城市与区域治理研究院苏志勇/文

9月18日，住房城乡建设部在国新办新闻发布会上，针对房地产给出了“两个转变”的定调：一是供求关系发生重大变化，二是房地产市场进入存量时代。这一结构性转变，意味着房地产市场运行逻辑将发生根本性转变。

9月15日国家统计局发布的数据显示，今年前8个月全国二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%；同期新建商品房销售面积为4.99亿平方米，同比下滑12.1%，二者规模差距首次超过5000万平方米，意味着住房交易结构迎来历史性翻转，二手房交易占比已经达到52%。这组数据支撑了住房城乡建设部关于“两个转变”的定调。同时，国家统计局首次将二手房网签数据纳入官方发布体系，凸显了政策层面对市场结构变化的权威确认。

存量时代来了，市场各方该如何应对？从西方发达国家房地产发展可以看出，很多国家都经历过房地产从增量开发到存量主导的时代转变，虽然应对策略不尽相同，但有些经验对我国房地产发展或许值得借鉴。

一、我国房地产存量时代的具体表现

我国房地产市场进入存量时代并非单一数据支撑，而是多项指标、多重因素叠加的结果。

一是二手房成交占比突破50%，标志着行业交易结构发生根本性重构。2026年上半年，全国二手房网签面积同比增长10.2%，在新房与二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次超越新房成交；2026年1~8月，该占比进一步升至52%，官方层面首次确认存量时代正式确立。这一转变并非短期市场波动，而是城镇化进入稳定发展阶段、住房短缺时代终结后的必然结果。这不仅反映交易规模的逆转，更深层揭示了居民住房需求从“有房住”向“住得好”的结构性跃迁。

二是开发投资、新开工、土地出让规模较峰值大幅收缩。我国房地产市场已完成从增量扩张到存量优化的转型，开发投资、新开工规模与土地出让三大核心指标较2021年峰值均出现深度收缩，标志着行业运行逻辑发生根本性重构。2026年1~8月，全国房地产开发投资同比下降19.9%，房屋新开工面积同比下降24.8%；2025年土地出让收入已降至4.15万亿元，较2021年8.7万亿元的峰值下降52.3%。这次行业系统性缩表并非短期周期性调整，而是供需关系逆转、财政模式转型与人口结构变化共同驱动的结果。这一变化背后，是融资端“主办银行制”与“项目公司制”的制度性重构，推动资金定价逻辑从集团信用转向项目现金流，高杠杆、快周转模式彻底失去生存空间；财政端，土地出让收入占地方财力比重从2021年的近八成骤降至2025年的三分之一，倒逼地方政府加快转向产业培育与城市运营；人口端，城镇化率逐步趋稳、新增城镇人口大幅减少，叠加家庭结构小型化与居住品质升级趋势，刚性购房需求持续萎缩。

三是产业重心从增量开发主导转向存量服务支撑，市场重心已经正式从“新建即售”转向“流通+运营”。住房城乡建设部明确要求将“好房子”建设贯穿住房全生命周期，从“好标准、好设计、好材料、好建造”延伸拓展至“好运维”，推动住房从一次性交易品转变为长期持续服务载体。过去“拿地—建设—销售”的单一线性产业链条，正逐步被“运营—服务—增值”的闭环生态替代，房企盈利模式也从获取短期开发利润转向赚取长期服务现金流。

二、存量时代需改变传统思维和认知

当前我国房地产基础制度框架逐步完善，正在推进项目公司制、主办银行制与现房销售制三项基础制度改革，初步形成了“管项目、控资金、保交付”的新监管框架，但REITs在住宅领域的应用仍处于试点阶段，城市更新资金闭环尚未完全打通，部分地方政府仍存在依赖土地财政的路径惯性。在此背景下，首先需要对市场变化有清晰的认识，转变传统认知和惯性思维。

一是不能再单纯用新房销量看市场。存量时代要看“一二手房总成交”、挂牌量、议价率、租金回报、库存去化周期等数据。我国前8个月二手房网签5.49亿平方米，同比增长10.6%，新房销售面积下降，但合计总量更稳，说明不是单纯萎缩而是结构切换。

二是房企角色要从开发商思维转向运营商思维。高周转拿地模式退场，未来房企能力重点在代建、物业服务、租赁、商业运营、园区/仓储REITs、城市更新和旧改。政策已在推行现房销售、资金监管、存量房收储用作保障房，就是逼迫企业降杠杆、重现金流。

三是老旧小区和危旧房是“新开工”替代池。目前我国大量2000年前后的高层、上世纪90年代砖混结构住宅进入老化期；“十五五”期间将有约11.5万个老旧小区、50万套危旧房、约4000个城中村面临更新改造，这些领域将是未来投资的主要方向。

四是租赁住房和保障体系需补位。增量时代靠买房解决居住，存量时代更多需要依靠公租房、保租房、收储存量房、租购同权满足住房需求，租赁住房和保障性住房的“短板”需要补上。

五是金融端从开发贷转向按揭+证券化。随着开发规模减少，房地产金融更多进入存量资产领域，依靠REITs、ABS、租赁收益变现，因此需建立以资产现金流为核心的融资机制。另外，现房销售、预售资金监管、差别化信贷比救房价更重要。

