5月15日，克而瑞物管隆重发布2026中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2026中国物业服务企业综合实力500强、2026中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业、标杆项目及优选服务商。这是克而瑞物管连续九年发布这一研究成果。

在克而瑞物管的研究成果中，碧桂园服务、绿城服务、招商积余、华润万象生活、雅生活、龙湖智创生活等物企名列前茅。

与此同时，克而瑞物管基于全面、深度大数据研究对物业行业当前发展作了解读。

一是管理规模方面，行业规模增长放缓，增速连续四年下行。2025 年，物业行业规模增长进入深度存量时代，500 强物企在管面积增速连续4年下降，从2021年10.4%大幅回落至2025年4.2%；同期百强物企、上市物企在管面积增速同步下滑，受主动退盘影响，上市物企增速降幅大于百强、百强大于 500 强，行业从“追求规模扩张”转向“聚焦质量提升”。

二是经营绩效方面，营业收入增速稳中趋缓，物企表现显著优于房企。2025年，500强、百强、上市物企营收增速分别为3.5%、3.8%、4.2%，500强、百强增速降幅较2024年收窄0.2个百分点、0.1个百分点，上市物企增速与上年持平，行业营业收入增长进入“低速但稳健”区间。

三是经营效率方面，人均在管面积、人均营收双提升，降本增效见效。为应对人工成本持续上涨压力，物企陆续推行“人机替代、数字化提效”策略，2025年经营效率显著提升：500强物企人均在管面积达6935平方米/人，上市物企达8855.3平方米/人，连续多年增长；500强物企人均营业收入达21.3万元/人，上市物企达27.9万元/人，人均产出持续提高。

克而瑞物管研究还发现，2025年，住宅物业的换手率提升至3.8%，较2024年3.3%进一步上升。这意味着每年有近4%的小区在更换物业公司。换手率的提升源于三大要素：更换周期变短、业主权利意识觉醒、更换意愿强烈。

同时，物企的收缴率连续4年下滑，收缴率下滑的三大主因：一是缴费能力：业主收入下降，缴费意愿减弱。二是缴费意愿：对服务不满意，认为收费与服务不匹配。三是政策约束：多地实行空置房物业打折，历年累计的空置房拉低了整体收缴率3~5个百分点。

当前，物业行业正处在“旧红利退潮、新机会未至”的转换期，收费拉不开差距，配置也难有本质变化，如何获得竞争力？

克而瑞物管认为，关键在于向内找，从精益开始。精益管理的三级进阶：在初级阶段，主要通过单点优化，以绝大多数中小物企为主，聚焦高频痛点，见效快，但易反弹。在中级阶段，主要通过业务流闭环，以百强及区域龙头为主，打通单一业务流，实现从源头到末端的闭环，具备可复制性。在高级阶段，主要通过体系架构重构，以头部上市物企为主，重构顶层管理架构、组织权责与数据体系，实现全链协同与全程数字化。

克而瑞物管认为，2026年，物业管理行业没有“躺赢”的捷径，只有“笃行”的征途。从数据上看，行业增速放缓、利润变薄、竞争加剧是既定事实。但透过现象看本质是一个正在“去泡沫化”、回归服务本源的健康市场。

对于物企而言，未来的生存法则已然清晰：在规模上，告别盲目扩张，通过“投拓精益”获取高质量项目。在产品上，通过“产品菜单化”适配不同客户需求。在运营上，通过“运营高效化”消除隐性浪费，提升人效。在品牌上，通过感性服务建立情感连接，通过GEO布局占领AI时代专业背书。