中房报记者 彭红侠 北京报道

北京抬板住宅正在迎来标准与规范。

10月12日，北京市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，对抬板住宅提出具体要求。

所谓抬板住宅，就是把住宅楼栋整体抬高，架在一个平台之上，平台以下可被改造为停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等多种功能空间。平台以上的居住功能与板下的公共功能结合，实现真正的人车分流、景观贯通。

合硕机构首席分析师郭毅此前表示，抬板设计使社区整体形成高差，与周边普通住区拉开竖向差距，可有效改善低层房源的采光与视野条件，同时部分车库空间处于地上标高，可实现车库采光与通风。

这不是新概念。日本、新加坡的城市住宅早有类似实践。近两年上海、杭州、深圳、广州以及武汉、成都、西安等地的新规项目中也开始批量出现抬板项目。北京此次发布新规，将抬板从个别项目的产品选择，变成了写入规划条件的制度性规范。

哪些地先做，文件明确要求存在地形高差、滨水沿线、轨道微中心的居住用地可率先开展。各区对拟招拍挂出让的居住用地要做场地分析，结合城市设计判断能否抬板，把结论写进供地规划条件。

此次新规对抬板高度给出上限。抬板平台高度含板上覆土，原则上不超过8米。建筑高度仍从板下室外地坪正负零起算；板下空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模。建筑层数从室外地坪以上起算，住宅层数从抬板平台以上起算。

此外，提升社区形象、丰富街道景观的社区入口大门可不计入容积率，与入口会客厅、公共服务用房以及项目外的公共活动空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等实现连通的风雨连廊，同样不计容。

文件要求，项目七层及以上可实现整体架空。对于这一界定，北京市规自委解读里明确，七层以下小区人口和配套规模有限，常规布局能解决，整体架空容易造成空间闲置。

板下放什么，文件列了停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间，也可按需求设一定比例的商业服务业等经营性空间。非经营空间符合《划拨用地目录》的，可按划拨供应；不符合划拨目录的非经营空间及经营性空间，走有偿供应。确权环节，抬板架空层在招拍挂文件、出让合同、登记簿注记为“地上板下空间”；抬板以上住宅原则上不分摊板下建筑面积，全体业主共有的情况除外。

北京此前已有项目尝试抬板设计。万泉寺、太平桥两个丰台项目2026年8月底前后取规证，采用全域抬板，公开方案抬板高度约6米，板下布置车库、设备、下沉庭院，部分再叠首层或一二层架空。昌平东小口建发项目做局部浅抬，公开数据显示北排抬板约3.6米、中排约3米、南排2.7~3米，主要处理与市政道路高差和归家动线，地库仍另挖。

此外，小沙河、岳各庄等地块，供地文件已经把抬板写入出让条件。

抬板住宅整体钢筋混凝土平台、覆土、排水、防水、板下通风采光、消防疏散，都比常规地库复杂。北方项目还要考虑冻土、融雪、地库结露和后期养护。有分析人士表示，抬板不是越高越好，板越高，结构荷载、坡道组织、设备管线和物业运营压力越大。

两年试行期内，抬板会从少数豪宅底盘走向新房常规选项，但是否多盖、抬多高、板下如何设计，仍由每块地的地形、轨道、限高、容积率和开发成本决定。