三、几个典型国家的转型样本

回顾西方发达国家在房地产从增量向存量转型过程中，可以看出，普遍通过制度重构、金融创新与城市更新机制实现平稳过渡，其经验对我国存量市场转型具备重要借鉴价值。

1.美国。二战后郊区化、州际公路和30年按揭将新房市场推向高峰；上世纪70年代后，MBS、资产证券化加深，2008年前次贷扩张、之后去杠杆严监管；进入存量期后，二手房占市场绝对主力（约85%），新房供应主要补郊区、高端和改善住宅，价格更多看就业、利率、库存和区域供需，不再全国普涨。

美国次贷危机后后，采取了金融出清+证券化重生的策略，核心逻辑是：泡沫破裂后不硬托房价，而是让市场出清，再用严监管和金融创新把存量资产“盘活变现”。政策工具箱方面，采取了严监管+压力测试、不良资产快速处置、资产证券化全面铺开、现房销售+预售资金监管、税收调节等政策工作。

2.日本。战后到上世纪70年代大规模新建，80年代货币宽松+土地金融化形成泡沫，1991年前后破裂后进入“失去期”。存量阶段特点很突出：新房不再普涨、二手房长期被低估但近年开始提升，旧房翻新、适老化改造、公寓维修基金和建筑寿命管理变成核心问题；部分高龄公寓面临维修成本吞噬价值。

日本房地产泡沫后采取了主动去杠杆+精细化运营的路径，核心逻辑是，泡沫硬着陆后，用“失去的二十年”完成出清，然后靠建筑寿命管理、翻新改造、适老化把存量房价值挖出来。政策工具箱包括主动去杠杆+零利率、《建筑基准法》+定期检修、存量房翻新/适老化改造、空置房税+都市圈重构、租赁住宅标准化等政策工具。

3.德国。战后用社会住房、住房合作社、住房储蓄银行补供给；成熟后实行“低杠杆+高租赁+严租金+税收抑制投机”的策略，租房人口近半。存量期房价波动小，核心是租金回报和居住稳定，而不是房产增值。

德国政策的核心逻辑是，从制度上大力发展租赁住房，通过租房实现安居，摒弃房地产金融投机品属性。政策工具箱包括租金管制+解约保护、住房合作社+社会住房、低杠杆金融、税收抑制投机、完善租赁立法等方面。

从应对方式看，美国、日本、德国等国在住房总量进入饱和阶段后，均通过建立以REITs为核心的不动产金融体系，实现存量资产证券化、提升资产流动性，房地产从“开发销售”转向“持有运营”，成为可持续的商业模式。美国公募REITs市场总市值超过1.5万亿美元，占权益市场比重稳定在3%~4%，有效引导社会资本参与长租公寓、商业物业、保障性住房等存量资产运营。德国则通过“住房合作社+长期租赁”模式，抑制投机性购房需求、稳定租赁市场租金，保障居民基本居住权。在城市更新领域，日本推行“市街地再开发事业”与“容积率奖励”制度，激励开发商参与老旧街区改造。

四、西方国家经验给我们哪些启示

西方发达国家在房地产存量转型过程中形成的制度经验与市场机制，为我国提供了可借鉴的路径。美国、日本等国进入存量发展阶段后，普遍构建了以“小建筑、大地产”为特征的产业体系，房地产服务与资产运营占行业增加值比重超七成，REITs市场发展成熟，保障性租赁住房可通过金融工具实现规模化运营。其成功经验主要包括三方面：一是建立覆盖“评估—交易—运营—退出”的全链条统计与监管体系，类似深圳倡议的“片区价格指数、换手率、租售比”等新度量指标，可弥补传统增量指标失灵的问题；二是推动金融工具创新，通过REITs打通存量资产“融投管退”闭环，实现长期现金流证券化；三是完善法律保障体系，比如德国《住房所有权法》明确业主共有权与维修责任，日本《建筑基准法》强制要求老旧建筑开展定期安全评估。

我国可借鉴其成熟制度设计，加快推动城市更新立法、建立全国性存量资产数据库、试点住房服务类REITs。但同时也需要警惕相关教训：美国次贷危机的导火索就是过度金融化与杠杆滥用，日本“失去的三十年”则源于政策迟滞导致资产价格长期低迷。当前我国必须坚守“房住不炒”底线，强化服务本质，以真实居住需求与品质提升为驱动，构建可持续、有温度的存量服务体系。

具体政策工具上，结合美国解决次贷危机的经验，在一线和强二线城市加速推进保障房REITs、商业地产REITs，把存量房/长租公寓证券化；开展压力测试，对房企/银行做债务穿透式监管；在三四线城市加速处置烂尾/闲置资产，政府平台或AMC收购存量房转保障房；严控新增开发贷。结合日本经验，全面推“房屋养老金”制度，老旧小区强制维修基金+政府补贴；加速电梯、适老、节能改造；核心区旧改不搞大拆大建；在三四线城市采取“缩城”思路，不再铺新区，把资源集中在主城核心区；空置房收储转保障房或拆除复绿；严控土地供应。结合德国经验，加速保障性租赁住房供给（国企收储存量房转保租房）；立法保护租客，逐步实现租购同权。