽增加整改成本，但长期看有助于房企建立全周期质量管理体系，避免交付后的大规模群诉和品牌崩塌。

西安建立“分类处置”机制，对小微问题现场维修、一般问题限期整改，对不符合技术标准的诉求允许开发商依规解释，并通过第三方专家库开展纠纷协调。同时严格执行“分户验收不合格不得竣工验收”，以统一标准营造公平竞争环境。

业主参与层面的问题同样突出。陈浩透露，业主在“先验房”阶段提出问题的整体有效整改比例约70%，但质量和完成度差异较大。“基础易整改问题完成率超95%，而大面积空鼓、贯穿性开裂等重度整改问题完成率仅30%左右，是开发商拖延整改的重灾区。”

他进一步表示，开发商常对四类问题口头答应却实际拖延：需破除墙体、重新施工的重度基础问题；涉及公共区域的整改；需协调多部门的功能性问题；自身工艺无法解决的问题。对于这类难题，开发商多以“正在整改”“需要走流程”为由拖延，部分甚至拖延至收房后仍无实质性进展。

值得注意的是，当开发商未完成整改时，业主最终选择拒绝收房的比例仅占8%~10%。陈浩分析称，主要原因在于多数业主为刚需自住，入住需求迫切；部分业主不熟悉拒收房的法律依据与流程，担心被追责；还有少数开发商设置前置门槛，要求先签收房协议再整改，变相迫使业主收房。

除此之外，业主在验房过程中普遍面临认知偏差、诉求争议和参与障碍三大问题。部分业主过度关注表面瑕疵而忽视隐蔽工程，或混淆开发商与物业责任；在绿化装修标准、设备保修期起算等问题上易产生争议；实际参与还受信息不对称、参与率偏低、组织协调困难及程序透明度不足等阻碍，进一步加大了制度推行难度。

严跃进认为，想要深化制度落地、守住住宅品质，仍需持续解决业主查验能力不足、整改监督刚性等难题。他建议，引入第三方专业机构、完善争议调解机制、加强全过程数字化监管，将是巩固当前成果、推动行业迈向更高质量发展的重点方向。