中国城市规划设计研究院副院长孙娟/文

近日，住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委办公厅联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《意见》），聚焦四类主导功能，明确了老旧街区厂区改造提升的重点方向内容、项目谋划路径与实施保障机制。老旧街区厂区功能业态复合、价值资源集中、主体相对多元，推进其改造提升是培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间的重要抓手，也是对新时期“建立可持续的城市更新模式”部署要求的积极回应。结合全国城市更新一线实践动向，可以从培育新动能、激发新活力、营造新场景、探索新路径四个方面入手，理解《意见》的内涵与作用。

培育新动能

功能迭代驱动产业转型

城市更新重在寻求从空间存量到价值增量的跃迁转化。老旧街区厂区不再是传统认知中的落后产能或低效空间，而是推动功能迭代、促进产业转型的关键载体。当前，我国城镇化率已突破67%，城市发展从外延扩张转向内涵提升，如何在增量土地日益稀缺的当下，让存量空间释放新的生产力已经成为当下城市更新的核心命题。老旧街区厂区恰恰是实现这一转型的重要空间载体，是孕育新质生产力、促进产业转型的战略空间。老旧厂房凭借大尺度、高荷载、高可塑性的空间特质，成为知识经济时代适配科技研发、会展创意等新兴产业发展需求的“理想容器”；老旧商业街区市井肌理蜿蜒、文化积淀深厚，是催生人际交往互动、孕育创新生态的天然土壤；老旧交通枢纽及周边街区客流集聚、路网通达，具备站城融合与功能复合的先天优势，尤其需要加快探索老旧火车站周边路地双方的协同更新机制，织补站城界面、推动功能迭代，实现站城双向赋能。《意见》将“功能转换、业态升级、活力提升”作为老旧街区厂区改造提升的核心导向，即是在引导将低端传统功能转换为高质量发展动能，重新激活区位价值、优化城市功能结构。

从实践来看，一批老旧街区厂区率先通过盘活存量空间、重构产创生态，实现了新质动能的迭代更替。北京首钢园区作为老旧厂区功能转换、动能重塑的标杆案例，依托大跨度、高适配的存量工业空间，承接冰雪赛事、高端会展、数字科创等产业集群，建设北京国际科技创新中心的首钢高地。上海西岸梦中心从“工业锈带”转型“生活秀带”，在空间上缝合滨江断点，还江于民，在功能上迭代为集艺术、时尚、休闲于一体的世界级滨水文化目的地，相邻的“模速空间”则集聚完整的大模型创新产业生态。杭州大运河杭钢公园保留高炉、筒仓等工业遗产，在厂区停产后推动产城人文旅综合性开发，让工业记忆成为精神内核。合肥合柴1972文创园、广州T.I.T创意园纷纷从艺术和场景切入，导入时尚、创意、科技等高价值产业社群，充分发挥产业聚集和联动效应。无锡火车站周边街区作为住房城乡建设部与国铁集团联合开展的更新改造试点之一，精细化缝合站城空间、优化通行效率，并实现百年门户与千年运河的协同焕新。归根结底，老旧街区厂区的改造提升不是在否定过去、告别历史，而是立足城市既有发展根基、面向未来的价值重塑与动能新生。

激发新活力

人群需求牵引多元业态

城市更新的深层逻辑不仅在于物的翻新，更关注人的回归。存量时期城市空间面临的核心矛盾不在于供给不足，而在于供需错配。需求层面，进入“第五消费时代”的社会更加注重品质体验和情感共鸣，对空间提出了从功能满足到场所体验的更高要求；伴随社区适龄人群结构的持续变动，老旧生活街区也需要动态提升空间品质、精细补足设施短板。供给层面，老旧街区厂区的历史感赋予其空间叙事性，一区一貌的“非标”特质、街巷格局和烟火气都天然带有社交属性与场所包容性，是承载多元生活方式、催生人际互动的复合空间。通过业态提升、设施增补与复合运营，能够有效集聚全龄层、多元化人群，支撑全天候、可持续的街区活力，既保障在地居民工作生活的便捷性，又催生出偶遇式的社交与创新可能，构筑起城市全时活力最珍贵的培养皿和催化剂。

从实践来看，各地老旧街区厂区均通过精准适配需求、业态社群共生而充分激发内生活力。福州烟台山街区、宜兴陶二厂文化街区在更新过程中均摒弃传统招商模式，前者依托历史街巷打造商业漫步街区，后者植入文化地标、举办市集展览，让消费本身成为文化体验，新消费与新艺术生活的深度契合吸引潮流青年聚集、匹配共生。上海虹口欧阳路街区以全龄友好、新老共生为导向开展社区微更新，链接和服务“一老一小，一弱一新”群体需求，盘活街角广场、社区会客厅、休憩驿站等交往空间。南京小西湖历史地段秉持“小尺度、渐进式、逐院落”的微更新理念，为本地居民量身定制改造方案，新业态与原居民频繁互动，使其成为一座有温度的城市活态博物馆。景德镇陶溪川文创街区广泛吸纳“景漂”青年从事创作，通过常态化市集、艺术交流、产业孵化持续激活街区昼夜活力，形成“业态即社群”的良性共生关系。归根结底，老旧街区厂区的活力重塑不是简单的堆砌人流、叠加商业，而是以多样空间适配人群需求、以多元业态滋养共生社群、以特色场所沉淀空间活力。

