城市与区域治理研究院苏志勇/文

2025年上半年，全国土地市场呈现“缩量提质、结构性分化”特征。核心一二线城市需求强劲，土地市场热度不减，而低能级城市受库存压力影响，土地市场延续了“量价双淡”局面。政策层面，中央政治局会议提出的“优化存量商品房收购政策”与土地市场缩量形成联动效应，促使开发商转向“以销定投”，进一步加剧了低能级城市的供地收缩。

从时间维度看，一季度土拍热度逐月走高，而二季度则略有下滑，与销售基本面的协同性密切相关，体现了房企在当前环境下对利润确定性的高度重视。展望未来，房地产政策的持续优化将为土地市场提供结构性支撑，但市场全面回暖仍有赖于需求端的实质性改善。

上半年土地市场概况

根据wind数据，2025年上半年全国供应土地27879宗，供地规划建筑面积130541万平方米，同比分别下降17%和6.9%。其中住宅用地供应4081宗，供地规划建筑面积22223万平方米，同比分别下降42.7%和21.5%。

从成交情况看，上半年成交土地22737宗，成交土地规划建筑面积99113万平方米，同比分别下降8.8%和6.7%。其中住宅用地成交3130宗，成交土地规划建筑面积17769万平方米，同比分别下滑24.6%和5.2%。成交总价11223亿元，同比上升4.6%。其中住宅用地成交总价7906亿元，同比上升13.7%。楼面价4449元/平方米，同比上升22.2%。溢价率7.5%，同比上升4.1个百分点，住宅用地溢价率10.1%，同比上升6.1个百分点。

从上述数据看，土地成交总价、住宅用地成交总价、住宅楼面价、溢价率等指标同比均出现不同程度上升，表现出全国土地市场呈现活跃态势，特别是住宅用地出让金同比增长显著，主要得益于核心城市优质地块的集中成交。

分城市看，上半年，北京、杭州、成都、上海和南京分列土地成交总价前五，成交总价分别为1082.2亿元、1010.8亿元、484.5亿元、477.2亿元和296.0亿元。北京仅是今年5月土地成交总价就达到247亿元，显示出强劲的市场需求。

头部房企，特别是央企国企在土地市场表现积极，尤其是在核心地段的优质地块上，形成了集中竞拍的局面，进一步推高了出让金水平。上半年，保利发展、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口和越秀地产分列拿地总金额前五，拿地总价分别为356.2亿元、263.9亿元、205.5亿元、183.2亿元和61.6亿元。保利发展、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团和合肥城建分列拿地面积（规划建筑面积）前五，分别为172.9万平方米、90.1万平方米、84.9万平方米、73.2万平方米和15.7万平方米。龙头房企积极拿地，一方面展现了其强大的资金实力，另一方面也反映出房企对核心城市房地产市场充满信心。

从时间维度看，土地市场在季节性因素的作用下，呈现出先扬后抑的特点。第一季度的土地溢价率逐月上升，至3月达到18%的峰值，随后在第二季度随着核心地块供应减少以及房企投资态度趋于谨慎，溢价率有所回落。这一趋势表明，年初的土地市场热度主要受到政策预期和房企补仓需求的驱动，而时至年中，市场情绪有所分化，部分房企开始放缓拿地节奏，以应对不确定的市场环境。

“缩量提质”特征明显

上半年全国土地市场呈现出明显的“缩量提质”特征，在住宅用地上体现尤为明显，住宅用地规划建筑面积同比缩减了21.5%。但是核心一二线城市由于土地资源稀缺性、人口流入稳定性和经济增长潜力，使其成为开发商优先布局的重点区域，优质地块供应也明显增加。

从上述统计数据可以看出，核心城市优质地块对土地市场形成强有力的支撑。虽然住宅用地成交面积同比下滑，但成交总价却上升4.6%，楼面价更是同比上升22.2%，住宅用地溢价率同比也上升6.1个百分点。

虽然核心城市土地供应相对有限，但其成交地块的品质较高，吸引了大量资金流入，从而推动了整体溢价率的上升。例如，3月27日成都市锦江区柳江街道一住宅地块，以33.47亿元总价成交，楼面地价高达4.12万元/平方米，溢价率更是高达106%；6月19日，锦江区拍出的另一住宅地块也以23.26亿元成交，楼面地价达3.55万元/平方米，溢价率达到75.74%；2月8日，郑州市金水区一住宅地块溢价率也达到87%。

