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中房报·财经
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国际投行看多中国楼市
中国房地产网
2026-04-25 10:12
中房报记者 向军 北京报道
国际投行对中国房地产市场的看好，越来越强烈。
“上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏，这两座城市复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。”最近，世界领先投行高盛发布报告称，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。
该报告原标题为《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》，中文意思为抢在一线城市复苏之前布局。其核心逻辑在于：中国香港房地产市场已率先复苏，而上海、深圳在多项基本面上与香港具有相似性，或将复制其修复路径。
对于房地产市场基本面，高盛认为，房地产复苏的四大关键驱动因素——人口结构、收入水平、住房可负担性以及供给情况中，上海和深圳表现最为突出。虽然当前两地租金回报率仍低于按揭利率，尚未形成正向持有收益，但二者利差已收窄至近十年来最低水平。此外，类似香港市场，股市反弹带来的财富效应也可能逐步传导至房地产需求端。
从市场表现来看，高盛认为，自2025年4月以来，香港开发商股价平均上涨约65%，而内地开发商股价同期仍下跌约17%。在过往周期中，内地开发商通常享有更高估值和盈利能力——平均市净率约为1.9倍，高于香港开发商的0.8倍；净资产收益率（ROE）也显著领先（14% vs.5%）。这主要源于内地房企开发业务占比更高、资产周转更快以及更高杠杆水平。
不过，在本轮房地产调整周期中，尽管ROE溢价有所收窄，但内地开发商估值却经历了更为明显的压缩。即便是被视为行业整合者的优质国有房企，目前平均市净率也仅为0.5倍，对应2026－2027年约5%的ROE；而香港开发商同样约为0.5倍市净率，但ROE仅约为3%。
这些数据意味着市场此前可能已经过度悲观，甚至低估了未来，也意味着市场面临反转机会。
与高盛观点相呼应，摩根大通近期也表达了类似判断。
摩根大通驻新加坡策略师巴拉特（Rajiv Batra）表示，香港房地产市场的复苏正逐步外溢至中国主要城市，而中国股市反弹所带来的延后财富效应，也正在提振住房需求。
巴拉特称：“在中国楼市经历5年的调整之后，我们现在可能正接近一个转折点，3月份中国房地产市场已经出现初步复苏迹象。”
花旗研报则认为，2026年第一季度销售出现复苏迹象，3月份十大城市的二手房成交量和新房销量均超出市场预期，中国房地产股票近期的股价回调为投资者提供了良好的加仓窗口。
编辑：温红妹
未经授权不得转载
标签：中国楼市
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