石青玲/发自西安

经发物业规模首次站上10亿元台阶。

3月25日，经发物业发布了2025年全年业绩。截至2025年12月31日，经发物业实现总收益约10.49亿元，同比增长10.3%。期内，公司毛利约为1.62亿元，同比增长13.3%，毛利率微升0.4个百分点至15.5%。公司拥有人应占溢利为6394.8万元，同比增长8.33%。

对于“西北物业第一股”而言，这份年报成绩单，无疑有着可圈可点之处。不过在稳健增长背后，经发物业经营层面的压力依然如影随形，盈利能力减弱、回款压力增大以及关联交易争议等隐忧是公司必须直面的挑战。

盈利增长却持续失速

在物业管理行业集中度持续提升、行业竞争日趋激烈的2025年，经发物业虽实现了在管规模的稳步扩张，但其正陷入“规模增长与盈利承压”的双重博弈中。

从在管面积来看，经发物业在2025年交出了一份亮眼的答卷：截至2025年末，公司在管面积已攀升至3190万平方米，合约面积同步达到3240万平方米，管理项目总数增至201个，较往年实现稳步扩容，规模扩张的态势清晰可见。

不过，这份“规模红利”并未有效转化为“盈利优势”，反而呈现出“规模与盈利脱节”的尴尬局面。

2025年，经发物业“增收不增利”特征愈发明显。2025年，经发物业归属母公司净利润仅为6619万元，同比增长8.3%，增速较经营业收入增速低2个百分点，形成了“营业收入跑得快、利润跟不上”的鲜明反差。

梳理数据可见，经发物业归属母公司净利润增速已连续3年下滑，2023年至2025年分别为32.6%、18.7%、8.3%，2025年增速较2024年近乎腰斩，下滑态势尤为明显，盈利增长的动能正在持续减弱。

与此同时，毛利率也处于行业低位。2025年，公司毛利1.62亿元，同比增长13.3%，增速高于营业收入增速，带动毛利率从15.1%提升至15.5%。虽有所提升，但这一水平仍与行业平均水平存在较大差距，据统计，2025年上市物企平均毛利率达21.82%，经发物业的毛利率较行业均值低6.32个百分点，处于行业下游水平，盈利空间被严重压缩。

分板块来看，三大业务板块中，商业物业毛利率则从20.6%升至22.6%，同比增长2个百分点，展现出较强的盈利韧性。

其次，对营业收入贡献最大的城市服务板块，毛利率仅为12.7%，拉低整体水平，这主要是因为该业务与政府关联度高、议价空间有限，普遍处于低毛利状态。

而作为公司核心业务之一的住宅物业管理服务板块，盈利压力持续凸显，成为三大板块中唯一出现毛利率下滑的业务。2025年，该板块毛利率从2024年的19.5%降至18.2%，下滑幅度达1.3个百分点。

在2025年的年报中，永生服务、万物云等物企也遭遇了类似的问题，如2025年，万物云的住宅物业服务毛利率下滑0.7个百分点至11.7%。

就此，万物云首席运营官何曙华表示：“毛利率下滑核心来自两方面：一是收缴率下降，二是新接项目处于爬坡期。”他同时给出了一组数据：2025年全国物企500强收缴率约71%，已连续5年下降，上市物企平均为78%，收费难已成行业共性问题。

关联交易惹争议

如果说盈利增速下滑考验着经发物业的经营能力，那么关联交易则将公司推向了舆论的风口。

2025年12月，经发物业一纸公告揭开了这笔备受争议的交易：公司拟斥资6300.75万元，通过资产收购、人防车位租赁及机械车位使用权转让三种方式，将关联方西安经发地产有限公司（以下简称“经发地产”）旗下经发大厦A座的14个商业物业单位、224个地下标准停车位等资产纳入麾下。

这笔交易备受市场质疑。这笔总额高达6300.75万元的交易，首先与经发物业的盈利规模形成了对比。公开财报数据显示，2024年经发物业实现营业收入9.52亿元，除税后利润仅为6109.2万元。也就是说，单笔关联交易的金额，已超过公司全年净利润，相当于将上市后首年的全部盈利“清零”。

更值得关注的是，截至2025年6月30日，经发物业账上现金及现金等价物约为3.601亿元，此次交易相当于动用了公司17.5%的现金储备，对于一家上市不足两年的物业公司而言，这样的资金投入显得尤为激进。

就此，经发物业在公告中称，此次交易旨在“实现收入组合多元化，赚取稳定租金收益”，并强调公司长期为经发大厦提供物业管理服务，“对目标资产的现状及潜在投资价值拥有充分理解”。

然而，这笔资产的租金收入已出现断崖式下跌。根据公告，2023年，该资产（含商业单位及停车位）租金总收入尚达约200.81万元；但到了2024年，这一数字直接暴跌至74.5万元，一年之内降幅高达62.9%；2025年虽有微弱回暖，增至75.72万元，但较2023年仍有62.3%的大幅跌幅，收入规模始终在低位徘徊，未能恢复至此前水平。

此外，市场数据显示，经发大厦的平均租金为90元/平方米/月，车位月租金550元，物业费8元/平方米/月，以此数据粗略计算，经发物业将此次交易的资产全部出租后可得到400万元左右的年租金收入，回本至少需要15年。

不断下滑的收益让这笔交易看上去并不划算，也让经发物业深受上市平台是否在为关联方“接盘”低效资产的质疑，更深层次的还有来自对关联交易的风险质疑。

根据股权结构，经发地产由经发集团全资控股，而经发集团持有经发物业67.5%的股权，经发物业的最终实际控制人为西安经济技术开发区管理委员会（以下简称“西安经开管委会”）。也就是说，此次交易本质是同一集团旗下的物业公司向地产公司购买资产，属于典型的关联交易。

根据公开资料，经发大厦A座建成于2018年，自建成以来，经发地产便持续面向业主销售车位，直至2024年10月，仍在开展“最后一次公开销售/使用权转让”活动，并明确表示此后将“对剩余车位进行整售或整体转让处理”。

长达6年市场化去化未果后，将低效资产划转至上市平台，难免引发市场猜想：关联方是否已放弃资产独立运营前景，借助关联交易向上市公司转移经营风险？

除此之外，关联方账款积压问题进一步加剧经营隐患。

年报显示，2025年，公司贸易及其他应收款项大幅增加至约3.86亿元，同比增长52.8%，远高于同期10.3%的营业收入增速。其中，来自关联方的贸易应收款项约6400万元，同比增长68.9%；来自第三方的应收款项约2.69亿元，同比增长43.9%。

关联方应收款项增速远超第三方，意味着经发物业在关联交易中不仅承担着“接盘”低效资产的风险，还面临着关联方回款不畅的压力，双重风险叠加，让公司的经营稳定性备受考验。

作为一家上市公众公司，经发物业的每一笔决策都关系到全体股东的利益，其是否能证明此次交易的合理性，是否能有效化解关联依赖与经营风险，能否摆脱“接盘侠”的嫌疑，仍有待时间与事实的检验。