一面是大量优质地块轮番推出，一面是开发商“补货”需求强劲。特别是在大力推动“好房子”建设的当下，位于城市核心区、配套成熟、规划条件明确、容积率适中优质地块，成为满足改善性住房需求的首选。地块因其稀缺性和高附加值，也成为开发商争夺的重点资源。激烈的市场竞争也催生出大批总价和单价地王。2月21日上海市虹口区拍出的一住宅地块，楼面地价达到11.75万元/平方米，溢价率达38.2%；3月18日北京市海淀区拍出的一住宅地块，楼面地价也超过10万元，溢价率达到27.93%。上半年，核心一二线城市楼面地价超过5万元/平方米的住宅地块就成交了24宗。总价方面，上半年超30亿元的住宅地块成交超30宗。例如1月2日成交的北京市海淀区东升镇一地块以总价达91.52亿元被华润、中铁和招商地产联合体拿下，另一宗总价超90亿元的地块则被济南一家房企获得。

从竞争格局看，央企国企和民营企业在拿地过程中形成了差异化的竞争模式。央企国企凭借其稳定的资金实力和政策支持，倾向于在核心城市获取大规模、高价值的地块，而民企则更注重灵活性，倾向于选择小型但位置优越的核心地块，以降低投资风险并提高开发效率。

上半年，一线城市土地市场在政策组合拳的推动下呈现出小型化、核心化的趋势，成交量与楼面价双升，但市场内部存在结构性分化，反映出市场对稀缺资源和优质地段的偏好。二线城市中，杭州和成都土地市场表现最为活跃。两座城市作为区域经济中心，其土地市场的活跃程度不仅反映了当地房地产开发的强劲需求，也体现了投资者对未来城市发展的信心。特别是在杭州，由于数字经济和高新技术产业的快速发展，吸引了大量人才流入，从而带动了住房需求的增长，使得土地市场持续升温。

结构性分化持续

土地市场在不同能级城市间的分化持续加剧。一线城市土地市场表现出较强的抗压能力，成为市场修复的先行者。二线城市土地市场呈现“点状复苏”特征，优质地块供应增加，吸引房企积极竞拍。杭州、成都等地土拍热度较高，成为房企重点布局区域。三四线城市土地市场延续疲软态势，推出和成交面积同比持续缩量，多数城市以底价成交为主，市场活跃度不足，房企拿地意愿较低。对于多数三四线城市而言，一方面前期供给过剩，面临严重的去库存压力；另一方面土地出让收入锐减，土地财政压力逐年加剧。破解土地财政是下一步亟待解决的难题。

从土地供应和成交上看，三四线城市中位于长三角、珠三角区域的城市表现积极，例如位于长三角的嘉兴市、金华市供应土地规划建筑面积均超过2000万平方米，台州、佛山、宁波等城市也超过1000万平方米。在成交面积方面，嘉兴也是排在了上半年土地成交的第一位。这类三四线城市依靠核心城市的需求外溢，在产业、人口等方面具有较强优势。

在住宅用地供应方面，多数三四线城市表现为“量价双淡”。在列入Wind统计的380个有供地记录的城市中，276个城市住宅用地成交小于10宗，51个城市住宅用地成交为零。住宅用地成交方面，380个城市中有139个城市成交总价不足1亿元，溢价率方面，在有成交记录的329个城市中，有183个城市溢价率不足1%，其中121个城市溢价率为零。

从土地供需结构上看，一线城市和部分二线城市通过优化土地供应结构，减少低效土地供应，增加优质地块投放。例如，北京、上海等地推出的小型地块和低容积率地块受到开发商青睐，推动市场信心恢复。低能级城市则采取“以价换量”策略，通过降低地价吸引开发商参与。根据Wind数据，有住宅用地成交记录的329个城市中，130个城市楼面价不足1000元/平方米，多数地块以底价成交。

从区域板块上看，核心板块热度高。一线城市核心区域如北京海淀、上海内环、深圳龙华等地，土地市场热度持续攀升。例如，北京海淀区树村地块以10.23万元/平方米的楼面价成交，刷新区域楼面价纪录。一线城市郊区及多数二线城市外围区域土地市场较为平淡，成交面积和出让金增长有限。例如北京五环外区域虽有政策松绑，但整体市场热度仍不及核心区。

从拿地房企类型划分看，央企国企继续成为土地市场主导，上半年国企央企拿地金额占比达58%。民企拿地金额占比为21%，较2024年有所提升，但远仍低于央企国企。头部民企如龙湖、金地、新城控股等在核心城市有少量布局，但整体投资力度有限。例如，成都、杭州等地的优质地块中，民企参与度有所提升，但主要集中在局部热点区域。

展望未来，房地产政策的延续性和执行力度将成为土地市场走势的关键变量。考虑到当前市场仍处于调整期，政策基调预计将继续围绕“以销定投”的策略展开，即通过销售端的恢复带动投资端的回暖。在此背景下，“缩量提质”将成为主流趋势，开发商将更加注重项目的盈利能力和长期价值，而非单纯追求土地储备规模。总体来看，房地产政策的持续优化将为土地市场提供结构性支撑，但市场全面回暖仍有赖于需求端的实质性改善。