中房报记者 许倩 北京报道

当多数民营房企在土地市场谨慎观望时，一家来自青岛的特种车制造商，正在悄然“扫货”。

6月24日，青岛东李郑庄片区76-01号地块吸引了两家民营房企的对决。青特与海通地产鏖战55轮，最终青特旗下青岛悦轩置业有限公司以2.94亿元竞得，楼面价10380元/平方米，溢价率11.61%。

这是青特6天内拿下的第二宗地，也是其2026年摘得的第三幅住宅用地。算上此前落地的璟誉、東序、璟逸三项目，其在铜川路、青川路沿线已连片布局五个住宅项目，片区累计土地投入近20亿元。

有意思的是，海通地产又一次成了“陪跑者”。这已是其第三次在东李地块竞价中不敌青特，若算上此前报名未出价场次，累计4次抢地落败。早年双方曾合作开发汇豪兰庭，如今却在同一片场多次正面交锋。

一家主业造特种车的实体企业，在房地产行业深度调整期内如此密集出手，引人侧目。青特是谁？它背后又有着怎样的布局？

特种车实业起家

在青岛本土实业与城市开发领域，青特集团是一个低调却无法忽视的存在。

它的历史可以追溯至1958年成立的城阳人民公社修配制造厂。建厂之初， 20余名员工、6间民房、几台简易手工设备，主营业务为维修小型农用车，是典型的乡镇小作坊。

1976年，工厂濒临停工，28岁的纪爱师临危受命出任厂长。他捕捉到国内汽车行业对铸造件的旺盛需求，推动企业从维修转向零部件制造，生产车轮、减速器壳、后桥壳等配件。这次转型，让小厂正式跨入汽车工业的大门。

真正的跨越始于1987年。纪爱师随团赴美考察，发现国外高速公路上奔行的全是封闭式厢式货车，而国内仍是敞开式货车为主。他预判，随着国内高速路网建设升级，标准化特种运输车辆必将成为主流。

回国后，他顶着质疑与技术压力，带队完成10万字的可行性研究报告。1992年，中国汽车工业进出口总公司与这家乡镇企业达成合作，共同出资2000万元投产特种汽车。同年，第一辆“青岛特种汽车”落地投产。

此后，青特精准卡位重卡驱动桥领域。历经数十年技术迭代，集团手握国家专利1100余项，拥有员工3800人，车桥市场占有率居全国前列，产品远销20多个国家和地区，成为戴姆勒、斯堪尼亚等国际商用车巨头的核心供应商。

据青特集团网站2025年11月发布的数据，其以93.9亿元销售收入，入围“2025青岛企业收入100强”，制造业的利润池，为后来的地产布局埋下伏笔。

2003年，纪爱师成立青特置业，进入房地产赛道。他为地产板块定下两条铁律：其一，地产业务不能拖累制造主业，全部拿地资金来自实业自有利润；其二，深耕青岛本土，不跨省盲目全国扩张。

2022年，青特置业升级更名为青特产城集团，但其企业微信仍沿用青特置业名称。2025年，青特产城销售额达45.05亿元，稳居青岛房企第一梯队，与海信地产、君一控股并称本土房企“三驾马车”。

在治理架构上，青特形成了一套清晰的“家族+职业经理人”分工体系：纪爱师仍担任集团党委书记、董事长，掌握战略方向；其子纪建奕担任集团总裁，主抓汽车制造与新能源车桥研发，守住实业基本盘；地产业务由职业经理人孙健团队独立操盘，负责项目开发与营销运营。但所有大额土拍投资，最终需通过实业层面审批，风险管控权限始终收归总部。

不上市，是青特最鲜明的标签之一。它让青特规避了资本市场的短期压力，也让外界难以窥见其完整的经营细节——各板块资金如何调配、地产负债率如何，这些核心数据始终未公开，为这家低调的实业房企蒙上了一层神秘底色。

地产扩张与隐忧

青特在青岛土地市场的密集出手，并非2026年才开始。

2025年，青特通过旗下项目公司在招拍挂市场已落四子。6月25日，以3.04亿元拿下东李70地块，首次进入李沧区；13天后，又以5.3亿元拿下相邻的36号地块。同年11月，以1.59亿元底价摘得城阳白云山板块两宗地块。2025年青特直接拿地金额超过15亿元。

此外还有合作开发。2025年10月，青岛丰昊置业以4.54亿元竞得东李56号地块，2026年2月青特宣布与丰昊联合开发，由青特操盘。

进入2026年，青特拿地攻势不减。5月21日，以2.16亿元摘得城阳国城路地块；6月18日，以3.36亿元拿下东李55号地块；6月24日，又以2.94亿元竞得相邻的东李76-01号地块。不到40天，耗资超8亿元。

两年累计，青特在东李郑庄板块已斩获5宗地块，业内称之为“五子连城”，总建面约19.38万平方米，拿地总耗资19.18亿元。加上城阳补仓，2025年至今，青特在青岛公开市场已拿下7宗住宅用地，总耗资近27亿元。

令市场侧目的不仅是金额，还有速度。城阳国城路地块拿地3天即公示规划；东李70号地块拿地4天公示规划方案，7天内拿到基坑支护和土方开挖施工许可。这种“拿地即开工”的高周转效率，在当下青岛市场并不多见。

这家依托实业起家的本土房企，大规模地产扩张背后，伴随的负面事件同样不少。

山东济宁嘉祥花屿城，为青特体系省内合资项目，开发主体为嘉祥和佳汇房地产。该公司第一大股东是青特旗下济宁青特海发置业，持股40%；剩余60%股权由济宁三家本土企业持有。项目一期规划6栋住宅楼，仅交付2栋，剩余楼栋长期闲置未开工。开发商对外称“等待市场行情再决定动工”，被业主投诉“擅自搁置规划、配套严重缩水”。

2026年4月，嘉祥和佳汇房地产还因严重拖欠农民工工资且拒不整改，被嘉祥县住建局列入失信名单。

合作项目同样矛盾频发。济宁高新区宸悦府项目由旭辉银盛泰与青特产城联合开发，曾于2024年9月无故停工1个多月，引发近200户业主担忧交付延期。高新区管委会介入核查后回应，停工源于两家合作企业内部经营分歧；经住建部门约谈督促后项目复工，并于2025年交付。

安全生产和施工违规是另一条隐线。2024～2025年，城阳青特悦海府项目先后两次收到住建部门行政处罚，其一因施工现场未按规定配备专职安全生产管理人员被罚5000元；其二因夜间施工噪音扰民罚款1万元。青特滨湖国际II期，曾因工地未设置硬质围挡、未采取有效防尘降尘措施被罚1万元。

2026年1月，青特在东李的璟誉项目被青岛市住建局通报，存在“硬化路面明显积尘、局部裸土覆盖不到位”等问题，且已是连续三轮上榜。

内部管控亦有争议。据媒体2024年1月消息，青特产城营销中心原总经理龙鑫源因经济问题被调查，涉案金额数百万元，此事件引发市场对其内部管理体系的讨论。

青特产城董事长孙健鲜少接受媒体采访。从为数不多的公开专访来看，他似乎是一个产品控。他曾说，一定要做精做细，不过分追求规模；唯有精品，才不负土地与城市的期待。

现实却是，土地拍卖市场的风光，与项目端和服务端的欠账之间，正在形成鲜明反差。