城市与区域治理研究院 苏志勇/文

10月19日，国家统计局发布前三季度经济数据。在房地产板块，呈现出一组看似矛盾的数据：一边是开发投资同比下降20.6%、新开工下降24.9%显示出的“深度调整”，另一边是二手房网签逆势增长10.7%、一线城市房价连续环比上涨、待售面积连续7个月下降的“积极变化”。

对此，国家统计局新闻发言人、副局长毛盛勇表示，房地产目前处于“控增量、去存量、优供给”的阶段，房地产开发投资持续下降是结构调整的表现。与其过多关注房地产投资，还不如更多关注一下房地产其他相关指标。

从实际数据看，积极信号主要体现在三方面：二手房交易明显活跃，前三季度全国二手房交易网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%，且二手房在商品房成交中占比持续超过50%；库存持续下降，9月末全国新建商品房待售面积同比下降1.5%，已连续7个月下降；房价出现企稳迹象，9月一线城市新建商品住宅价格环比连续两个月上涨，二手住宅环比连续7个月上涨。毛盛勇表示，从这几个相关的指标来看，整个房地产市场在朝着积极的方向发展。

如何理解统计数据透出的这些积极信号？本文试图从数据亮点、市场结构、政策传导三个层面，解读这组看似矛盾的数据，并对四季度市场趋势做出研判。

一、统计局数据透出的五个“回暖信号”

毛盛勇在答记者问时，主动把观察重心从“投资”转向了“成交、库存、价格”三类指标，这三类指标也直接切中年初中央针对房地产市场确定的“控增量、去存量、优供给”的政策导向。从这三类指标里，能提炼出五个真实亮点：

1.二手房网签面积同比增长10.7%，确认存量时代来临。1~9月全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，且占整个商品房成交比重超过50%。这是一个结构性拐点,预示着中国房地产市场正式从新房主导的增量市场转向二手房主导的存量市场。二手房占比过半，意味着流通效率、置换链条、经纪服务、估价体系，将成为比“拿地—开工—预售”更核心的产业环节。

2. 待售面积连续7个月同比下降，去库存见成效。9月末全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，连续7个月同比增速回落；其中3年以下库存下降5%，降幅更大，趋势也在扩大。3年以下库存是“可动销库存”的核心，它的快速去化，说明不是单纯依靠行政手段压降，而是真实需求在消化适销货源。

3.一线城市房价率先企稳，二手房连涨7个月。9月70城数据中一线城市新房价格环比上涨0.1%，连续2个月上涨；一线城市二手房环比上涨0.2%，连续7个月上涨，涨幅还在扩大。新房环比上涨城市由8月份的15个增加到17个，二手房上涨城市9个，比8月份增长6个。更关键的是同比数据变化：上海二手房价同比上涨0.8%，是2024年1月以来70城二手同比首次有城市转正。这意味着“止跌”不再体现在环比，开始有同比验证。

4.二线城市新房由降转平，三线城市降幅未再扩大。二线城市新房环比由8月份的下降0.1%转为持平，三线城市降幅稳定在0.2%。二三线城市的“磨底”特征明显。这种“降幅收窄”本身就是积极信号。

5.住宅销售均价由负转正。1~9月住宅销售均价同比上涨0.2%，是连续15个月下跌后的首次回正；9月单月新房价格环比上涨城市中，徐州以0.4%领涨，深圳、广州、上海等核心城市均在上涨行列。

二、数据背后的真实市场

如果把亮点数据单独抽出来，容易得出“楼市已全面回暖”的乐观结论。但把供给端和房企端数据放在一起，会发现另一半真相——供给端仍在深度调整。这种深度调整有“控增量、优供给”的主动原因，也有市场预期带来的企业投资意愿下降。

从数据上看，1~9月房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；新开工面积34031万平方米，同比下降24.9%；竣工面积23271万平方米，同比下降25.1%；房企到位资金56813亿元，同比下降21.6%。其中房企到位资金的内部结构尤其值得警惕：国内贷款同比下降33.1%、个人按揭贷款下降22.1%、自筹资金下降21.4%。由这组数据可以看出，房企的“造血”（销售回款）和“输血”（融资）都在收缩，当前的市场修复，仍处在需求端先行、供给端出清的阶段。

从结构上看，市场呈现明显的分化行情，具体表现在新房市场缩量、二手房市场增长，核心城市强、非核心弱。9月份新建商品房销售面积同比下降13.2%，销售额同比下降13.9%，而二手房网签则同比增长10.7%。京沪9月新房成交同比分别增长18%、16%，深圳二手房议价空间从年初10.97%收窄到8.81%；70城上涨城市集中在长三角、珠三角和省会中心，普通地级市仍以下跌为主。

市场真实状态可以概括为一句话：核心城市核心地段在回稳，非核心区域和低能级城市仍在筑底；二手房市场在激活，新房市场则在出清。总体上看，当前房地产市场是边际改善和分层修复，而不是趋势反转。其中还蕴含着三个风险点：一是从房企到位资金和国内贷款数据可以看出，房企资金链仍未解渴。如果融资修复慢于销售修复，局部交付风险仍然存在。二是居民杠杆和收入预期未根本改善。二手房成交活跃很大程度靠“以价换量”和置换需求，市场能否真正实现反转取决于就业和收入预期。三是城市分化仍在加剧，17个新房上涨城市中，普通地级市寥寥，多数三四线城市还在缩量降价。市场全面回暖，仍需存量政策加速落地和增量政策进一步发力。

