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中房报记者 李叶 北京报道

招商局置地悄然完成了一轮管理层更迭。

10月27日晚间，招商局置地（00978.HK）发布公告，披露多项执行董事及高管人事变动：黄竞源因届退休年龄辞任，陈燕则因集团内部岗位调整离任；董事会同时提名韦少凡、刘晓庆出任新执行董事。

上述辞任与委任均于同日生效。韦少凡获委任为执行董事、总经理、授权代表及法律程序文件代理人；刘晓庆获委任为执行董事、财务总监及授权代表。

接任总经理一职的韦少凡，曾先后供职于万科、华润系企业，今年10月刚刚出任招商蛇口海外发展事业部香港公司总经理。与房企传统运营、财务出身的高管不同，他拥有建筑学专业背景，核心优势集中在产品端与跨境地产运营。

“这并非招商局置地仅针对香港业务的一次孤立人事安排，背后折射出地产行业对管理层能力框架的重新取舍。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅表示，行业增长逻辑转换之下，单纯擅长规模扩张的管理者已难以适配当下环境，市场更需要兼具产品底层认知、跨境规则经验、存量资产长期运营能力的复合型负责人。

招商局置地是招商蛇口境外业务平台，承担深耕香港、布局东南亚、参与北部都会区开发及招商局商业房托管理等职能。依据不竞争契据，公司可在广州、佛山、南京、重庆、西安等地独立开发住宅。

截至2026年6月30日止6个月，招商局置地实现收益38.57亿元，公司拥有人应占亏损2.27亿元。

“换将”背后

要读懂这次总经理换防，有必要厘清招商局置地的“身世”。

招商局置地并非招商局集团直管的原生上市平台，而是一枚“收来的壳”。公司前身为1997年港股上市的东力实业，主业原是电子贸易；2012年5月，招商地产通过香港全资子公司瑞嘉投资，以1.99亿港元收购东力实业70.18%股权，拿下控股权。2013年，招商地产将广州、佛山、重庆、南京等地11个地产项目公司股权注入东力实业，交易完成后反向收购视同重新上市，同年11月公司更名为“招商局置地”，成为招商蛇口体系内唯一的境外港股融资平台。

2015年，招商蛇口完成重组上市、吸收合并招商地产，承接了原招商地产持有的权益，通过境外主体间接持有招商局置地74.35%股权。招商局置地与招商蛇口签有联交所备案的不竞争契据，按城市圈层切分开发业务。2019年，招商局置地又作为管理人推动招商局商业房托在港上市，平台角色从“开发销售壳”延伸为“境外融资+商业资管接口”。

黄竞源是招商系内部走出的“老将”。

他出生于1968年，1990年毕业于香港浸会大学工商管理专业，2006年获香港大学理科硕士学位（房地产）。1995年2月，他加入招商局置业有限公司地产代理部，从助理物业经理做起，一路升至部门经理、副总经理、董事及总经理。1999年1月起兼任招商局地产代理有限公司总经理助理，历任副总经理、董事总经理。2016年3月，他获委任为招商局置地执行董事；2023年2月接任公司总经理。

黄竞源的职业生涯几乎完整经历了这家港股平台从“招商局地产注资壳”到“商业资管+海外业务接口”的两次身份转换。在公告中，招商局置地对其贡献表示了感谢。

“接棒者”底色

接棒总经理一职的韦少凡，职业路径与黄竞源迥然不同。

韦少凡现年45岁，毕业于香港中文大学，获建筑学硕士学位及建筑学社会科学学士(荣誉)学位。在专业资格方面，韦少凡为香港认可人士及注册建筑师，并持有地产代理(个人)牌照。此外，其持有绿色建筑专业资格，包括美国绿色建筑委员会颁发之LEED Accredited Professional以及香港绿色建筑议会颁发之绿建专才。

同时，韦少凡还担任业界公职，包括担任香港建筑师学会本地事务委员会副主席及城市规划、设计与可持续发展委员会主席，以及香港建筑环保评估协会有限公司获提名董事。

加入招商局体系之前，韦少凡曾于2014年至2016年任职于万科置业（香港）有限公司，在2016年至2026年于华润置地（海外）有限公司担任管理职务。自2026年10月起，韦少凡同时担任招商蛇口海外发展事业部香港公司总经理，并获委任为招商局置地总经理。

对于韦少凡接棒，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，在不竞争契据下，传统开发城市被锁在有限范围，香港+海外+资管才是增量空间，派“懂香港规则、懂产品、懂海外”的人来，顺理成章。

他同时认为，高周转时代要的是“拿地—融资—快销”的运营财务型总经理；存量时代要的是“产品定义—空间运营—资产溢价”的复合型人才。建筑学背景上岗，说明房企对管理层的考核从“周转速度”转向“单位空间价值”。

管理层的调整脉络清晰。去年11月，招商局置地完成董事会主席更替，朱文凯获委任为主席；他在当年9月刚刚出任招商蛇口董事长。至此，不到一年时间内，招商局置地董事会主席、总经理、财务总监均完成换班，且这3位高管均来自招商蛇口。这或许也意味着，招商蛇口正将这个港股平台更深地嵌入自身管控。

考验重重

从业绩上来看，招商局置地面临着不小的压力。

2024年，公司营业收入206.61亿元，同比下降约28%；毛利从38.71亿元骤降至9.85亿元，降幅75%；毛利率仅4.77%；归属母公司净利润由盈转亏，亏损18.51亿元。时任财务总监陈燕在业绩会上曾直言，“2024年是房地产最艰难的一年”。

2025年，公司营业收入回升至262.51亿元，同比增长27.1%；毛利恢复至 16.59亿元，毛利率回升至6.32%，合并口径整体亏损同比收窄25.9%，但归属母公司股东的净亏损仍达22.01亿元，较上年略有扩大，联营合营项目的历史包袱尚未完全出清。

转机出现在2026年上半年。根据财报，上半年公司营业收入38.57亿元，同比下降21.3%，但毛利从2.46亿元增至5.06亿元，毛利率从5.01%大幅修复至13.12%；归属母公司净利润亏损收窄至2.27亿元，与上年同期基本持平。公司在广州及西安交付的高毛利项目成为毛利率修复的主要来源。

收入在收缩，盈利质量在修复，这是招商局置地当前最核心的经营特征，也是新管理层接手时的真实起点。

“在此背景下，新管理层的首要优先级不能简单局限于继续修复毛利率或是单纯加速存量去化，而是要在这两者之间找到更具长期价值的平衡支点。”袁帅表示，同步衔接好香港市场的战略布局优势，把新管理团队的专业背景优势转化为实实在在的市场竞争力，最终推动公司从过去依赖规模扩张的发展模式，平稳过渡到靠资产质量、产品价值和精细化运营驱动的全新轨道上，为后续长期稳定的发展打下扎实的基础。

当前，招商局置地在香港及内地布局多个重点项目。今年8月，其参与的合营企业以10.3亿港元中标北部都会区洪水桥/厦村新发展区片区项目。此外，公司还联合信和置业、嘉华国际、嘉里建设及港铁，合作开发将军澳日出康城第 13期 “海瑅湾”；同时参与元朗锦上路站二期商住发展项目。

就在10月16日，招商局置地还完成了一笔“收权”交易，公司通过间接全资附属广州招商房地产有限公司，从九龙仓手中收购了佛山依云房地产50%的股权。这意味着，该项目将从双方合营转为招商局置地100%全资持有。

招商局置地能否借新管理层的跨界视野，走出一条不同于过往的路径，仍待时间检验。