营造新场景

赓续文脉塑造亮点空间

城市更新的高阶价值还体现在重塑城市亮点空间，打造高辨识度的特色标识。老旧街区厂区作为城市发展的见证者，积淀深厚的文化遗存、地域特色与集体记忆，是承载城市身份认同、赓续历史文脉的核心载体，也是支撑在地文化叙事、构筑城市核心品牌的不二之选。通过精细化城市设计和场景化空间转译，可将此类沉睡的历史资源转化为可感知、可体验、可传承的文化场景，为城市塑造差异化、标志性的亮点空间与城市名片。《意见》提出老旧厂区“活化利用工业遗产等价值突出的工业文化资源”、老旧生活街区“深入挖掘街区文化基因”“以文化赋能街区改造提升”，历史文化街区亦“可纳入老旧街区厂区改造提升范畴”，正是以文脉赓续传承为底色，以特色场景营造为抓手，推动历史文脉与当代生活的共生共荣。

从实践来看，各地老旧街区厂区通过深挖在地文脉、活化空间场景，实现了存量资源向城市新名片的有效转化。苏州十全街街区立足古城“水陆平行、河街相邻”的“双棋盘”格局，挖掘“一桥一故事、一景一记忆”的文化场景，以共生式微更新植入非遗体验、苏式生活等多元场景，让古城肌理与现代消费无缝衔接，成为古城复兴的标志性空间。上海愚园路街区秉持“艺术生活化、生活艺术化”更新理念，通过植入主题草坪、人文商店、艺术展陈等轻量化场景，打造可阅读、可漫步、可感知的城市人文街景，以润物无声的方式激活老城文化活力、赋能“上海硅巷”创新品牌。大连三十七相园区深度挖掘本土文化印迹，借助以收音机博物馆为代表的工业文化展陈、在地艺术体验等特色场景，活化沉淀数十年的东北工业记忆。归根结底，老旧街区厂区的场景营造不是对历史符号的直接复刻，而是以空间场景为载体、以当代需求为导向，推动历史基底与新兴功能的在地生长融合，最终塑造价值新生的城市新名片。

探索新路径

统筹“机体法-权责利-人财物”

推动老旧街区厂区更新改造，本质上是从碎片式项目驱动向成片化系统治理的范式升级。老旧街区厂区因其主体多元、产权复杂、人群交织、利益纠葛，远比新建开发更具治理难度，更需要以制度创新重构治理逻辑。制度创新的内核重点在于“机体法、权责利、人财物”三个维度的系统统筹：机体法解决“谁来运转”与“如何运转”的治理架构问题，权责利解决“谁决策、谁担责、谁受益”的主体关系问题，人财物解决“靠谁干、钱哪来、地咋用”的操作支撑问题。

完善“机体法”，推动治理架构的协同重构。在机制方面，《意见》提出城市体检识别问题、片区策划平衡投资和收益、项目实施方案推动落地、城市设计引导管控的实施路径，同时推动多方协同共治、全生命周期参与。在体制方面，应发挥“统筹平台+协调机构”对重大政策和重大事项的统筹协调作用，简化老旧街区厂区更新流程、畅通跨部门沟通协商途径。在法规方面，进一步指导地方完善有关条例、法规和政策工具箱，及时梳理总结创新举措并加以固化推广。

明晰“权责利”，为多元主体赋权赋能。政府承担沟通协调职责，提供过渡期、审批流程优化等支持政策，但不越位替代市场决策；市场充分发挥资源配置作用，明确街区厂区实施主体统筹权，探索所有权、经营权、收益权分离，以产权明晰激活内生动力；运营方前置参与规划设计，一体谋划改造提升和运营管理，避免建完不好用；责任设计师等第三方提供专业技术服务，成为政府、市场、社会之间的“翻译器”；商户、居民等通过协商共治平台参与设计、改造、治理和监督，从被动接受者转为主动共建者。

协同“人财物”，探索长效运营路径。“人”的维度，培育在地意见领袖、社区规划师等专业力量，搭建政府、市场、民众之间的沟通桥梁，让更新扎根于地方社会网络；“财”的维度，完善市场化投融资模式，拓展REITs、政策性基金等多元渠道，建立投建营一体化财务平衡机制，以长效运维管理替代一次性投入；“物”的维度，推进闲置资产产权归集与盘活利用，明确公共价值与资产增值的归属规则，以产权清晰保障长期运营可持续，防止更新完、衰败快的周期律出现。

老旧街区厂区改造提升，表面上是空间形态的更新，实质上是城市综合发展实力的重构。它关乎新动能的培育、新活力的激发、新场景的营造、新路径的探索，如何让存量空间成为城市高质量发展的新引擎是核心命题。未来城市建设的重心，不再是谁建得更快，而是谁更新得更好，老旧街区厂区，正是这一轮城市高质量发展的战略新支点。