三、政策预期

随着“8·28”新政落地，包括现房销售制、项目公司制、主办银行制、公积金制度改革等制度框架已搭建成型，供需两端政策基本做到应出尽出，四季度将进入细则落地和政策执行阶段。

现房销售方面，截至10月22日已有8个城市细则落地，接下来会有大批城市跟进，各城市细则如何在细节上敲定是四季度政策的最大看点。信贷制度方面，全国规则已经明确，银行如何执行仍待细化，目前部分银行已经开始按40年期受理贷款，但各地、各分支机构执行细则仍在完善。房贷贴息政策已于10月1日开始实施，这是中央财政首次在全国范围内对居民住房贷款贴息，政策效果在四季度将充分显现。住房公积金管理条例已于9月20日施行，但各地贷款额度、提取标准等还需等待地方细则进一步调整。针对居民换购住房的个人所得税政策将延长至2027年底，对住房以旧换新将持续发挥作用。另外，收购存量房转保障房、“白名单”项目融资扩容等存量政策的执行力度对四季度的市场走势也将产生重要影响。

四季度增量政策“放大招”的可能性不大。不过国家发改委国民经济综合司副司长左刚在10月20日的新闻发布会上也表示，发改委将抓好近期已出台的降低抵押补充贷款利率、增加再贷款额度、居民住房贷款贴息等金融支持服务业发展的增量政策实施，推动政策落地见效。同时做好经济监测预警，根据需要及时出台新的增量政策，确保经济运行保持在合理区间。这也为增量政策的预期打开了想象空间。例如交易环节税费能否进一步减免，核心城市限购限售能否进一步松动，存量房贷利率能否进一步优化，是否会有进一步降准降息等。

地方层面因城施策工具箱也有进一步放开可能，例如存量房收储、“房票安置+以旧换新”、购房补贴、住房公积金、“好房子”配套激励政策等，仍有一定操作空间。

四、四季度市场研判

基于上述数据和政策分析，对2026年四季度做四点判断：

判断一：量能延续修复，但斜率放缓。10月上半月北京二手网签同比增长18%，上海单日二手房网签破1600套，政策红利仍在释放窗口内。预计四季度一线城市和强二线城市成交量同比继续正增长；全国新房销售降幅继续收窄，但难转正；二手房成交占比进一步抬升。“金九银十”之后，11~12月会进入政策效果兑现阶段，脉冲式冲高会回归常态，但底部已经确认。

判断二：价格“一线稳二线平三线阴跌收窄”。一线城市新房价格环比继续微涨，上海、广州领涨，北京二手房市场跟上；二线城市从“普跌”转向“点状回稳”，省会中心区率先止跌；三线城市同比降幅继续收窄，但环比难全面转正，部分资源型城市和高库存城市仍有压力。

判断三：新房供给阶段性收缩，“好房子”溢价显现。现房销售+封顶预售下，新项目入市节奏放慢。开发商不再靠“图纸”卖房，而是拼产品力、得房率、交付确定性。深圳已有项目折扣从85折收回至93折，这类“溢价回收”会在一线城市核心区扩散。

判断四：房企端“分化式出清”加速。头部央企、地方国企、优质民企靠现房能力、项目制融资活下来并扩份额；高杠杆、弱区域、烂尾项目多的房企继续被并购或退出；投资数据四季度仍难转正，但新开工降幅可能边际收窄。

2026年前三季度的数据，揭示的不是房地产市场的反转，而是房地产正在换一套运行系统：即由高周转、预售制、主体信用、全国普涨的旧系统，转换为现房为主、项目信用、产品溢价的新系统。

看待四季度市场趋势，不要期待投资增速V型反弹，不要期待全国房价普涨，不要期待房企再集体加杠杆。真正的信号是：二手房先活起来、一线城市先稳起来、好房子先涨起来、烂项目先出清掉。当“止跌”在价格端被反复验证，当“流通”在二手房市场持续放大，当“交付”在制度端被锁死，楼市真正的筑底企稳才算真正完成。

机构观点

开源证券：四季度房地产市场预计延续回稳大方向

开源证券研报认为，房地产行业整体仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9月销售端单月降幅重新走扩，投资端降幅仍扩大，积极信号来自新房库存连续去化、9月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房成交延续正增长。展望四季度，预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳大方向预计延续。

太平洋证券：后续需密切关注各地房地产政策落地效果

9月房地产市场仍处于筑底调整的过程中，70城新房和二手房价同比降幅延续收窄态势，继8月底多部委出台一揽子楼市改革方案之后，9月20日新修订《住房公积金管理条例》施行，配套政策持续落地，地方层面上海、广州、武汉、天津相继落实商品房销售制度改革的实施细则。9月28日，国常会明确“研究出台稳定房地产市场”政策措施，10月为传统销售旺季，叠加国庆假期，预计房企在核心城市或将维持一定推盘规模，后续房地产市场或将延续筑底修复态势，后续需密切关注各地房地产政策落地效果。

银河证券：楼市有望逐渐稳定

9月逐渐进入楼市旺季，二手房网签面积累计同比增速小幅扩大；投资端依然承压。随着贴息政策出台，楼市去化力度有望加大。我们认为房企推盘质量逐渐提升、楼市二手房成交占比逐渐提高，楼市有望逐渐稳定，房地产市场有望逐渐实现平稳健康高质量发展。我们认为具有稳健现金流管理、擅长项目运营的房企有望穿越周期，存量房交易同样因此获益。